0352房網(wǎng)獨(dú)家：2015年大同房價到底能不能降
發(fā)布時間：2015-01-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：微笑
摘要：2015年
大同房價到底能不能降？這個問題幾乎每年都有人問，2014年的大同
市場，
購房者們的觀望心態(tài)日益增加，據(jù)
0352房網(wǎng)購房交流群不完全統(tǒng)計，2014年大同沒有
買房的網(wǎng)友占了大多數(shù)，這無疑體現(xiàn)了購房者對“降價”的看重，期待
房地產(chǎn)撐不下去的那一刻，也期待著2015年的
調(diào)控能進(jìn)一步放松。
在一次踩盤過程中，一位購房者對小編說道：“房地產(chǎn)是暴利，拿地便宜賣房貴，所以房子賣不動的時候，必然會以價換量，降價出售。”而持有此次看法的購房者不在少數(shù)。
其實(shí)，要想知道房子能不能降，不如我們來算一筆賬。據(jù)
房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)成本大致包涵以下幾個方面：
房屋成本構(gòu)成示意圖（非精確）
土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)
土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前在我國城鎮(zhèn)
商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占25%左右，并有進(jìn)一步上升的趨勢。
前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期
規(guī)劃，設(shè)計費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般在7%左右。
3建筑安裝工程費(fèi)
建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4市政公共設(shè)施費(fèi)用
市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施
建設(shè)費(fèi)兩部分。
5管理費(fèi)用
管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險費(fèi)等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。
房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要
投資數(shù)額大，因此必須借助
銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，
融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。
7稅費(fèi)
稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收；另一部分是行政性費(fèi)用。
8其他費(fèi)用
其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括
銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。
以上可以看出，拿地費(fèi)用并不是
開發(fā)商唯一的輸出成本，還要考慮開發(fā)商投入的時間價值，這里面包含了開發(fā)商的融資成本、財務(wù)成本等等，實(shí)際上房子最后的售價是要加上開發(fā)周期中每天的時間價值。這便是為什么房子的價格會高的原因了。
現(xiàn)在我們習(xí)慣了上網(wǎng)，翻閱網(wǎng)上新聞，購房者們幾乎每天都會看到一些關(guān)于一二線
城市房價下跌的消息，可能有的網(wǎng)友會認(rèn)為這就是一種純粹的降價新聞，但
北京等
一線城市的房價都在3萬每平米左右，一平米降個幾千塊錢可謂是微乎其微。北京中天大業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司鄧中文先生說過一句話：“當(dāng)你看到地產(chǎn)商們發(fā)出降價信號的時候，可能他們并不是真的降價，地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售價格方面往往會增加一部分，然后進(jìn)行折扣銷售，當(dāng)媒體及購房者在看到這種情況后往往會產(chǎn)生一種誤解，認(rèn)為這就是所謂的“降價”，其實(shí)，這只是地產(chǎn)商們常用的一種營銷手段罷了。”而且新聞很大程度是個別事件，而不能代表整體，部分城市部分
樓盤降價，不能代表整體房價的下跌。正如2014年初爆出杭州某樓盤大幅度降價，火了很久，但是對
全國樓盤，哪怕是杭州樓盤來說，有什么影響嗎？沒有。
近期在大同，關(guān)于房地產(chǎn)各種傳聞不斷，今天有樓盤降價，明天有開發(fā)商跑路，對于樓盤降價傳聞，購房者應(yīng)理性看待。
大同房價走勢參考圖
根據(jù)0352房網(wǎng)大同在售新盤
均價走勢圖顯示，大同房屋均價在2014年基本在4200-4300之間，已經(jīng)持續(xù)了一整年的時間，雖然從目前看是呈現(xiàn)下行態(tài)勢，但是對于整體房價來講，沒有形成動搖，甚至從某種程度來講，大同房屋的成本均價，可能也就接近4200元/㎡。而且很多購房者也注意到了，在城市中心地段，幾乎沒有新盤出現(xiàn)，現(xiàn)在市中心數(shù)的上來的新樓盤可能也就是
金水灣了。所以在2015年，除非有大的正常
調(diào)整，否則小編認(rèn)為房價應(yīng)該還是在4200-4300之間，可能略有下降但是不會影響購房者決策買房。
基于以上分析，小編認(rèn)為大同房價不會發(fā)生根本性降價。但是2015年勢必將進(jìn)入一個調(diào)整期，房價也會出現(xiàn)波動，這都屬于正�，F(xiàn)象，而且預(yù)計今開發(fā)商會推出各種活動吸引購房者，價格戰(zhàn)肯定也必不可少，從而達(dá)到去
庫存的目的，購房者可抓住良機(jī)，遇到適合自己的項(xiàng)目，及時出手，實(shí)現(xiàn)自己的安居夢。
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