隨著近年來保障房建設(shè)金融政策支持的力度越來越大，日益增多的融資模式在各地相繼出現(xiàn)，民間資本、保險資金、債券信托等資金被允許進入保障房建設(shè)領(lǐng)域進行“輸血”，有力地推動著保障房建設(shè)資金突圍。

　　很長一段時間來，保障房建設(shè)主要是依靠政府撥款。從政府層面來說，財政資金和銀行貸款是保障房的主要資金來源。

　　金融政策支持力度逐年增加

　　自2010年以來，國家對保障房建設(shè)的金融政策支持力度逐年增加，相關(guān)通知和文件明確支持地方通過多種渠道籌集保障房建設(shè)資金。

　　近日，住建部副部長仇保興表示，未來二三十年，中國的城鎮(zhèn)化將繼續(xù)處于高速發(fā)展期，2020年以前，中國僅在保障房、建筑節(jié)能和衛(wèi)星城建設(shè)等6個領(lǐng)域就將投資不少于60萬億元人民幣。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，這意味著未來的保障房建設(shè)資金或?qū)�獲得更多政府撥款的支持。

　　2010年5月，國務(wù)院《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》提出“鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)”，這被媒體解讀為首次對民間資本參與保障房建設(shè)的通道“開閘”。2010年6月，住建部、發(fā)改委等部委出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，提出“支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設(shè)和運營，探索運用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，這些保障房建設(shè)的融資方式都是首次提出，特別是允許企業(yè)發(fā)放中長期債券，允許保險資金、信托資金進入保障房建設(shè)領(lǐng)域，將會有力地緩解保障房建設(shè)資金的缺乏。

　　引入保險資金和社保資金也成為在金融上支持保障房建設(shè)的政策選項。

　　自2010年9月保監(jiān)會出臺《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，為保險資金投資不動產(chǎn)掃清制度障礙，隨后，保險資金躍躍欲試參與保障房的投資建設(shè)。而2012年7月保監(jiān)會又出臺《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，進一步放寬了保險資金投資限制，允許保險資金采用多種投資方式，支持國家重大民生和發(fā)展工程。

　　近期，有太保、國壽、平安在內(nèi)的7家保險資產(chǎn)管理公司聯(lián)合參與投資北京保障性住房建設(shè)，負責太平洋保險資金運作的太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”通過了保監(jiān)會的備案。

　　2011年6月，國家發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》提出，企業(yè)債券具有期限長、利率低的優(yōu)勢，是保障性住房項目市場融資的較好工具。為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[2010]19號)進行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。

　　多地開展金融產(chǎn)品創(chuàng)新

　　保障房建設(shè)的資金來源長期以來一直主要依靠政府撥款，有了上述政策支持，民間資本、保險資金、信托資金近年來被允許進入保障房建設(shè)領(lǐng)域，補足了一些資金缺口。很多地方已經(jīng)開始因地制宜，創(chuàng)新保障房建設(shè)融資模式，積極探索債權(quán)融資、股權(quán)融資、投資基金等多元融資模式。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生此種做法表示了肯定，通過發(fā)債讓大家購買，投資收益比較穩(wěn)定“這個路子是對的”。

　　除了上述資金募集試點，住房公積金貸款支持保障房建設(shè)目前正在全國多個城市進行。2009年10月，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》，對試點目標原則、職工權(quán)益保障、資金使用方向、貸款風險防范、工程建設(shè)質(zhì)量等方面做出了明確規(guī)定。據(jù)了解，2010年，住建部批復(fù)首批28個試點城市，實行公積金貸款支持保障房建設(shè)。近兩年來已經(jīng)有更多城市加入試點，今年9月份，湖南、山東兩省共有6個城市開始試點，全國范圍內(nèi)還在不斷擴容。

　　對此，楊紅旭表示，目前多數(shù)城市的住房公積金有很多結(jié)余資金，保障房建設(shè)通過支付相應(yīng)的利息借力住房公積金貸款，這體現(xiàn)了融資需求，前期28個城市的試點，已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗，這對解決保障房建設(shè)資金缺口是有利的。#p#副標題#e#

　　據(jù)媒體日前報道，發(fā)改委鼓勵各地在企業(yè)債發(fā)行中積極穩(wěn)妥開展金融產(chǎn)品創(chuàng)新，探索在保障房建設(shè)領(lǐng)域開展項目收益?zhèn)�試點。項目收益?zhèn)�券是與特定項目相聯(lián)系的債券，無論利息的支付或是本金的償還均只能來自投資項目自身的收益，比如自來水、城鐵和機場的收費等。業(yè)內(nèi)人士認為，項目收益?zhèn)�券以項目公司為發(fā)行主體，相比之前的以平臺公司為發(fā)債主體，對于發(fā)行方來說，有效隔離了償付風險。對于投資者來說，收益回報更透明和容易預(yù)測。

　　而保障房和商品房捆綁開發(fā)的配建模式，也有效吸引和利用社會資金參與保障性住房建設(shè)，減輕了政府資金的壓力。以山東省青島市為例，政府規(guī)定，新增建設(shè)用地規(guī)劃為住宅的，按不低于20%的比例配建保障性住房。首個住房保障規(guī)劃期(2008年至2010年)開工的24333套保障房中，企業(yè)投資建設(shè)的房源占62%。 

　　鼓勵資金投入助力可持續(xù)發(fā)展

　　有分析認為，國家對保障房建設(shè)在金融政策方面的支持力度越來越大，地方政府積極引導(dǎo)，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠道，不失為一種有益的做法，但需要鼓勵各路資金可持續(xù)發(fā)展。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，對于各個地方保障房融資渠道的一些做法，應(yīng)該要多鼓勵并且積極探索，公募、私募基金等渠道都是一種融資途徑。可以考慮設(shè)立專門的具有政府保障性質(zhì)的金融機構(gòu)，通過對政府補貼進行規(guī)范和開拓專門的融資渠道，對保障房的資金來源進行規(guī)范，從而推動保障房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　從國際經(jīng)驗來看，沒有一個國家能單獨依靠政府的力量滿足居民的基本住房需求，都是在政府的主導(dǎo)下，通過實施積極的財政支持政策，大力吸引社會力量參與公共住房的建設(shè)、運營和管理。