摘要：大同真的進入改善時代了嗎？縱觀2022年大同樓市，多個純新盤規(guī)劃公示，1.0-2.0的低容積率，洋房、小高層成為主流建筑，讓人不禁感嘆：為什么改善產(chǎn)品成為了大同樓市的主力？

       一提到改善產(chǎn)品，人們的固有印象就是低容積+大戶型，其實真正的改善無論是配套設施、物業(yè)水平還是園林景觀的檔次都要提上來。對于純新盤來說，釋放的信息只有戶型和容積率，我們就暫且先通過這兩個數(shù)據(jù)來看看大同2022年新出規(guī)劃的樓盤。

2022年新出規(guī)劃樓盤一覽

       2022年，大同新出規(guī)劃樓盤共有11個，其中9個樓盤位于御東新區(qū)，2個樓盤位于市區(qū)，御東新區(qū)仍是未來的開發(fā)主力軍。從新盤容積率來看，基本都位于1.0-2.0之間，容積率1.5以下樓盤有6個，占比55%，甚至華遠天瀛的S1地塊容積率低至0.64，可以說今年的新盤大部分為低容積率樓盤；而從釋放戶型信息的新盤來看，最小戶型建面都在110㎡以上，最大戶型建面達到了280㎡，這樣看來大戶型面積也達到了。

       所以，從釋放的2022年新盤數(shù)據(jù)來看，低容積率+大戶型改善型項目占據(jù)了較大的比重，也就是說2022年大同樓市未入市樓盤中，改善型產(chǎn)品已經(jīng)逐漸成為主力。

       但大家都知道，在大同剛需購房者才是主力軍，那么為什么改善產(chǎn)品會成為2022年大同樓市主力呢？

       經(jīng)過近幾年大規(guī)模的土地出讓及樓盤建設，大同市區(qū)及御東新區(qū)大部分土地已飽和，現(xiàn)在是一直向東向南拓展。從2022年推出的新盤位置來看，低容積率的基本都圍繞在文瀛湖周邊、方特高鐵及古城內(nèi)，為了不損耗城市傳統(tǒng)風貌，破壞城市品質(zhì)，對于周邊地塊的容積率和高度都有一定的要求。

部分新盤位置分布

       如方特南側的碧水云天蘭溪苑項目，A區(qū)建筑高度不得大于24米，B區(qū)高度不大于14米，S2、S3高度不得大于18米，這都是為了不影響方特歡樂世界的整體景觀風貌，所以產(chǎn)品定位時只能規(guī)規(guī)矩矩做洋房、別墅類產(chǎn)品，文瀛湖及古城周邊樓盤同理如此。

碧水云天蘭溪苑規(guī)劃

       再加上國家三胎政策的開放，家庭人口規(guī)模的擴大，對住房空間的需求也隨之增加，這意味著更大的房子、更大的房間，也就意味著改善型需求的增加，也將催生新的對于125㎡以上的大戶型房源的需求。這針對的當然是生得起三胎的家庭，對于這樣的家庭來說，基本都是購買二套房，購買力比較穩(wěn)健，換房改善自然也不在話下。

       那么，如此規(guī)模的改善型樓盤扎堆面世，對于大同樓市來說到底是好還是壞呢？

       好的一方面，在這個充斥著“低密型改善社區(qū)”廣告詞的時代，改善樓盤的扎堆建，對于大同城市的整體面貌會提升，人們的居住環(huán)境將變好，改善型購房者的選擇更多；不好的地方在于，剛需人群依然占著較大的比重，對于動輒八九千甚至上萬的價格，他們基本無力承擔改善產(chǎn)品，而剛需住房的供應有越來越少，購房壓力增大的同時選擇變少，買房將更加艱難。