在談到房地產(chǎn)業(yè)的“第一梯隊”時，如今已很少有人提到“萬保招金”。此前“萬保招金”四大巨頭，如今已悄然變成“萬恒保中”，后續(xù)梯隊也有著類似的競爭態(tài)勢。這是各家房企以不同策略應(yīng)對調(diào)控的必然結(jié)果，也反映出房地產(chǎn)業(yè)競爭格局已經(jīng)發(fā)生變化。

　　地產(chǎn)巨頭重排“座次”

　　近些年，隨著一批房企成功上市，加上房地產(chǎn)市場調(diào)控以來的差異化競爭，地產(chǎn)巨頭的競爭格局已發(fā)生變化。

　　2011年年報顯示，2011年，萬科[簡介 最新動態(tài)]仍以717.83億元的營業(yè)收入位居上市房企龍頭老大的地位。緊隨其后的是恒大[簡介 最新動態(tài)]，這家在港上市的房企2011年實現(xiàn)了619.2億元人民幣的營業(yè)收入，同比增加近六成，并成為上市房企十強中唯一一個超額完成銷售目標的企業(yè)。

　　此外，保利和中國海外2011年的營業(yè)收入均超過了400億元，位列第三和第四位。2012年以來，在多個評級機構(gòu)發(fā)布的不同版本榜單中，這四家企業(yè)均牢牢占據(jù)了四強的地位。相比之下，金地集團完成239.19億元的銷售額，排名滑落到第十位。招商地產(chǎn)則以151.11億的銷售額滑落到第15位。

　　第二梯隊整體變化不大，但綠城、SOHO中國的銷售增速仍然明顯下滑。在經(jīng)歷數(shù)次決策失誤之后，遠洋近期也陷入困境。

　　對于這種態(tài)勢，蘭德咨詢總裁宋延慶總結(jié)為“增速放緩，分化加劇”。其中，銷售增速放緩顯然是受“限購令”等調(diào)控政策的影響，而“分化”則主要由企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場布局所決定。

　　宋延慶表示，大型房企的競爭如今已超越品牌的層面，轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略布局的內(nèi)功比拼。其中，城市布局、高中低端產(chǎn)品的比例、長線和短線項目的分配是最重要的三個平衡點。在一線房企中，做到“三個平衡”的不多，因此未來房企的分化還將加劇。

　　地方房地產(chǎn)國企發(fā)展迅速

　　國資委早在2010年就要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保留16家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的央企(后又增至21家)。目前，被保留的房地產(chǎn)主業(yè)央企成績亮眼，保利與中海位居上市房企業(yè)績四強便是明證。

　　這也成為央企在整個房地產(chǎn)行業(yè)中地位的縮影。蘭德咨詢的研報表示，除了業(yè)績增速明顯快于其他企業(yè)外，房地產(chǎn)央企在中長期戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面也明顯優(yōu)于其他企業(yè)。同時，深厚的資金和資源優(yōu)勢助力了其在低迷市場中的競爭力。

　　與此同時，地方國企也在借機壯大。據(jù)了解，在央企“退市令”發(fā)布之后，不少地方國企紛紛跑馬圈地，進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在不少城市的土地市場，地方國企已成為主要的力量。

　　利潤率下降促中小房企“離場”

　　在調(diào)控的寒風(fēng)中，大房企尚難自保，廣大二三線企業(yè)的困境可想而知。2012年4月，浙江、廣東分別有房企因資金鏈斷裂申請破產(chǎn)，成為最極端的案例。

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，2012年第一季度，全國房地產(chǎn)股權(quán)變動38宗，交易額達102億，同比分別上漲65.2%、101.7%。其中，非主業(yè)上市企業(yè)紛紛“脫房”成為一大亮點。公開資訊顯示，近期，中恒集團、天富熱電、東方航空、桂林旅游、泰達股份等企業(yè)紛紛剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要原因是主業(yè)受累于地產(chǎn)業(yè)務(wù)而導(dǎo)致業(yè)績下滑。

　　房地產(chǎn)業(yè)利潤率降低已成為業(yè)內(nèi)的共識。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生向中國證券報記者表示，隨著土地價格的提升，工資、財務(wù)等成本的提高，以及企業(yè)獲取資金的難度越來越大，房價正在逼近下行的“鋼地板”。“鋼地板”在壓縮整個行業(yè)的利潤率，并導(dǎo)致一系列的并購與離場。