全亮：富達股權(quán)基金融資平臺轉(zhuǎn)型

　　主持人：全總，非常高興您來到我們地產(chǎn)基金會議，請您給我們介紹一下您集團最新的情況。

　　全亮：非常高興，今天感謝和訊網(wǎng)和和訊財經(jīng)中國會，以及地產(chǎn)基金聯(lián)盟給我這個機會來到現(xiàn)場，我給大家先介紹一下我們黃金灣投資集團。黃金灣投資集團是去年2011年重組的一個集團，因為整個黃金灣投資集團是從1995年就開始成立的，那時候它是做房地產(chǎn)營銷起家的，到2000年我們開始做開發(fā)，以前是幫別人賣房子，后來開始自己建房子，自己賣。2011年開始，我們重組做房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)投資商，所以，整個集團下面分四個業(yè)務(wù)板塊：

　　一是房地產(chǎn)開發(fā)板塊，下面有兩個品牌。

　　二是房地產(chǎn)營銷。

　　三是K8黃金灣，是個平臺，主要是服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商、投資機構(gòu)以及政府投融資平臺，這個平臺搭建了一個項目池和資金池。

　　四是富達股權(quán)投資基金管理公司，這一大塊主要和我們今天這個會議比較相關(guān)，主要從事基金管理和投融資服務(wù)的基金管理公司。

　　這是我們整個集團的業(yè)務(wù)分布。

　　主持人：請您介紹一下您集團旗下的富達股權(quán)基金的情況。

　　全亮：富達股權(quán)基金是這樣的，這個基金管理公司是去年成立的公司，因為以前我們這個集團主要是自己投資房地產(chǎn)開發(fā)，比如自籌資金，通過銀行貸款拿地，整個開發(fā)到銷售全流程服務(wù)，原來我們是做這個，主要做住宅開發(fā)。去年成立富達基金管理公司一開始想這樣，作為我們房地產(chǎn)開發(fā)的一個融資平臺，因為我們整個集團在全國布局，在全國各地都拿地開發(fā)，所以我們也需要這么一個融資平臺。富達股權(quán)基金一是幫自己做融資，目前也開始轉(zhuǎn)型做，因為K8黃金灣是個項目池，里面有非常優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目，有些項目我們可以拿過來進行包裝，交給機構(gòu)設(shè)計，發(fā)行基金，比如2億一只，到目前已經(jīng)做到將近30億規(guī)模的募集和發(fā)行量，其中還包含我們自己的項目發(fā)行。

　　主持人：聽您剛才介紹，富達股權(quán)基金下面發(fā)行了幾只基金，募資規(guī)模也不錯，這幾只基金能具體介紹一下嗎?

　　全亮：有些基金不太方便透露，其實它和其它私募股權(quán)基金差不多，因為私募基金本身就是不公開或者內(nèi)部發(fā)行，是面向于少數(shù)投資者的證券發(fā)行方式，所以它面向的對象主要是個人投資者和機構(gòu)投資者，我們有些項目，比如唐山有一個項目，安徽阜陽也發(fā)了一個項目，我們自己清水灣的項目，房山一些項目也都做一些私募基金。因為去年開始中國房地產(chǎn)私募基金才開始火起來，以前因為調(diào)控不是很嚴的情況下，開發(fā)商不是很缺錢，一般先搞一塊地以后，銀行有貸款，因為成本比較低，私募相對成本比較高，相對信托來說，私募基金成本比信托還要高。

　　主持人：能高多少?

　　全亮：這個不等。目前私募基金應(yīng)該在22%左右的成本。這也是在特定時期下的高成本，像房地產(chǎn)調(diào)控很多開發(fā)商庫存壓力，資金鏈，以及整個房地產(chǎn)開發(fā)商投資回報整個空間并不是特別大，所以很多開發(fā)商還是不太愿意接受高成本占大比例的投入，一般會配比一部分作為私募股權(quán)去投資，或者在某一個階段急需要錢或者資金壓力非常大的時候，這個時候去做一部分的募集，這是一些開發(fā)商的需求。

　　主持人：現(xiàn)在是不是有一些開發(fā)商已經(jīng)和你們有合作關(guān)系?

　　全亮：有，相當(dāng)多，我們很多開發(fā)商，像山東、上海的許多開發(fā)商跟我們緊密合作，發(fā)一些基金，他們往往是拿一些項目過來，他們債權(quán)的比較多，股權(quán)的比較少，只有30%的項目是通過股權(quán)進入，其它基本都是通過債權(quán)，風(fēng)險比較小。股權(quán)投資私募基金相對比較復(fù)雜，但收益會比債權(quán)高一些，債權(quán)一般是做固定收益的。

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　　主持人：富達股權(quán)投資基金旗下基金目前收益率情況怎么樣?

　　全亮：富達股權(quán)基金是一家基金管理公司，旗下基金的固定收益率，就是我們給LP的收益率是15%左右。按資金規(guī)模大小，負責(zé)說是500萬可能是14%或13%，1000萬以上是16%，它有個階梯，每只基金的回報是不一樣的，有些私募基金，比如跟整個開發(fā)商或項目方談判的投資回報，固定收益率比較高的話，我們會把很大一部分讓給LP。

　　主持人：問一個大家比較關(guān)心的問題，你們分紅嗎?

　　全亮：我們分紅，您指的是公司?

　　主持人：因為很多基金募集完或者也有收益，對股東的回報情況。

　　全亮：您指的是有些合伙的私募基金，給LP或GP的分紅?

　　主持人：是的。

　　全亮：如果是固定收益的話基本是按談判或簽協(xié)議的固定回報，比如我們做“1+1”的模式，一年期到期你可以贖回，原來給你承諾是15%的年化收益，就是給你結(jié)算，你可以退出。如果作為股權(quán)投資，上不封頂，有股權(quán)收益，那種一般會比固定收益相對低一些，我們做“1+1”的模式，一年期按原來簽協(xié)議退出就行了，如果到一年你沒有退出，還有一年的清算期，到最后還要給LP分紅的，把整個收益按一定比例分給LP，它是在固定回報上面還會有一定的分紅空間。要是股權(quán)投資類的肯定要分紅，固定收益類的像債權(quán)因為簽的就那么多，沒有分紅的空間，因為它不是浮動的，是固定收益。

　　主持人：關(guān)于現(xiàn)在市場熱點問題，有報道說已經(jīng)有近40個城市進行了“微調(diào)”，促進剛需入市，您怎么看這個問題?

　　全亮：這個問題其實去年就有很多，去年號稱有17個城市針對于宏觀調(diào)控出臺了很多微調(diào)政策，但是最后中央政府一一打壓，最后叫停。今年我估計也是一樣的，我覺得調(diào)控不放松這個基調(diào)是不變的。當(dāng)然，貨幣政策最近有些松動那只是政府不可能把房地產(chǎn)商一棍子打死，微調(diào)是會有，限購、限貸基本上國家這些政策基調(diào)在一定時期內(nèi)是不會放松的，因為去年已經(jīng)有了，歷史會重演。

　　主持人：非常感謝您接受我們的采訪!

　　全亮：非常感謝和訊網(wǎng)!

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