八大關(guān)鍵詞解讀2013年中國樓市現(xiàn)象及發(fā)展?fàn)顩r
發(fā)布時(shí)間：2014-01-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波
摘要：回眸2013年樓市，在眾多火熱市場(chǎng)中，樓市市場(chǎng)的狀況、現(xiàn)象以及調(diào)控政策的改變是最受人們關(guān)注的。作為影響國家經(jīng)濟(jì)變化的一大重要區(qū)域，樓市的變化不僅僅牽動(dòng)著開發(fā)商本身的利益，它的變化上則對(duì)于國家，下則對(duì)于百姓都有著不可估量的影響。從而為樓市打造健康的發(fā)展環(huán)境是一項(xiàng)十分具有影響力的工程。在2013年中，樓市又出現(xiàn)了很多的新名詞和新現(xiàn)象，那么，下面就讓我們匯總一下2013年的樓市熱詞吧。
“國五條”
國五條，2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，被業(yè)界稱之為新“國五條”。
新“國五條”內(nèi)容包括：完善穩(wěn)定
房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)
投資性
購房、增加普通商品
住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程
規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。當(dāng)然，新“國五條”對(duì)改善型需求造成了一定影響，提高了其換房成本。
國務(wù)院批準(zhǔn)并對(duì)外公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確提出“擴(kuò)大個(gè)人住房
房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。在十八屆三中全會(huì)公布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中，“加快
房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”作為這個(gè)改革大綱中唯一涉及“房地產(chǎn)”方面的內(nèi)容，成為了業(yè)內(nèi)炙手可熱的談資。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。消息傳出后，相關(guān)
城市二手房市場(chǎng)
成交量下降，但成交量的下降并沒有影響房價(jià)的繼續(xù)
上漲。2013年召開的三中全會(huì)，將房產(chǎn)稅擴(kuò)容入議題，提出“加快房地產(chǎn)稅立法”。業(yè)內(nèi)人士指出，下一輪試點(diǎn)可能有更多城市納入試點(diǎn)范圍。開征收房產(chǎn)稅，短期看有利于擠壓出目前市場(chǎng)的存量閑置房源，有利于市場(chǎng)的流通，長期看有利于房價(jià)的下降。
錢荒，指的是由于流通領(lǐng)域內(nèi)貨幣相對(duì)不足而引發(fā)的一種金融危機(jī)。2013年6月上旬市場(chǎng)盛傳光大
銀行與興業(yè)銀行的同業(yè)拆借違約事件，引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，重慶、東莞、長沙、武漢等多城市相繼傳出
公積金政策收緊的消息。受銀行流動(dòng)性趨緊的影響，不少城市銀行房貸業(yè)務(wù)收緊，甚至有城市傳出銀行停貸“傳聞”。錢荒對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響有可能體現(xiàn)在開發(fā)貸和購房貸兩方面。“錢荒”效應(yīng)造成銀行資金的緊張，多家銀行在信貸方面有意放慢節(jié)奏。房地產(chǎn)、基建類限制類
貸款的新增幾乎為零，而老客戶和優(yōu)質(zhì)客戶的貸款申請(qǐng)，也相應(yīng)拉長了出款周期。
住房信息聯(lián)網(wǎng)
住建部計(jì)劃于今年6月底前，將
全國住房信息聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)展到縣市一級(jí)，聯(lián)網(wǎng)城市達(dá)到500個(gè)�，F(xiàn)在已到年末，全國個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)還未完成。其實(shí)，住建部推進(jìn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)始于2010年6月，初衷是聯(lián)網(wǎng)后住建部可以對(duì)聯(lián)網(wǎng)城市的房地產(chǎn)交易、個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)信息變更等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，公民名下“有無房、有多少房”一查便知，并為制定相應(yīng)的樓市宏觀調(diào)控政策提供參考。早在2010年開始，住建部便著手建設(shè)全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，原計(jì)劃在2011年底實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市聯(lián)網(wǎng)，但直到2012年6月底才實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。受多方利益糾葛，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)推諉、瞞報(bào)
數(shù)據(jù)現(xiàn)象，至今進(jìn)展十分緩慢。“我國個(gè)人信息保護(hù)制度不健全，人們擔(dān)心聯(lián)網(wǎng)就會(huì)泄漏個(gè)人信息也是聯(lián)網(wǎng)困難的原因之一。 ”專家表示。
新型城鎮(zhèn)化
“新型城鎮(zhèn)化”成為2013年關(guān)注度最高的話題之一。專家認(rèn)為，從需求角度來看，“新型城鎮(zhèn)化”推進(jìn)了
房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)方面。一方面，集中爆發(fā)的存量需求，另一方面，快速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化引發(fā)了同步飆升的增量需求。城鎮(zhèn)化過程中，農(nóng)村人口向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、中小城鎮(zhèn)人口向大城市轉(zhuǎn)移、大中小城市人口向特大城市轉(zhuǎn)移，進(jìn)而擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，帶動(dòng)城鎮(zhèn)購房需求。由此，我們可以推算，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。因此，這些新移民進(jìn)城“住的問題”必須解決。假設(shè)人均住房面積為30平方米，那么3億人口的住房需求量將達(dá)到90億平方米。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加快城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略的實(shí)施，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。目前
一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟平穩(wěn)，供求達(dá)到平衡，增長潛力有限，而二三線城市房地產(chǎn)受新型城鎮(zhèn)化政策影響，剛需劇烈釋放，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/div>
以房養(yǎng)老
2013年8月16日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，提出了“以房養(yǎng)老”這一新型養(yǎng)老方式，即為“住房逆抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人可將房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)過評(píng)估后獲得一筆款項(xiàng)，由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故。
雖然以房養(yǎng)老面的實(shí)行面臨著政策、房子產(chǎn)權(quán)及中國傳統(tǒng)觀念諸多困擾，但是“以房養(yǎng)老”作為一種金融產(chǎn)品模式可以彌補(bǔ)老年人多層次養(yǎng)老潛在的發(fā)展需求，如果試點(diǎn)成功，對(duì)于解決老年人養(yǎng)老資金問題，盤活已有房屋資源、擴(kuò)大保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)都有積極意義。這一政策引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注和熱議。
一線城市“地王潮”涌現(xiàn)
近年的
土地市場(chǎng)可謂炙手可熱。一二線城市熱點(diǎn)區(qū)域高單價(jià)、高溢價(jià)率地塊頻現(xiàn)，多地“地王”紀(jì)錄被屢屢刷新。9月4日，融創(chuàng)以創(chuàng)紀(jì)錄的7.3萬元實(shí)際樓面價(jià)拿下
北京農(nóng)展館地塊，刷新了北京單價(jià)地王，該地塊樓面價(jià)已遠(yuǎn)超農(nóng)展館商圈目前4萬元/平方米
均價(jià);9月5日，上海、杭州、蘇州同日出現(xiàn)單價(jià)地王或總價(jià)地王。被稱為“上海市中心最后一塊黃金地”的徐家匯中心項(xiàng)目地塊拍出217.7億元總價(jià)，不但刷新了上�？們r(jià)地王紀(jì)錄，在全國也僅次于廣州亞運(yùn)城地塊。杭州華家池3幅地塊以136.73億元被綠地、世貿(mào)、濱江等企業(yè)拿下，杭州總價(jià)地王誕生。
土地市場(chǎng)正在陷入悖論，不當(dāng)“地王”就拿不到地，拿地就是“地王”。對(duì)未來土地供應(yīng)不足的普遍擔(dān)憂也讓
房企強(qiáng)烈渴望把握住“地根”，從而在未來的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。然而“地王”頻現(xiàn)的副作用則更為明顯，房價(jià)必然由此一路看漲，調(diào)控效應(yīng)得到消解。
繼今年5月房企海外融資規(guī)模超越2012年全年后，房企海外融資的熱情仍然持續(xù)發(fā)酵。年內(nèi)，多數(shù)上市房企已有融資計(jì)劃或進(jìn)行了融資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅是進(jìn)入四季度以來，包括萬達(dá)、旭輝、綠地、雅居樂、中海、
恒大在內(nèi)，已經(jīng)有超過20家房企進(jìn)行了不同方式的融資，總募集資金大約220億美元。較低的融資成本是吸引企業(yè)“走出去”的最大動(dòng)因;而在市場(chǎng)
調(diào)整期吸收廉價(jià)資金為下一步擴(kuò)張做準(zhǔn)備，則是終極目標(biāo)。
從萬科宣布在美國籌建分公司到年底碧桂園在馬來西亞
銷售破百億，國內(nèi)房企對(duì)于投資海外早已不僅限于“嘗試”，而是呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括萬科、萬達(dá)、綠地、碧桂園等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)均已在海外落子，目前出海的國內(nèi)房企已經(jīng)達(dá)到十余家，累計(jì)投資規(guī)模超300億美元。不僅萬科之類的千億房企“出海”開發(fā)項(xiàng)目，一些小規(guī)模的房企也在尋求“漂洋過海”的機(jī)會(huì)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)存量趨勢(shì)明顯，對(duì)房企利潤的影響越來越大。在這種情況下，國內(nèi)房企內(nèi)外并舉、“兩條腿”走路勢(shì)在必行。顯然，內(nèi)地房企的海外之路正越走越遠(yuǎn)、越走越寬。
