張民耕：第一次到晉商會館，第一次在這樣的環(huán)境下講話，我感覺有點“唱堂會”的意思，我今天努力唱好。我就脫開PPT講，因為都是業(yè)內(nèi)人士，而且關(guān)心的人士恐怕不是字面上所能表達(dá)的，我們討論更深一點層次，更加內(nèi)心一些的發(fā)言。

　　總的來說，要討論一下房地產(chǎn)業(yè)金融化趨勢和房地產(chǎn)基金，也就是說在現(xiàn)在宏觀調(diào)控的形勢下，房地產(chǎn)金融化的趨勢已經(jīng)越來越明顯了。在這樣的趨勢下，民營房企出路何在?當(dāng)然有找房地產(chǎn)基金的出路，我們看看這樣的出路是不是存在，有沒有發(fā)展的機(jī)會。

　　這一點不一定全體與會者認(rèn)同，但我還是要特別強(qiáng)調(diào)，就是宏觀調(diào)控常態(tài)化已經(jīng)成為大概率事件，而且我后面還要加一句，我最近特別深的感觸，任何把形勢的反轉(zhuǎn)或者把企業(yè)的命運寄托在宏觀調(diào)戛然而止，寄托在政策的巨大變化下的奢望都是不切實際的，都是十分有害的。

　　第一，中央對于宏觀調(diào)控的宣傳已經(jīng)到了無以復(fù)加的地步。前幾個月不說，近幾個月，由于經(jīng)濟(jì)形勢放慢了速度，所以中央說對整體調(diào)控進(jìn)行微調(diào)，銀根放松了，由于銀根放松，資金就從各個門路跑到房地產(chǎn)上面來，房地產(chǎn)界頓時又有所滋潤，于是，5—7月三個月的銷售有所回暖。這種回暖確實是開發(fā)商以價換量，但這種銷售量的提高多多少少伴隨著價格的上升。從全國統(tǒng)計數(shù)字來說，上升的范圍不會超過5%，但對調(diào)控的組織者來說認(rèn)為這是w大的問題，所以派出8個督查組下去查了16個省，現(xiàn)在督查報告還在最后的醞釀。

　　我們感覺到，如果房地產(chǎn)市場進(jìn)一步回暖，并且是價格的進(jìn)一步提高，新的調(diào)控措施有可能出來，因為現(xiàn)在整個市場成了驚弓之鳥，調(diào)控措施并不一定要有實質(zhì)性的威力，只要有一個措施，有一個象征性的語言，這個市場就會受到極大的打擊。就像前些日子中央經(jīng)濟(jì)工作會議，特別是把房地產(chǎn)調(diào)控加入了會議的內(nèi)容，并且加以重申。第二天以房地產(chǎn)股為首的整個股票市場出現(xiàn)大跌，幾乎達(dá)到了歷史新低。所以宏觀調(diào)控新的政策深度地加深是很有可能的。

　　第二，宏觀調(diào)控目標(biāo)來說是去投資化和去投機(jī)化，房地產(chǎn)主要成為生產(chǎn)和生活用品，而不是投資品，宏觀調(diào)控這個方向是不會改變的。根據(jù)中國人多地少，房地產(chǎn)是中國人喜聞樂見的投資品，在這樣的形勢下，我們認(rèn)為調(diào)控的方向，去投資化，去投機(jī)化是不會變更的，宏觀調(diào)控的目標(biāo)就是使價格合理回歸，實際就是降房價，而降房價的任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。在這樣的情況下，我們認(rèn)為宏觀調(diào)控是不會戛然而止的，可能會做些微的微調(diào)，或更加深它的深度，微觀的微調(diào)都不會改變宏觀調(diào)控的方向。在這樣的形勢下，對于宏觀調(diào)控抱有任何幻想，認(rèn)為它會反轉(zhuǎn)是不切實際的。在我們?nèi)珖�房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟里，各自房地產(chǎn)聯(lián)盟企業(yè)里都把宏觀調(diào)控常態(tài)化作為我們今后三五年工作的一個基本環(huán)境，這樣才有可能應(yīng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻形勢。在這個嚴(yán)峻形勢的情況下，有備而無患來找到我們民營房地產(chǎn)企業(yè)和民營房地產(chǎn)基金的一條出路。

　　說到原因大家也是耳熟能詳，之所以調(diào)控不能放松，大家找到這幾方面的原因：

　　一是城市化和經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)，這兩個不斷創(chuàng)造著對于房地產(chǎn)作為生產(chǎn)資和生活資料的剛性需求，這種剛性需求的增長是有可能造成市場結(jié)構(gòu)性的不足，不足會引起一些價格上的上漲，而這個因素是不可能取消的。

　　二是中國土地制度的硬約束，一是18億畝耕地，其實它最身后的原因是我們的憲法，我們的憲法規(guī)定城市土地國家所有，小產(chǎn)權(quán)房是越不過這個坎的，如果改憲法有可能，如果不改憲法小產(chǎn)權(quán)房是不可能成為合法的。因此而造成土地的供應(yīng)沒有彈性，因為沒有彈性，所以一旦市場需求熱，地價就伴隨著房價往上漲，漲到面粉比面包還貴的時候，房價最后還是以漲體現(xiàn)它的價值。

　　三是過量的貨幣發(fā)行和低利率，現(xiàn)在有一個統(tǒng)計，20年來名義GDP增長了21.3倍，貨幣發(fā)行量增長的47.5倍，就是貨幣的發(fā)行量比GDP增長要高一倍還多，其實近幾年貨幣發(fā)行量和GDP的增長根本不成比例。有人說近五年，GDP是2倍，貨幣是9倍的發(fā)展。作為貨幣過量發(fā)行的對應(yīng)物就是人們要尋找保值增值的可能，而房地產(chǎn)產(chǎn)品是所有可以選擇的產(chǎn)品當(dāng)中最牢靠，最看得見，摸得著，也最為中國人所喜聞樂見的。二十年來，股票漲了28%，黃金漲了4倍，房地產(chǎn)漲了5倍，只要你一放松，房地產(chǎn)肯定會成為大家保值增值的投資品，于是也引起房價的上漲。

　　四是房地產(chǎn)的持有和交易低稅負(fù)，鼓勵了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，因為持有成本很低，投資和投機(jī)成為經(jīng)濟(jì)人的理性選擇。所謂房地產(chǎn)交易稅和房地產(chǎn)持有稅能不能推出，推出有沒有作用?我覺得，

　　1、房地產(chǎn)持有稅是不能替代土地出讓金的，因為它的量很小;#p#副標(biāo)題#e#

　　2、房地產(chǎn)的持有稅實際上存在一個巨大的問題，就是它的征收是極其困難的，有的老干部說，我給政府干了幾十年，我的工資沒有一分是可以用來付房地產(chǎn)稅的，現(xiàn)在你要收房地產(chǎn)稅，我從哪兒給你支出這筆錢?新買房的人也會覺得委曲，你已經(jīng)收了我70年的土地出讓金，再收房地產(chǎn)稅是不是一頭牛上要扒兩層皮?

　　所以，房地產(chǎn)稅收的提出和實施總是在試點過程當(dāng)中，但隨著每一輪試點城市擴(kuò)大，對房地產(chǎn)市場的沖擊還是客觀存在的，房地產(chǎn)交易稅的提高是不是有利于抑制房地產(chǎn)漲價呢?其實也不然。

　　房地產(chǎn)交易稅現(xiàn)在經(jīng)常被市場用欺瞞的辦法來解決，就是上下兩聯(lián)發(fā)票，兩種不同的發(fā)票，真正的交易是一個價格，而賬面上又體現(xiàn)另一個價格，所以用房地產(chǎn)交易稅、房地產(chǎn)持有稅解決房價問題又不徹底。再加上地方政府需要土地財政來作為他城市化進(jìn)程的支付手段。如果以上原因得不到根本解決，沒有真正體制上的改革，那么房地產(chǎn)價格上漲是不可遏制的。

　　為了壓住房價進(jìn)行宏觀調(diào)控，建設(shè)部部長都說了，這是一個迫不得已的辦法，但是這種辦法還要實施下去，就想北京和廣州都要開始實行，對于車輛一是限行私家車，二是限購。這個辦法是否合理?有種種不合理，等于把我使用車的價值打掉了五分之一，法律和憲法上都有缺陷。不用這個方法行不行?還真不行。我的感覺，從政府的威信，如果這次宏觀調(diào)控再半途而廢，以后就沒有人能相信我們的政府能控制住房價，而房價問題像最近人民日報社一個社評一樣，房價是經(jīng)濟(jì)問題，是民生問題，更是政治問題，對于房價確實已經(jīng)提高到威脅到執(zhí)政黨執(zhí)政安全的問題，所以，我感覺房地產(chǎn)調(diào)控這樣一種總的方向和去投資化，去投機(jī)化的本質(zhì)是不會改變的。如果有些許的調(diào)整，但方向不會變，持續(xù)性不會變。我們一定要有將來三五年內(nèi)處于宏觀調(diào)控常態(tài)化的心理準(zhǔn)備。

　　大家都在說，這次調(diào)控確實是歷史上最比較徹底和影響深遠(yuǎn)的一次宏觀調(diào)控，標(biāo)志是使得中國的房地產(chǎn)歷史進(jìn)程明顯區(qū)分出了上下半場，上半場已經(jīng)結(jié)束，下半場已經(jīng)開始，這次調(diào)控最大的影響在于，使得房地產(chǎn)市場運行規(guī)則發(fā)生了巨大的改變。其實大家平時也在討論，這個巨大的改變其實對于民營企業(yè)的市場份額影響是非常巨大的。總的來說，這次房地產(chǎn)調(diào)控比任何領(lǐng)域的調(diào)控也許都是類似的，就是“國進(jìn)民退”，我到了晉商會所特別有感觸，民營晉商的礦主們今日何在?他們的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在情況怎么樣?其實房地產(chǎn)調(diào)控，這種結(jié)果我覺得也會有類似。

　　為了應(yīng)對這種調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)其實自覺做出了應(yīng)對，這種應(yīng)對主要表現(xiàn)為幾個方面的轉(zhuǎn)型。

　　1、房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)模式的轉(zhuǎn)變，以前在房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，高檔的、改善的，甚至于是奢侈的產(chǎn)品所占的份量非常大，現(xiàn)在是以剛性需求和第一次改善為主的產(chǎn)品才能大行其道。我到長沙特別有感觸，長沙有過統(tǒng)計，長沙這個市場是非�；钴S的，非常大的一個市場。但是它的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)確實很一致，非常一致，大概70%是剛需產(chǎn)品，30%以上的需求又是在他的程序之外。我們?nèi)ラL沙做論壇狠狠地把市政府表揚了一頓，說長沙市政府真有經(jīng)濟(jì)眼光，調(diào)控真符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，它叫“限小不限大”，“限新不限舊”，“限城不限郊”，就是城區(qū)二環(huán)路內(nèi)是調(diào)控的，90平方米以下是調(diào)控的，新房是調(diào)控的，除此之外就不調(diào)控了。這樣的市場發(fā)育就非常健康，但即使這樣健康發(fā)展的市場，剛性需求和第一次改善的需求占了絕大多數(shù)。這是可以看出這個產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大的變化。其實這后面就隱藏著一句話，如果靠剛性需求和第一次首輪改善的需求來支撐這個市場，能支撐多久?

　　2、房地產(chǎn)收益模式進(jìn)行了改變，以前是開發(fā)商掙錢，同時炒房人也掙錢，有這么一種利潤模式，現(xiàn)在可能炒房的獲利機(jī)會就會非常少了。按照有關(guān)部門的統(tǒng)計，如果是以剛需和第一套房需求作為市場的主體，并且去杠桿化的情況下，今后如果想炒房也會有利潤，但會限制在5%左右。有個人做了測算，我是很相信的。以后的房地產(chǎn)收益模式就會變成從開發(fā)商利潤加上售后增值利潤為主的分布向開發(fā)商利潤加上投資商利潤這樣一種模式來轉(zhuǎn)變，也就是說開發(fā)商利潤要切出一部分作為投資商的利潤，這種利潤格局會有一個重大的改變。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)模式也會有改變，以前說開發(fā)商有一個本事，叫十個碟子有六個蓋，十個碟子這六個蓋子就可以蓋住了，也就是說有一部分自有資金就有大量的借貸資金，再加上預(yù)售款，這個資金模式就成立了。現(xiàn)在大型的房產(chǎn)商還可能在自有資金的基礎(chǔ)上加上一些信貸資金，由于宏觀調(diào)控，信貸規(guī)模受到控制，多數(shù)的開發(fā)商即使你四證齊全，或者你已經(jīng)開賣，甚至于已經(jīng)賣給客戶的情況下，要拿按揭貸款也是簽了合同不見按揭貸款下來。

　　所以，今后的財務(wù)模式可能會變成開發(fā)商自有資金，再加上合作的資金，再加上借貸資金，這樣三部分來完成開發(fā)商的財務(wù)模式。開發(fā)商的開發(fā)模式也做了轉(zhuǎn)變，很形象地說“香港模式”轉(zhuǎn)向“美國模式”了，在這個過程當(dāng)中，不但整個過程細(xì)分，從投資、開發(fā)、營造、銷售到經(jīng)營，整個過程細(xì)分化，而且產(chǎn)品也細(xì)分化。在現(xiàn)在的形勢下，開發(fā)商和投資商、建設(shè)商、經(jīng)營商區(qū)分了，開發(fā)的產(chǎn)品從單純的住宅地產(chǎn)變成住宅地產(chǎn)、辦公樓地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。#p#副標(biāo)題#e#

　　產(chǎn)品的細(xì)分應(yīng)該標(biāo)志著一個行業(yè)的逐漸成熟，也標(biāo)志著在這些環(huán)節(jié)里存在的各種商機(jī)。所以，如果以大規(guī)模開發(fā)來競爭覺得比較吃力的中小開發(fā)商和民營開發(fā)商可以在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)和各種產(chǎn)品之中找到自己的出路�，F(xiàn)在我看有許多開發(fā)商也在轉(zhuǎn)型，但是有一點，商業(yè)地產(chǎn)研究對旅游地產(chǎn)也要進(jìn)行研究，我們發(fā)現(xiàn)，凡是地產(chǎn)前面加一個前綴的話，這個地產(chǎn)就不是地產(chǎn)本身了，而是這個前綴。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)產(chǎn)業(yè)，物流地產(chǎn)是物流產(chǎn)業(yè)，更不用說文化地產(chǎn)等等。所以，開發(fā)商在轉(zhuǎn)型的時候?qū)嶋H上是對企業(yè)做一個非常徹底的轉(zhuǎn)型。

　　開發(fā)商的房地產(chǎn)經(jīng)營模式也做了轉(zhuǎn)變，這個經(jīng)營模式很重要的一點是存量資產(chǎn)經(jīng)營成為一種可能，以前如果租售比在1：500，1：600的情況下誰都沒有能耐，明明一下子就可以把錢賺回來，要分500、600個月去掙，誰都沒這個胃口。如果把價格漸漸降到1：400，1：300，甚至開發(fā)商自己開發(fā)和經(jīng)營的時候，把利潤部分刨除，持續(xù)經(jīng)營就成為可能。如果再找到一些價格比較低廉的，像險資來進(jìn)入經(jīng)營領(lǐng)域的，這種經(jīng)營就成為可能。據(jù)說中國的第一個REITs將要出現(xiàn)，當(dāng)然雖然以保障房的形式出現(xiàn)，但我相信只要有第一個REITs出現(xiàn)，以后長期持有、經(jīng)營來升利的REITs就會越來越多，經(jīng)營模式就會轉(zhuǎn)變。

　　房地產(chǎn)的區(qū)域布局模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，區(qū)域布局模式從沿海200公里伸向內(nèi)地，以前主要集中在沿海200公里，現(xiàn)在我們可以看到遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止，中原地帶和西部成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。另外有許多民營、中小的開發(fā)商深耕，也是一種出路，到三線城市去，到四線城市去，這是我做過試驗的。三四線城市也同樣存在著城市化的需求，存在著開發(fā)商的廣闊天地，我們做的項目在山東菏澤這些區(qū)域原先是山東最窮的地級市，現(xiàn)在我們進(jìn)去的是1800元，現(xiàn)在市場叫價也叫到了4800元，實際成交價大概全市在4000元左右，因為它的土地很便宜，這些三四線城市也可以成為民營企業(yè)的一個主戰(zhàn)場。

　　轉(zhuǎn)型就有機(jī)會，在轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中，每一個企業(yè)找到自己的轉(zhuǎn)型模式，我相信是能夠在這塊肥沃的土地上找到自己的立足之地的。我覺得最根本的轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)金融化，下面我重點說說房地產(chǎn)金融化�；剡^頭來說，房地產(chǎn)應(yīng)該天然具有金融化的趨勢，因為房地產(chǎn)體量特別大，金融需求特別足，小到一個家庭購房需要信貸資本，大到一個企業(yè)，一個開發(fā)區(qū)，甚至一個城市的開發(fā)都需要金融資本的支持，這是問題的一個方面，需要金融資本來支持。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品本身就是一個非常好的金融產(chǎn)品，是非常好的金融等價物，因為它是不動產(chǎn)，所以它是一個非常牢靠，不會輕易損傷的金融對價物，另外它是無移動抵押，在抵押的時候既不妨礙原有的業(yè)主對它進(jìn)行經(jīng)營和租賃，只要不動產(chǎn)權(quán)，又不妨礙債權(quán)人對于他債權(quán)的抵押，一旦他還不起，我就從債權(quán)變成了產(chǎn)權(quán)。由于有這樣一種屬性，形象地說一頭牛身上可以扒兩張皮，房地產(chǎn)又是很好的金融品，天然具有金融化的趨勢。只不過我們以前是一種不自覺的金融化，你只要拿到一塊地就有人借給你錢，現(xiàn)在的金融環(huán)境并不那么好了，而且作為參與房地產(chǎn)的各方也要精打細(xì)算，也要控制風(fēng)險，所以現(xiàn)在是一個非常自覺的金融化的階段，我們作為房地產(chǎn)基金特別有體會，房地產(chǎn)基金就是自覺金融化的結(jié)果。

　　房地產(chǎn)商現(xiàn)在也非常有金融意識，我們和Top50和Top20企業(yè)談的過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，他們叫資產(chǎn)資本化，資本金融化，就是把所有的資產(chǎn)(包括有形的、無形的)都作為資本來經(jīng)營，而且把所有的資本都物化為金融。所以，在談判當(dāng)中我們就覺得，尤其和大企業(yè)他的金融意識太強(qiáng)了，談起來就特別費勁，一個點一個點地?fù)福�這是一個自覺的金融化的過程，可以好不夸張地說，每一個房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)金融意識的強(qiáng)弱，對于房地產(chǎn)金融資源掌握的多少決定了他在市場上的份額和大小，甚至于決定他的生死存亡。因此，我們要拋棄以前對房地產(chǎn)金融不正確的認(rèn)識，以前覺得不動產(chǎn)變現(xiàn)不容易，我們現(xiàn)在改變這種認(rèn)識，認(rèn)為房地產(chǎn)具有天然金融化的趨勢，我們自覺地運用這個金融化工具就可以創(chuàng)造出許許多多有聲有色的劇目來。

　　房地產(chǎn)有沒有這樣的需求?一方面我們在市場的過程當(dāng)中感覺到，尤其是最近，房地產(chǎn)企業(yè)大的上市公司不缺錢，昨天萬科發(fā)表了他的半年報，他的自有資金從上一季度不足200億，現(xiàn)在變成了470億，確實不差錢，就是錢多了。我相信上市公司前20位、前50位資金不缺，但他們?nèi)辈蝗蹦?還是缺，因為他們的現(xiàn)金流一方面要支付再建工程，另一方面他要擴(kuò)張規(guī)模，要在市場上占據(jù)一定的份額，還要擴(kuò)張。最大的問題是什么呢?負(fù)債率很高，現(xiàn)在上市的房地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債率在80%左右，這種負(fù)債率對于他們的市值有很大的影響，對他們的風(fēng)險控制有很大的影響，所以他們也是要錢的。房地產(chǎn)基金的錢進(jìn)去能夠降低他們的負(fù)債率，同時提高他們自有資金的利潤率，所以對他們來說也非常有意義。#p#副標(biāo)題#e#

　　金融機(jī)構(gòu)也非常需要房地產(chǎn)基金，根據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計，今年信托資金連本帶利要還的是2500億，明年要達(dá)到3100億，銀行的信貸還不算，光是信托就有那么大量。有許多企業(yè)完全是因為這個資金鏈條不夠長，如果基金能夠進(jìn)去，拉長一下它的資金鏈條的供應(yīng)，很可能這個項目就有救了。當(dāng)然，我們基金也不能去干牛跑了拔橛子這樣的事情，多數(shù)情況下金融機(jī)構(gòu)是需要的，我們基金現(xiàn)在非常弱小，非常初生。

　　我們的機(jī)會在哪里呢?我對自己的企業(yè)說兩句話，要起得比雞早，睡得比狗晚，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)愿意做的時候你要能做，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)不愿意做的時候你還要能做，有這樣兩個基本功，你的機(jī)會就來了。市場資金也需要，我們在發(fā)行(基金)過程當(dāng)中會發(fā)現(xiàn)經(jīng)常會超發(fā)，因為我們經(jīng)常會和第三方理財機(jī)構(gòu)合作，理財機(jī)構(gòu)就會有這樣的問題，要么就不來，要么就胡來，來得太多了。有的時候為了多接納我們也破例超發(fā)，實際上社會上的資金量是非常大的，有說有38萬億，有說42萬億的存款，實際上這些存款都在尋找新的投資機(jī)會，更不用說中小房地產(chǎn)商需要抱團(tuán)取暖。在這個過程中，我們希望和中小房地產(chǎn)結(jié)合在一起，用房地產(chǎn)基金幫助他們做好眼前的項目，當(dāng)然對于他們今后的戰(zhàn)略發(fā)展和調(diào)整，我們也幫他們做一些設(shè)想，我們不但提供資金，對于房地產(chǎn)商我們還提供經(jīng)營、管理、產(chǎn)品定位和品牌輸出等服務(wù)，使得中小企業(yè)真正在抱團(tuán)取暖中度過這次嚴(yán)冬，更不用說房地產(chǎn)基金還有一個可以做的方向就是城市化。包括一級開發(fā)，就是順應(yīng)整個城市化需求，水電氣暖的建設(shè)，硬件、軟件的建設(shè)。所以，雖然是宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)基金在宏觀調(diào)控之下是可以大有作為的。

　　目前來看，房地產(chǎn)基金發(fā)展有三個趨勢：

　　第一，并購基金將會在未來時間當(dāng)中大行其道，起到一個主角的作用。據(jù)我知道，信達(dá)資產(chǎn)管理公司已經(jīng)成立了一個120億的并購基金，有一些資產(chǎn)管理公司和大的房地產(chǎn)企業(yè)也都成立了并購基金。為什么呢?如果宏觀調(diào)控常態(tài)化，不用多，有許多中小企業(yè)會退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，誰來接盤呢?很可能就是這些并購基金。

　　第二，股權(quán)化的房地產(chǎn)基金將慢慢取代債權(quán)化的房地產(chǎn)基金。因為對大的房地產(chǎn)企業(yè)來說他不用借款，一方面由于形勢有所好轉(zhuǎn)，它的現(xiàn)金流回流比較快;另一方面對于大中型房企，銀行還追著給他貸款，因為它的信用比較好。在這種情況下，大進(jìn)小退是肯定的趨勢，它缺什么呢?股權(quán)類的投資，你跟他同股同籌，甚至于你出更多的錢占更少的股份，或者他出更少的錢占更大的股份，只要你算得過來，做成股權(quán)式的基金其實收益上還是很可觀的。

　　我們有一個簡單的說法，一方面和這種大企業(yè)合作，道德風(fēng)險比較小，因為他珍惜他的信用;另一方面和這些大的企業(yè)合作市場風(fēng)險也比較小，因為他至少會比我們抗風(fēng)險的能力要大，所以房地產(chǎn)股權(quán)類基金會慢慢從純債權(quán)再加股慢慢走向純股權(quán)。

　　第三，經(jīng)營性的股權(quán)基金會越來越多，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)都不可能一下子賣掉，包括寫字樓在內(nèi)，賣掉你就沒法經(jīng)營，沒法管理，所以有一些小的開發(fā)商采取了把產(chǎn)權(quán)分割賣了，但統(tǒng)一集中管理。比較徹底的辦法，還是自己持有，長期經(jīng)營，在經(jīng)營當(dāng)中有一部分獲利，在整個市場升值當(dāng)中有更多的獲利。這樣的基金我們感覺到可能現(xiàn)在會越來越多浮上水面。

　　房地產(chǎn)基金目前的發(fā)展趨勢，我再提兩句，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)基金像雨后春筍般發(fā)展起來，我現(xiàn)在越來越看到是個房地產(chǎn)工資就愿意發(fā)基金，作為自己融資的第二渠道，像雨后春筍般發(fā)展起來，現(xiàn)在說房地產(chǎn)基金有千家我都不會覺得有驚奇。但另一方面的現(xiàn)象出現(xiàn)了，就是兩極分化，大型的房企高端化，銀企合作化和大型化，既沒有開發(fā)商背景又沒有金融背景的房地產(chǎn)基金其實面臨著處境是比較困難的，所以為了應(yīng)對這樣的困難，我們覺得在房地產(chǎn)基金聯(lián)盟這個范圍內(nèi)，由于大家都比較熟悉，我們提倡合作，比如做雙GP，你有項目資源，我有資金資源，咱們攙和起來一起做，共同渡過房地產(chǎn)基金萌芽之后初期的生長期，使得大家都可以發(fā)育和成長起來。

　　我就講這么多，謝謝大家！

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