申威：房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與融資策略
發(fā)布時(shí)間：2012-08-13 來源：k8 編輯：紫琳
8月10日，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主辦的第四期房地產(chǎn)私募基金融資策略暨房地產(chǎn)多渠道融資研討會(huì)在北京隆重舉行。此次會(huì)議旨在使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步了解多元化的融資渠道，掌握私募股權(quán)融資方式，防范融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)，并借助房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資提升和規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目與基金對(duì)接。黃金灣投資集團(tuán)董事長申威先生應(yīng)邀出席此次會(huì)議并做精彩演講。
【申威】各位地產(chǎn)界、金融界的同仁們，大家下午好!
今天，很榮幸有機(jī)會(huì)就當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資問題與大家做一個(gè)交流。
在當(dāng)前的形勢(shì)下，融資的問題無疑是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都十分關(guān)切的一個(gè)話題。企業(yè)的融資渠道，一方面包括在資金市場(chǎng)進(jìn)行的資金融通，比如，占用結(jié)算資金、銀行貸款、補(bǔ)充自有資本等等，現(xiàn)在大部分開發(fā)商都在被迫加大自有資本的比重。
另一方面，是在資本市場(chǎng)的資本運(yùn)營。像債券和股市融資目前基本走不通，重點(diǎn)就在金融工具的創(chuàng)新，比如，通過信托、私募等手段進(jìn)行融資。這是我們當(dāng)前最有效的一個(gè)解決方案。
此外，還可以通過并購、戰(zhàn)略合作等手段開展資本運(yùn)營。
房地產(chǎn)企業(yè)通常的融資方式，主要有這么幾種。銀行借貸、上市集資、發(fā)行企業(yè)債、信托、民間借貸，等等。但受種種條件的限制，目前房企的融資渠道已經(jīng)非常有限了。
在海外占房企融資三分之一強(qiáng)的私募股權(quán)融資，在國內(nèi)還處于剛剛起步階段，有巨大的成長空間。
可以預(yù)見，在未來通過私募股權(quán)進(jìn)行融資將成為主旋律。
那么，什么是私募基金呢?
私募又稱不公開發(fā)行或內(nèi)部發(fā)行，是指面向少數(shù)特定的投資人發(fā)行證券的方式。對(duì)象大致有兩類，一類是個(gè)人投資者，另一類是機(jī)構(gòu)投資者。
基金是一種委托理財(cái)行為，把分散的資金集中起來，由專業(yè)公司進(jìn)行管理，專注地投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，就稱之為房地產(chǎn)投資基金。由于資金本身的特性，多采取合伙制，與傳統(tǒng)的公司之有著本質(zhì)的區(qū)別。
私募基金一般是封閉式的合伙基金，不公開上市。在基金封閉期間，合伙投資人不能隨意抽資，封閉期限一般為3年至5年。
私募基金運(yùn)作成功與否與基金管理人的自身利益更加緊密相關(guān)。
我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道多元化是必然趨勢(shì)，而私募基金無疑是多元化融資渠道中的重中之重;
國外地產(chǎn)基金相比，國內(nèi)地產(chǎn)基金起步晚，但得到了政策扶持，又恰逢行業(yè)調(diào)控，發(fā)展機(jī)遇非常好;
目前，最嚴(yán)調(diào)控時(shí)期已過，二三線房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，對(duì)私募基金創(chuàng)造了非常好的成長窗口期;
而受調(diào)控政策的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)由粗放式開發(fā)向精細(xì)化開發(fā)轉(zhuǎn)變，也需要私募基金為其提供先進(jìn)的公司治理，依此優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭力。
從大的層面看，私募基金要經(jīng)歷從募資，到投資，到管理，到最后退出的四個(gè)環(huán)節(jié)。
具體到投資項(xiàng)目上，要經(jīng)歷從投資到管理到退出的小循環(huán)。
這一切的核心，其實(shí)無外乎兩點(diǎn)，一是募資，找投資人，二是投資，找好項(xiàng)目。
出資人(也就是我們常說的LP)出資認(rèn)購基金，獲取投資回報(bào)�；鸪钟腥宋谢鸸芾砉具M(jìn)展專業(yè)化管理，同時(shí)資金托管至第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，確保資金安全。基金管理人運(yùn)作資金，投資若干個(gè)項(xiàng)目公司，為投資人創(chuàng)造收益。#p#副標(biāo)題#e#
這里基金管理人的項(xiàng)目投資決策對(duì)基金收益與投資安全發(fā)揮重要的作用。私募基金是房地產(chǎn)企業(yè)未來的重要融資渠道。換一個(gè)角度，其實(shí)私募基金也正在成為投資者進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的最佳“理財(cái)工具”。因?yàn)樾g(shù)業(yè)有專攻，專業(yè)的投資管理必然更容易獲得超高的投資回報(bào)。
什么樣的企業(yè)或者項(xiàng)目，能夠去找房地產(chǎn)私募基金呢?一般來說，以下情形的企業(yè)或項(xiàng)目都可以去找私募基金。
1、項(xiàng)目公司獲得一個(gè)證(土地權(quán)證)前后，但缺乏資金開發(fā);
2、企業(yè)計(jì)劃擴(kuò)張，譬如企業(yè)有新增業(yè)務(wù);
3、企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境急需拯救;
4、股東意見分歧，部分股東有退出計(jì)劃;
5、自己覺得有較好的項(xiàng)目，但缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和人才。
我今天的演講主題是當(dāng)前形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)融資策略。我覺得可以歸納成一句話，那就是尋求私募基金的幫助，以此應(yīng)對(duì)危機(jī)，調(diào)整戰(zhàn)略，走出低谷，渡過深秋。
*我們應(yīng)該及時(shí)調(diào)整投資策略，從資源貧乏、緊張的一線城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到蓬勃興起的二三線城市。
*當(dāng)傳統(tǒng)融資方式大門關(guān)閉時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)積極開辟多元化的融資渠道，尋求房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的幫助。
*投資模式逐漸明晰，投資商逐漸成為核心，而在房地產(chǎn)投資商中，房地產(chǎn)基金憑著龐大的資金集聚效應(yīng)，將成為房地產(chǎn)開發(fā)的最重要的資金來源。
接下來，請(qǐng)?jiān)试S我對(duì)我們黃金灣投資集團(tuán)做一個(gè)簡單的介紹。
黃金灣投資集團(tuán)是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)金融投資機(jī)構(gòu)，致力于打造全球化的地產(chǎn)金融投資集團(tuán)。
旗下?lián)碛腥Ф嗝麑I(yè)化員工，為遍及全國160多個(gè)城市的地方政府、開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商提供全面的房地產(chǎn)金融整合服務(wù)解決方案，業(yè)務(wù)范圍涉及到房地產(chǎn)投資、開發(fā)、營銷、電子商務(wù)等諸多領(lǐng)域。
黃金灣投資集團(tuán)的發(fā)展歷程，大致可以分為三個(gè)階段：
1995~2000年，主營房地產(chǎn)營銷代理業(yè)務(wù)
2000~2010年，以房地產(chǎn)投資開發(fā)為核心業(yè)務(wù)
2011年至今，重組成立黃金灣投資集團(tuán)，專注房地產(chǎn)開發(fā)、投資、金融服務(wù)等領(lǐng)域。
我們近期的投資方向包括：住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、高端物業(yè)，等等。
重點(diǎn)投資區(qū)域包括：環(huán)渤海、長三角、珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈。二、三、四線城市核心地段，包括：西安、成都、濟(jì)南、武漢、無錫、南通、桂林、貴陽、昆明……
我們所投資的一些項(xiàng)目，包括海棠灣，清水灣，百合灣。北京通州區(qū)的永樂開發(fā)區(qū)以及300多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
集團(tuán)發(fā)起成立的富達(dá)股權(quán)投資基金管理公司，致力于推動(dòng)房地產(chǎn)投資與開發(fā)的專業(yè)分立，為房地產(chǎn)行業(yè)提供股權(quán)合作、股權(quán)融資、股權(quán)并購等全新的融資渠道。目前已成功發(fā)行數(shù)支基金。
我們還成立了K8黃金灣這樣一服務(wù)平臺(tái)，幫助中小開發(fā)商獲取項(xiàng)目，對(duì)接資金，高效開發(fā)。
K8黃金灣已經(jīng)成為土地、融資、采購服務(wù)第一品牌。
讓我們攜手共進(jìn)，揚(yáng)帆黃金灣，共贏新發(fā)展!
謝謝大家!
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