銀行貸款政策日益緊縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款難度大增，房企資金鏈日趨緊張。

　　9月11日，央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，8月份新增人民幣貸款7039億元，環(huán)比增加1638億元，同比也多增1555億元，而此前市場(chǎng)預(yù)計(jì)在6000億元左右。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期。事實(shí)上，在貨幣緊縮和行業(yè)調(diào)控雙重?cái)D壓下，房企依舊難逃自救圖存與融資模式突破的雙線戰(zhàn)場(chǎng)，而較高成本和監(jiān)管，使得房地產(chǎn)融資創(chuàng)新越發(fā)嚴(yán)峻。

　　信貸閘門(mén)并沒(méi)放松年初到現(xiàn)在，新增信貸數(shù)據(jù)大幅波動(dòng)，好比“過(guò)山車”一樣快速地忽上忽下。從各方數(shù)據(jù)看來(lái)，8月信貸增加的形勢(shì)在好轉(zhuǎn)，中長(zhǎng)期貸款尤為突出，8月新增1657億元，環(huán)比增加477億元，而這也是2011年3月以來(lái)的最高水平，表明當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程的加快，銀行加大房貸投放及居民貸款購(gòu)房的熱情都在提高。8月份新增貸款的增加并不意味著貸款政策有望好轉(zhuǎn)。貸款回升僅屬于個(gè)別大型地產(chǎn)項(xiàng)目的投資拉動(dòng)，眾多中小型房企普遍還處于融資平臺(tái)較糟的財(cái)務(wù)狀況，這一大趨勢(shì)不會(huì)改變;其次，在當(dāng)前持續(xù)調(diào)控環(huán)境下，央行并沒(méi)有放松信貸閘門(mén)的信息放出，從8月信貸結(jié)構(gòu)看，開(kāi)發(fā)貸款有增長(zhǎng)，但占比仍未出現(xiàn)大幅提高，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看貸款增加只是個(gè)別的短期現(xiàn)象。雖然8月新增貸款提高，但相比全年總體貸款額度本來(lái)就較少，再加上該行對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款按照上限比例進(jìn)行嚴(yán)格控制，給予開(kāi)發(fā)商的貸款額度就更少了。事實(shí)上，從下半年起，“工農(nóng)中建”四大銀行就開(kāi)始對(duì)一些房企的不良率開(kāi)始了一輪嚴(yán)格調(diào)查，凡不符合規(guī)定的房地產(chǎn)公司統(tǒng)統(tǒng)不予放貸。

　　開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力，銀行日益緊縮的貸款政策再一次考驗(yàn)了他們的資金實(shí)力。一位成都本土知名房地產(chǎn)公司總經(jīng)理這樣描述同行的境遇：每天就像陀螺一樣忙個(gè)不停。趕場(chǎng)似地奔波在各大銀行之間，運(yùn)氣好貸款少起碼有，運(yùn)氣差就得去其他地方再試試。照這樣的行情發(fā)展下去，隨時(shí)都有捉襟見(jiàn)肘的時(shí)候。

　　調(diào)控從緊之下，房企融資渠道收縮，資金鏈日趨緊張，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)更是如此。日前，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所及相關(guān)機(jī)構(gòu)共同發(fā)布的《2012中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10》研究報(bào)告顯示，目前近70%的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)值，七成房企資金“入不敷出”，報(bào)告由此認(rèn)為整個(gè)行業(yè)的資金運(yùn)行不容樂(lè)觀。尋找融資渠道成了當(dāng)下公司迫在眉睫的問(wèn)題。隨著政策持續(xù)性越來(lái)越長(zhǎng)，貸款政策的收縮越來(lái)越緊，對(duì)于當(dāng)下開(kāi)發(fā)商特別是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的中小房企而言，資金的壓力會(huì)越來(lái)越大。

　　雖然當(dāng)前房企資金問(wèn)題還不明顯，但相對(duì)于去年，今年地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏已經(jīng)放緩，規(guī)模也在縮小。在銀行信貸和銷售回款受阻的大環(huán)境下，很可能會(huì)給原本資金鏈緊張的房地產(chǎn)商帶來(lái)較大的殺傷力。忍痛“割肉”生存為王由于當(dāng)下遭遇的樓市困境，不少中小房企不得不通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)甚至拋售資產(chǎn)獲得生存機(jī)會(huì)。處于掛牌轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)的項(xiàng)目，涉及融資的達(dá)100多起，其中房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目達(dá)16起，數(shù)量位列第一。雖然中小房企因?yàn)閭鶆?wù)關(guān)系或信貸趨緊等樓市調(diào)控，不得不轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目，但即使因?yàn)橘Y金緊張而“割肉求生”，公司同樣能取得不錯(cuò)收益。另外，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中途加入其他房地產(chǎn)公司合作，是目前樓市比較常用的做法。通過(guò)與大品牌地產(chǎn)公司合作，中小開(kāi)發(fā)商獲得的品牌溢價(jià)收益可以達(dá)到10%-20%，而且合作開(kāi)發(fā)還能省下?tīng)I(yíng)銷、人力、財(cái)務(wù)等多方面的成本。