隨著樓市交易的持續(xù)回暖，一度被市場淡忘的“地王”，最近一段時間在全國各地頻頻上演，各大城市的土地出讓也是熱火朝天。不少人擔心，土地市場的火熱折射出市場對未來樓市的預(yù)期正在發(fā)生改變，房價上漲并非短期行為。不過，這場“土地爭奪戰(zhàn)”背后，也有土地大量流標、流拍，這反映出開發(fā)商并不如往年那般沖動，火熱市場的背后，仍是對后市的謹慎。

　　“以后我們土地掛牌出讓，都將設(shè)定價格上限，現(xiàn)場競價到達這個上限之后，就會確定最終競得者。”不久前，北京市土地整理儲備中心相關(guān)負責人曾向《第一財經(jīng)日報》如此表示。然而，最高限價卻沒能限制住地王的誕生。7月10日，經(jīng)過激烈競拍，中赫置地最終以26.3億元外加配建16400平方米回購房面積的代價，摘得了北京市海淀區(qū)的萬柳地塊。據(jù)機構(gòu)估算，扣除回購房成本后，該地塊商品住宅部分的樓面價約為每平方米4.15萬元，不僅排名北京住宅類地塊樓面價首位，也是全國土地單價的第一。隨著樓市交易的持續(xù)回暖，以北京萬柳地塊為代表的“地王爭奪戰(zhàn)”，最近一段時間在全國各地頻頻上演。

　　“流拍”與“地王”，今年土地市場兩個不同時期關(guān)鍵詞的更迭，似乎就在轉(zhuǎn)瞬之間。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2012年5月21日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等在內(nèi)的全國20個重點城市土地流拍宗數(shù)達到107宗，總規(guī)劃建筑面積945萬平方米，分別較去年同期增加32.1%和21%。其中，住宅類用地流拍52宗，同比增長一倍之多，占所有流拍地塊近一半，流拍現(xiàn)象最為嚴重。不過，自6月開始，“地王”又出現(xiàn)在全國各主要城市的土地市場中，同樣的情況只在2009年、2010年市場最為火熱時出現(xiàn)。

　　6月18日，廣州天河區(qū)珠江新城D4-B2地塊共吸引了包括恒 大、保利和力迅地產(chǎn)等共計18家房企的強烈興趣，經(jīng)過數(shù)十輪的舉牌，最終恒 大以13.22億成功奪地，溢價8.2億元，樓面價達32967元/平方米，廣州新一代地王由此誕生。7月10日，中赫地產(chǎn)購得北京萬柳地塊，樓面地價4.15萬元/平方米，不僅成為北京“地王”，也刷新了全國單價地王的紀錄。

　　7月20日，天津市區(qū)八里臺原師范大學(xué)地塊被中海地產(chǎn)以29.7億元摘得，以該地塊22.8萬平方米的建筑面積計算，其樓面地價達到13026元/平方米，溢價率32.98%，成為當之無愧的天津單價地王和今年截至目前天津土地市場溢價率最高的地塊。隨后的7月25日，上海唐鎮(zhèn)地塊正式進入現(xiàn)場競價流程，融創(chuàng)綠城旗下子公司上海綠順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以16.44億元價格將此地塊納入囊中。核算下來，其樓面地價為15054元/平方米，溢價率約為37%，這亦是今年上海住宅地塊成交單價最高紀錄。

　　“今年3月以來，全國主要城市的住宅銷量持續(xù)回升，開發(fā)商整體資金面有所緩解，與此同時，土地市場經(jīng)過較長一段時間的低迷土地價格出現(xiàn)了小幅回落。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，在上述因素的綜合作用下，一些房企對房地產(chǎn)市場的樂觀程度有明顯提高，他們的購地熱情被重新激發(fā)起來，“于是，全國主要城市尤其是一線城市土地市場回暖的跡象越發(fā)明顯，高單價、高總價的地塊次第出現(xiàn)。”#p#副標題#e#

　　7月4日上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的2012年第一次預(yù)申請公告中，上海火車站北廣場以北地塊以47.46億元的參考起始總價高調(diào)出場。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如該地塊能在年內(nèi)成功出讓，則有望成為今年上海的總價地王。

　　7月17日，南京市國土局在其網(wǎng)站上連續(xù)發(fā)布41條土地出讓預(yù)告，一天公告的出讓土地總面積合計約230.2萬平方米，創(chuàng)南京市土地市場預(yù)告地塊之最。“上海、南京等其他城市不像北京，沒有競價上限，也沒有企業(yè)體制之限。”有業(yè)內(nèi)人士認為，在開發(fā)商的拿地熱情和地方政府的推地沖動的雙重作用之下，在今年接下來的時間當中，還將有一個個“地王”的面紗被逐漸揭開。

　　盡管“地王”在一定程度上充盈了地方財政，但由于此前一段較長時間的土地市場低迷，今年截至目前各地方政府的土地收入并不盡如人意。財政部日前公布的上半年全國政府性基金收支情況顯示，受土地出讓成交額大幅下降影響，全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012 年上半年，全國主要城市土地市場持續(xù)低迷，一些城市的土地供應(yīng)量降至近五年中同期最低。進入7月，隨著土地市場的回溫這一情況有所好轉(zhuǎn)，但全國主要城市的土地出讓金是漲跌互現(xiàn)。今年前7月，13個主要城市的土地出讓金合計為1946.3億，同比去年的3478.17億下調(diào)44%。在主要的13個城市中，土地出讓金前7月合計無一上漲，全部下調(diào)，其中北京等城市下調(diào)幅度均過半。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，2011年以來，土地市場一直不景氣，主要是緣于持續(xù)的樓市調(diào)控令開發(fā)商緊縮銀根，但土地交易量的不足又會導(dǎo)致未來兩年商品住宅供應(yīng)的趨緊，不利于中央房價控制目標的實現(xiàn)。特別是從最近兩三個月的樓市成交增長趨勢來看，如果下半年購房需求持續(xù)釋放的話，房價的上漲壓力非常明顯。

　　“從增加供給、平抑房價的角度考慮，國土部門近期不僅加大住宅用地供應(yīng)，也在有意識地推出一些優(yōu)質(zhì)地塊來吸引開發(fā)商。”任啟鑫表示，從目前的情況看，限購政策之下，一些開發(fā)商對市場前景依然存有疑慮，目前的土地市場競爭整體來說并不激烈，實際成交的地價相對偏低，一些遲遲未敢拿地、土地儲備告急的開發(fā)商正在抓住這一階段性的窗口式行情，適度儲備土地。

　　“在目前市場出現(xiàn)回暖的情況下，地王的出現(xiàn)的確對市場非理性發(fā)展有明顯的推進作用。”但張大偉也指出，從目前土地出讓的情況看，依然呈現(xiàn)明顯的不均衡性，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價及成交單價雖然比較高，但相比2010年的地王出現(xiàn)的樓面價高于在售項目價格的現(xiàn)象還有一定差距。

　　“高企的流標率顯示市場尚未完全回暖，下半年土地市場將在限速中前行。”張大偉預(yù)計，后市土地價格將總體保持平穩(wěn)。部分前期上漲過快，或配套落后的郊區(qū)地價仍有望回落;而地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊則有望在競標中小幅上漲。來源：http://www.k8.cn