我國四大地產(chǎn)龍頭：招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科A、金地集團都已發(fā)布2012年中報。四大上市房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入674.6億元，同比增長39.29%。實現(xiàn)利潤79.59億元，同比增長3.10%。四大房企的營收均保持著強勁的增長，但在凈利潤的增長方面卻出現(xiàn)了不同程度的回落甚至下滑。

　　庫存壓力繼續(xù)攀增

　　四大地產(chǎn)龍頭公布的業(yè)績中，備受關(guān)注的資金狀況和庫存也發(fā)生了微妙的變化。與去年年底的情況不同，四大房企的手持現(xiàn)金均出現(xiàn)明顯增加。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，四大房企上半年新增借款631.05億元，同比上漲28%。銷售回款1087.22億元，同比增加5.05%。上半年房企資金壓力的緩解，不僅得益于成交量的走高，在回籠資金的同時，房企拿地節(jié)奏在上半年也明顯放慢：四大房企在上半年新增建筑面積679.31萬平方米，同比下降25.1%。其中金地集團上半年沒有新增土地儲備。

　　特別值得注意的是，盡管房企2012年以來大舉推行去庫存策略，但房企庫存量依然有增無減。

　　“下半年施工進入高峰期，也是補充土地儲備時期。房企庫存還有可能出現(xiàn)明顯的持續(xù)增長。”常清說。

　　不過，盡管上市房企的資金壓力出現(xiàn)了明顯的緩解，但從房企資金主要來源來看，房企現(xiàn)金流改善主要還是依賴于借款增加，后移了資金壓力，未來的償債能力如何仍存隱憂。

　　“暴利時代”已為過去式

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、金地、招商四家上市公司上半年的保利凈利潤出現(xiàn)六年來首次負增長。

　　如果按照盈利能力指標(biāo)中的凈利潤與營業(yè)總收入比來算，四大房企全線下降。除金地集團凈利潤率低至7.8%，同比下降1.5個百分點外，其他三家房企凈利潤率基本在12%左右，較去年同期下滑約6個百分點。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員常清認為，由于結(jié)算項目的數(shù)量和質(zhì)量的不同，招保萬金的營收和利潤漲幅不一，但是整體而言，四大房企增收不增利，房地產(chǎn)“暴利時代”正在過去。常清表示，房企“增收不增利”現(xiàn)象與房企“以價換量”分不開，調(diào)控下房企大多采取了降價促銷的策略。受降價影響，房企的毛利率出現(xiàn)下滑，進而帶動利潤率下降。數(shù)據(jù)顯示，除招商地產(chǎn)外，保利、金地、萬科三家房企的毛利率均出現(xiàn)了明顯下滑。

　　此外，房企為了規(guī)避風(fēng)險，拓寬資金來源，加大了和其他房企以及資金實力較強機構(gòu)在項目上的合作。而這部分項目進入結(jié)算，導(dǎo)致少數(shù)股東損益出現(xiàn)明顯增長，歸屬。

　　“以價換量”仍將持續(xù)

　　業(yè)績壓力逐漸增大，雖然上半年我房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯回暖的勢頭，但是從標(biāo)桿房企的半年報業(yè)績來看，要想繼續(xù)保持銷售節(jié)奏，回籠資金，“以價換量”的銷售策略依舊會延續(xù)。

　　大型房企中除了保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)凈利潤下降之外，富力地產(chǎn)不久前也發(fā)出業(yè)績預(yù)警，稱凈利潤將同比大幅減少。同事金地集團，由于銷售價格的下降以及偏高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受調(diào)控影響較大，預(yù)計將對公司2012年的利潤產(chǎn)生較大壓力。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的態(tài)勢之下，如果調(diào)控沒有新舉措，下半年抑制房價反彈的難度很大。房地產(chǎn)調(diào)控政策對下一階段的市場走勢至關(guān)重要。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商仍然面臨銷售和資金雙重壓力。由于庫存居高難下，消化庫存仍然是開發(fā)商的重要任務(wù)，房企上半年資金面好轉(zhuǎn)源于“以價換量”，這一方式在下半年或?qū)⒀永m(xù)。