研究人士謝逸楓表示，限購(gòu)和限貸政策仍未實(shí)質(zhì)放松,地方微調(diào)尺度在中央控制范圍內(nèi)。

　　“紅五月”樓市的圓滿與住宅用地市場(chǎng)的冷淡形成了鮮明對(duì)比。中國(guó)指數(shù)研究院4日發(fā)布的5月份中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)指出，5月份，住宅用地成交542宗，同比減少33%，成交面積2297萬(wàn)平方米，同比減少42%。中指院的報(bào)告同時(shí)指出，在政策預(yù)期依然不明朗的情況下，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存積壓、拿地需求下降。

　　雖然5月份成交開(kāi)始有所回暖，但依然高企的庫(kù)存和穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力，還是使得地方微調(diào)房地產(chǎn)政策的預(yù)期升溫。4日，德意志銀行發(fā)表的研究報(bào)告也指出，為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)8%，中國(guó)將會(huì)在不超過(guò)所設(shè)底線情況下，容許房地產(chǎn)政策微調(diào)，有望鼓勵(lì)更多購(gòu)房者入市。

　　中指院報(bào)告顯示，不僅土地成交量有所下降，住宅用地成交價(jià)格也出現(xiàn)“雙降”。5月份，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為758元/平方米，環(huán)比下跌8%，同比下跌10%，其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1101元/平方米，環(huán)比下跌14%，同比下跌8%。

　　或是持續(xù)升高的高庫(kù)存讓開(kāi)發(fā)商失去了大量購(gòu)地的動(dòng)力。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月底，全國(guó)13個(gè)典型城市的樓市庫(kù)存總量為78萬(wàn)套，與2011年同期相比增加17.82萬(wàn)套，上漲29.6%，處于高位。

　　“庫(kù)存量處于高位意味地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然存在，房地產(chǎn)去庫(kù)存仍是后續(xù)政府調(diào)控的內(nèi)容之一，各地政府政策微調(diào)的可能性加大。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。自2011年8月8日馬鞍山人才買房稅費(fèi)優(yōu)惠起，截止到2012年6月1日，全國(guó)共有51個(gè)城市調(diào)控微調(diào)，45個(gè)城市通過(guò)，6個(gè)叫停。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控存在微調(diào)的條件。他向《證券日?qǐng)?bào)》記者指出，首先是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，房地產(chǎn)業(yè)依然是投資重要的火車頭，拉動(dòng)了60個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè);其次是房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)遏制;最后是考慮到保護(hù)合理購(gòu)房需求，避免調(diào)控“一刀切”。

　　至于微調(diào)開(kāi)啟后對(duì)房?jī)r(jià)的影響，謝逸楓認(rèn)為，在中央房地產(chǎn)調(diào)控不放松的基調(diào)下，2012年房?jī)r(jià)缺乏暴漲和反彈的條件。從政策層面上,限購(gòu)和限貸政策仍未實(shí)質(zhì)放松,而微調(diào)的尺度在中央控制范圍內(nèi)。從市場(chǎng)層面上看，大由于當(dāng)前房企庫(kù)存高企，去庫(kù)存化速度不算理想，本輪去庫(kù)存進(jìn)程較2008年要長(zhǎng)。從房企資金層面上看，貨幣和信貸及融資渠道依然收緊，房企負(fù)債率居高位和銷售回款緩慢，整體資金鏈依然偏緊的局面。況且，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控之后，樓市恢復(fù)到調(diào)控前的狀態(tài)，至少需要半年到一年的時(shí)間。在經(jīng)濟(jì)下滑背景下，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和各地出臺(tái)的樓市微調(diào)政策給置業(yè)者以“底部”的預(yù)期，需求開(kāi)始逐步釋放。