摘要：近年來，隨著住房價格的上漲，三四線城市的住宅價格幾乎翻了一番，大同當(dāng)然也不例外，經(jīng)歷了2017年樓市的置業(yè)熱潮，商品房價也如同搭上火箭般扶搖直上，不少購房者都悔不當(dāng)初，沒有及時出手，開發(fā)商也牢牢把握住時機，土拍接連不斷，新盤迭代更新，如今更是改善項目頻出，房價也突破萬元大關(guān)，高房價＋高庫存，誰來為大同樓市的房子買單？

       2021年已經(jīng)過半，大同樓市自開年以來已經(jīng)有不少新項目與廣大購房者見面，御東的文瀛御龍庭、大同保利項目、碧桂園·玖瓏灣、文興首席·竹里等，以及城西的海棠郡、五州帝景·學(xué)府里等等，還有10余家規(guī)劃已出的新樓盤，如文瀛御湖灣、文瀛壹號院等，可謂是新盤迭出，在如此局勢下，大同樓市的去化程度又將如何？

       住宅用地存量較大

       2021年4月1日，大同市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了2021年度住宅用地供應(yīng)計劃，2021年大同計劃供應(yīng)住宅用地52宗，供地面積244.1932公頃，其中包括39宗普通商品住宅，13宗其他住宅用地。

2021年度住宅用地供應(yīng)計劃

       而大同市規(guī)劃和自然資源局公布的2021年大同市存量住宅用地項目清單中，顯示大同還有42宗普通商品房用地，存量住宅面積達250萬㎡，二者加之，庫存量可以說是相當(dāng)可觀。這對于購房者來講，選擇面變廣，市場越來越好，但對于開發(fā)商來講，銷售壓力越來越大，可分到的蛋糕越來越小了。

       人口流失嚴(yán)重

       對于大同這類三四線城市來說，從短期來看，并不缺房子，且由于城市的經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低，屬于人口流出區(qū)，所以真正的購房需求比較少。從長期來看，大同樓市過去兩年的房價上漲已經(jīng)透支了大量的住房需求和房價上漲潛力，房價高速上漲難以再次復(fù)制，本地置業(yè)者的買房意愿降低。

2021年第七次人口普查大同人口情況

       此外，根據(jù)2021年第七次人口普查最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大同全市常住人口為3105591人，與2010年第六次全國人口普查的3318057人相比，十年間減少了212466人，減少6．40％，年平均增長率－0．66％。

       人口、購買力、購買欲望，這是市場的微觀構(gòu)成要素，人口的多少決定著市場容量的大小，市場容量的縮小，將會對大同樓市產(chǎn)生越來越明顯的影響。

       返鄉(xiāng)置業(yè)人群規(guī)模較小

       人口流失，勢必與返鄉(xiāng)置業(yè)的現(xiàn)象所并存，在小編的身邊，就不乏在北京等周邊城市工作的朋友，回到家鄉(xiāng)置業(yè)。一則是因為大城市房價太高，普通家庭難以承擔(dān)，二則是為了將來父母年邁，總得需要返鄉(xiāng)照顧，而大家對于樓盤位置的選擇，多以御東新區(qū)靠近高鐵站的樓盤為主。

       通過0352房網(wǎng)后臺數(shù)據(jù)顯示，在2021年傳統(tǒng)的春節(jié)長假期間，各大樓盤銷量并沒有明顯的上升，仍是延續(xù)傳統(tǒng)銷售行業(yè)淡季的銷量走勢。通過這一點我們不難看出，返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者雖有，但為數(shù)不多，對目前大同房地產(chǎn)市場來說，并不能夠劃分成為一種成熟的置業(yè)人群或類別，只是形成了一種存在于三四線城市的置業(yè)現(xiàn)象，大同樓市的主力軍，仍是長居本地的購房者。

       大規(guī)模征地+貨幣化安置

       隨著城市發(fā)展建設(shè)的不斷深入，大規(guī)模的土地征收自然是必不可少的一個環(huán)節(jié)，但貨幣化安置的補償方式一定程度上也不可避免的購房需求的增加。根據(jù)統(tǒng)計顯示，從2014年到2017年，我國貨幣化安置的比例從10%上漲到60%，一部分拆遷戶拿到貨幣補償之后首要考慮的事情就是買房。

2021年大同土地征收頻繁

       反觀目前大同市土地征收及安置情況，2021年上半年地塊征收公告頻出，地塊位置大多趨于邊緣化，囊括云州區(qū)、云岡區(qū)、開發(fā)區(qū)及市區(qū)內(nèi)個別地塊。尤其目前大同樓市文瀛湖片區(qū)、市區(qū)西部片區(qū)新盤迭出，在商品房庫存較大的現(xiàn)狀下，土地征收繼續(xù)貨幣化安置也屬情理之中，大規(guī)模的地塊征收，勢必將增加置業(yè)需求，為大同樓市帶來一定的購買力。

       整體來看，大同樓市的購房需求尚未飽和，在人口流失、庫存較大的主背景下，各大房企的日子可以說是不好過啊。但買房子的人永遠都有，需求降低，供應(yīng)量只增不減，樓市熱度難以重現(xiàn)，這并不意味著沒有需求，剛需購房者仍是置業(yè)群體當(dāng)中最基礎(chǔ)的一部分，也是目前大同樓市中最活躍的一部分。

       在新項目不斷增加，新房的庫存量也在不斷攀升的情況下，房價上漲緩慢，以“穩(wěn)”為主，購房者們也對樓盤物業(yè)等入住后的服務(wù)環(huán)節(jié)更加關(guān)注，開發(fā)商的重點也從“買地造房賣房”轉(zhuǎn)換到“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營”，高品質(zhì)的剛需樓盤成為購房者們最感興趣、最愿意“買單”的產(chǎn)品，也是開發(fā)商們需要鉆研的難題。