“金九銀十”一直被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的黃金期。再加上今年“十一”大假的來(lái)襲，更應(yīng)是錦上添花的勢(shì)頭，然而全國(guó)樓市卻沒(méi)能使人如愿，表現(xiàn)平平還略顯低迷。

　　9月份全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比上漲0.17%。這是自今年6月止跌后連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄0.07個(gè)百分點(diǎn)。和去年同期相比，百城房?jī)r(jià)連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)下降，9月份的同比降幅為1.4%。而國(guó)慶黃金周期間樓市也延續(xù)了9月份以來(lái)“旺季不旺”的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，黃金周期間全國(guó)54個(gè)城市的住宅簽約量環(huán)比大幅下降7成，簽約套數(shù)合計(jì)僅為1.6萬(wàn)套。中國(guó)樓市第四季度將何去何從，地方政府和中央政府政策的博弈，或?qū)⑹顷P(guān)鍵因素。

　　房企未采取明顯降價(jià)促銷(xiāo)，購(gòu)房者重新陷觀望期

　　成都長(zhǎng)假期間的樓市顯得理性低調(diào)。有140多個(gè)項(xiàng)目參展的秋季房交會(huì)與多數(shù)開(kāi)發(fā)商之前的預(yù)期“差異不大”，平淡大于驚喜，這也與大多數(shù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的中國(guó)100個(gè)城市“雙節(jié)”期間表現(xiàn)幾乎一致。

　　作為一家中型房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)，劉軍也與大多數(shù)房產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)人員持有相同的心態(tài)尋找剛需，可最終等到幾天的房交會(huì)結(jié)束，他們等待的結(jié)果卻是“看盤(pán)的多，買(mǎi)樓的少”。劉軍對(duì)樓市“雙節(jié)”期間的表現(xiàn)總結(jié)，“開(kāi)發(fā)商沒(méi)有推出迎合之前購(gòu)房者的大優(yōu)惠。”

　　市場(chǎng)無(wú)疑已經(jīng)進(jìn)入新一輪的觀望狀態(tài)。

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)54個(gè)城市10月前7天，新房成交量較9月份同期下降75%，較去年同期微降3.7%，較2010年“十一”下降近三成。

　　從市場(chǎng)角度觀察，今年前幾個(gè)月樓市回暖，既與地方微調(diào)、信貸寬松等因素密切相關(guān)，也受市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向的影響。而進(jìn)入九十月份后，隨著前期降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)被快速消化，而跟進(jìn)降價(jià)樓盤(pán)減少，購(gòu)房者開(kāi)始產(chǎn)生觀望情緒，成交量自然出現(xiàn)下滑;另一方面，由于今年3月份以來(lái)住宅市場(chǎng)持續(xù)回暖，剛性需求已得到充分釋放，而投資投機(jī)性需求一直被遏制，“市場(chǎng)重新進(jìn)入了博弈期”。

　　中原集團(tuán)研究中心對(duì)北京、上海、廣州等多個(gè)城市“十一”房展會(huì)監(jiān)測(cè)顯示，大部分房企并未采取明顯的降價(jià)促銷(xiāo)，購(gòu)房者重新進(jìn)入觀望期。

　　住建部對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力等問(wèn)題實(shí)行問(wèn)責(zé)

　　劉軍判斷，“盡管成交量下滑，觀望氣氛濃厚，但短期內(nèi)出現(xiàn)明顯降價(jià)的可能性卻在降低。”

　　市場(chǎng)大多行業(yè)人士在上述判斷上幾乎一致的依據(jù)在于，地方政府已經(jīng)開(kāi)始出臺(tái)政策試圖打破樓市的低迷現(xiàn)狀。

　　據(jù)貴陽(yáng)市政府網(wǎng)站10月6日刊登的消息稱(chēng)，凡在貴陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買(mǎi)住房的，可享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇。這一措施被市場(chǎng)認(rèn)為認(rèn)為貴陽(yáng)繼續(xù)通過(guò)拉動(dòng)投資性購(gòu)房需求來(lái)緩解當(dāng)?shù)赜邢薜膭傂韬腿找嬖鲩L(zhǎng)的樓市庫(kù)存之間的矛盾。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此輪調(diào)控截至目前，已有約50個(gè)城市試圖對(duì)中央政府的房地產(chǎn)嚴(yán)控措施進(jìn)行微調(diào)，出臺(tái)諸如提供稅額優(yōu)惠、降低銀行貸款利率、擴(kuò)大公積金貸款額等措施，盡管有的地方政府措施被中途叫停，但大多數(shù)沒(méi)有破壞二套房限購(gòu)的措施均被默許。

　　但樓市前幾個(gè)月快速回暖還是觸發(fā)了中央政府對(duì)放松調(diào)控可能帶來(lái)的樓市報(bào)復(fù)性反彈的擔(dān)憂。9月24日，住建部表示，適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)。

　　10月前由于國(guó)土部的督察以及中央三令五申的收緊信號(hào)，部分城市地方政府也出現(xiàn)政策分化。日前廣州房管局正式表態(tài)對(duì)珠江新城等區(qū)域個(gè)別樓盤(pán)采取限制預(yù)售規(guī)模措施，以此控制交易節(jié)奏維穩(wěn)房?jī)r(jià)。

　　易居中國(guó)研究院楊旭紅表示，“從中央和地方政府的表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)前樓市的平淡期也是政策的博弈期，總體來(lái)看，當(dāng)下的政策表現(xiàn)仍然是外緊內(nèi)松，針對(duì)自住需求實(shí)行差異化的政策，整體并不會(huì)有較大松動(dòng)，在這種情況下，土地市場(chǎng)與政策的變化將是決定四季度全國(guó)樓市走向的重要因素。”#p#副標(biāo)題#e#

　　房企現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象

　　10月9日，萬(wàn)科、保利、招商以及世茂房地產(chǎn)同時(shí)發(fā)布公告公布9月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)以及前三季度銷(xiāo)售總額。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述四家龍頭房企頭9月銷(xiāo)售金額合計(jì)為2324億元，銷(xiāo)售面積總計(jì)為2072萬(wàn)平方米。

　　值得注意的是，世茂房地產(chǎn)已經(jīng)提前完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。今年7月初，世茂房地產(chǎn)曾把銷(xiāo)售計(jì)劃從307億元上調(diào)至350億元。即使按照上調(diào)之后的350億元全年銷(xiāo)售目標(biāo)算，世茂房地產(chǎn)也提前且超額完成了新的全年銷(xiāo)售目標(biāo)。而保利地產(chǎn)前9月銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到756.28億元，其全年銷(xiāo)售任務(wù)是800億元，按照保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售節(jié)奏來(lái)看，10月或?qū)⑼瓿扇�年銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　何欣表示，“這些全國(guó)性的房企由于上半年及時(shí)采取了以價(jià)換量的銷(xiāo)售策略，又善于抓住市場(chǎng)窗口期，因此業(yè)績(jī)提前完成或者出現(xiàn)增長(zhǎng)，在即將完成全年銷(xiāo)售任務(wù)之際又收縮了促銷(xiāo)空間，因此造成了市場(chǎng)進(jìn)入觀望期。”大多數(shù)中小型房企并不具備大型房企善抓時(shí)機(jī)的條件，銷(xiāo)量并未顯著增加，這也造成了房企表現(xiàn)的兩極分化。

　　而另一方面市場(chǎng)的商品房庫(kù)存仍在持續(xù)增加，特別是進(jìn)入9月份后新房供應(yīng)開(kāi)始放量。劉軍預(yù)計(jì)，“短期來(lái)看地方政府特別是中央政府的政策不可能出現(xiàn)大規(guī)模的松動(dòng)，在供應(yīng)增加、銷(xiāo)售趨平的狀態(tài)下，中小房企的壓力將會(huì)進(jìn)一步加大，不排除在第四季度重新出現(xiàn)一輪促銷(xiāo)。”