六大維權(quán)真實(shí)案例提醒市民二手房買賣莫頭熱

    熱點(diǎn)一：集體土地上的房子隨時(shí)收回

　　目前，泰安正在加緊推進(jìn)城中村改造，很多農(nóng)民因此分得幾套住房，很多人愿意拿出空閑的住房投入市場(chǎng)進(jìn)行買賣。這些房屋因?yàn)榫嚯x城區(qū)較近，而價(jià)格較低獲得很多人的青睞，但購(gòu)買這些住房也面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“曾經(jīng)有一名市民購(gòu)買了農(nóng)民的回遷住房，但是后來(lái)他所購(gòu)買的房屋又面臨拆遷，原房主為了獲取拆遷利益，就把他起訴到法庭，最后法院判決房子的原房主勝訴。”泰安魯源房產(chǎn)王玉剛經(jīng)理介紹，類似的糾紛在全國(guó)各地很常見(jiàn)，最有名的案例就是北京大興的畫家村。很多畫家到農(nóng)村買了農(nóng)民的住房，然后等這里要拆遷時(shí)，很多農(nóng)民又后悔把房子賣給畫家了，所以就通過(guò)法院要回了房屋，把畫家們的購(gòu)房款還給了他們。

　　王玉剛告訴記者，法院之所以支持農(nóng)民的訴訟請(qǐng)求，就是因?yàn)檫@些農(nóng)民的住房都處在集體用地上，最多只能是屬于一個(gè)地方的村民之間可以相互買賣，不在這一區(qū)域的市民無(wú)權(quán)購(gòu)買集體土地上的房屋。集體土地上的房子就是通常所說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”，所以市民在購(gòu)買房屋時(shí)，首先一定要看清房屋是否有房產(chǎn)證，是否是大市房產(chǎn)證。

　　熱點(diǎn)二：自身原因貸不出款難討定金

　　按照二手房一般的交易流程，在買賣雙方商定好價(jià)格之后，購(gòu)房者首先應(yīng)向賣房者支付一定比例的現(xiàn)金，然后再約定時(shí)間支付剩余房款，在這個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)了很多糾紛。

　　“雙方有了合作意向后，購(gòu)房者需支付給賣房者定金。在泰安，按照慣例一般為1萬(wàn)元。支付完定金后，雙方可約定好結(jié)完全款的時(shí)間。然而，由于一般購(gòu)房款都在30萬(wàn)元以上，很多工薪階層一時(shí)無(wú)法拿出這么多資金，就需要房主開(kāi)具證明，讓購(gòu)房者到銀行貸款。但很多購(gòu)房者由于之前有透支信用卡未能及時(shí)還錢的現(xiàn)象或者其他原因無(wú)法申請(qǐng)到貸款，致使交易不能進(jìn)行。因?yàn)樵�因不在賣房者身上，所以這時(shí)購(gòu)房者已經(jīng)支付給房主的1萬(wàn)元定金不退。”王玉剛說(shuō)，很多遇到這種情況的購(gòu)房者并不理解，與房主產(chǎn)生糾紛。

　　針對(duì)這種情況，王玉剛稱，購(gòu)房者在進(jìn)行房屋交易時(shí)，須如實(shí)告訴中介公司信用情況，同時(shí)，自我審核在銀行是否有過(guò)信用欠賬，然后尋求中介公司的幫助。

　　熱點(diǎn)三：賣房夫妻雙方都簽字才有效

　　“泰安市在2009年之前，房產(chǎn)證都是寫一個(gè)人的人名，然而按照相關(guān)規(guī)定，即使房產(chǎn)證上寫一個(gè)人的人名，如果在這之前房產(chǎn)所有人已經(jīng)結(jié)婚，而且未作財(cái)產(chǎn)保全，房子依然屬于夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)。”王玉剛說(shuō)，像這種房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，在后來(lái)的二手房交易中很容易產(chǎn)生糾紛。

　　“按照相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)證上寫的是賣房者的姓名，但同時(shí)他又在這之前已經(jīng)結(jié)婚了。為了避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，所以買房者一定要注意在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要求賣家夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)簽字，以防發(fā)生夫妻共有財(cái)產(chǎn)被偷賣，而購(gòu)房者的利益受到損害的事件。”王玉剛說(shuō)。

　　記者了解到，只有賣房者夫妻雙方都簽字，合同才能生效，很多不懂政策的購(gòu)房者看到賣房者和房產(chǎn)證上所寫的姓名一致就簽訂合同交款了，這種做法面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　熱點(diǎn)四：謹(jǐn)防中介卷款逃

　　在二手房買賣過(guò)程中，由于買賣雙方并不熟識(shí)，很多人就會(huì)委托中介公司作為第三方支付平臺(tái)，在買賣雙方達(dá)成交易意向后，購(gòu)房者把房款交給中介公司。等過(guò)戶手續(xù)辦理完成之后，中介公司再把錢交給賣房者。

　　“這種托管模式在大城市很常見(jiàn)，但里面也存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦數(shù)額巨大，中介公司卷款潛逃，后果不堪設(shè)想。”王玉剛介紹，現(xiàn)在泰城基本上還是買賣雙方直接進(jìn)行交易，中介公司很少介入資金支付。雙方交易完成后，按照慣例，應(yīng)由購(gòu)房者一方向中介公司交納房款2%的中介費(fèi)用。這部分收費(fèi)，中介公司應(yīng)在交易完成之前就向當(dāng)事雙方說(shuō)明。#p#副標(biāo)題#e#

　　熱點(diǎn)五：寫明違約責(zé)任

　　由于手頭的資金有限，很多購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同后，由于需到銀行辦理貸款手續(xù)，籌集資金等問(wèn)題，交付全款還需一定時(shí)間，這段時(shí)間大體在一個(gè)月左右。而這段時(shí)間，很容易因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newshuju/fangjia/" class="p_wordlink" target="_blank">房?jī)r(jià)原因?qū)е陆灰装l(fā)生糾紛。

　　王玉剛說(shuō)：“在二手房交易中，很多購(gòu)房者看完房打算購(gòu)買后，就會(huì)進(jìn)入與賣房者協(xié)商房屋價(jià)格的階段。很多人在商定好價(jià)格后，不簽訂合同，不寫明違約責(zé)任，只是做一個(gè)口頭協(xié)議。然而近幾年，因?yàn)楹芏?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">樓盤的房?jī)r(jià)波動(dòng)很大，或者因?yàn)橘u房者看到價(jià)格上漲的趨勢(shì)，就會(huì)出現(xiàn)賣家反悔的事情。

　　因?yàn)闆](méi)有簽訂合約，在出現(xiàn)違約后，違約責(zé)任不好界定，購(gòu)房者一點(diǎn)辦法也沒(méi)有，很多購(gòu)房者因此吃了啞巴虧。所以在看房后，一定要簽訂定房合同，寫明雙方的權(quán)利和義務(wù)，這是保證購(gòu)房者利益的關(guān)鍵點(diǎn)。”

　　熱點(diǎn)六：戶主一房多賣

　　記者了解到，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)證的時(shí)間沒(méi)超過(guò)5年的需要繳納營(yíng)業(yè)稅。很多人為了逃避稅費(fèi)，在購(gòu)買房屋時(shí)，選擇暫不過(guò)戶，只是做一個(gè)財(cái)產(chǎn)公證，但房產(chǎn)證上還是原戶主的姓名，這樣造成購(gòu)房者承擔(dān)極大風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)甚至出現(xiàn)“一房多賣”的現(xiàn)象。

　　“我們過(guò)去曾經(jīng)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這種例子，因?yàn)槿绻�只做公證的話，房產(chǎn)證上還是原戶主的名字，即使購(gòu)房者拿著房產(chǎn)證，也無(wú)法保證自己的權(quán)益不受損害。”王玉剛說(shuō)，按照規(guī)定，只要對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行掛失，重新補(bǔ)辦房產(chǎn)證，這樣可能會(huì)造成一房多賣的現(xiàn)象。

　　記者了解到，除了一房多賣的問(wèn)題，有些人為了躲避稅費(fèi)，按照贈(zèng)與的方式進(jìn)行房屋過(guò)戶。王玉剛說(shuō)，實(shí)際上這樣做很危險(xiǎn)，因?yàn)榘凑諊?guó)家規(guī)定，被贈(zèng)與的房屋再次買賣時(shí)要征收20%的個(gè)人所得稅，誰(shuí)也不可能守著一套房子到底，所以按照贈(zèng)與的方式很危險(xiǎn)。