大同市《物業(yè)管理?xiàng)l例》近日亮相。新的物業(yè)管理?xiàng)l例從各方面入手，對(duì)小區(qū)，收費(fèi)等諸多業(yè)主關(guān)注的問(wèn)題做出了詳細(xì)的規(guī)定。將是大同物業(yè)管理發(fā)展史上的里程碑。

　　9月23日，山西省第十一屆人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議批準(zhǔn)通過(guò)了《大同市物業(yè)管理?xiàng)l例》，這意味著大同市歷時(shí)近兩年修訂的新《條例》出爐。9月26日，大同市人大常委會(huì)公布了新修訂的《大同市物業(yè)管理?xiàng)l例》，并開(kāi)始實(shí)施。

　　銷(xiāo)售物業(yè)前要制定臨時(shí)管理規(guī)約

　　新《條例》規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)的前期管理，投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)建筑總面積小于5萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　由建設(shè)單位招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括雙方的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)的基本情況，服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量和費(fèi)用，計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)起始時(shí)間，合同期限、合同解除條件和違約責(zé)任等內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，但是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同簽定生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

　　《條例》明確規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)前制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗(yàn)收備案之日起30日內(nèi)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理交接查驗(yàn)手續(xù);分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，分期辦理已竣工驗(yàn)收備案的物業(yè)的交接查驗(yàn)手續(xù)。

　　新建小區(qū)必須配備標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)用房

　　按照新《條例》第三十條規(guī)定，新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房(包括業(yè)主委員會(huì)工作用房)：物業(yè)建筑總面積30萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑總面積的3‰提供，超過(guò)30萬(wàn)平方米以上的部分，按物業(yè)建筑總面積的1‰提供;具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。

　　依據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。對(duì)于不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的建設(shè)單位，將被處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房，將被處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得捆綁收費(fèi)

　　在大同市一些舊居民區(qū)，由于個(gè)別住戶(hù)不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)站以各種理由捆綁或搭車(chē)收費(fèi)。新《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家和省、市制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)要會(huì)同物業(yè)管理主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)的類(lèi)型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定相應(yīng)等級(jí)的最高限價(jià)，并向社會(huì)公布。

　　《條例》第三十六條還規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，限期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，但不得以部分業(yè)主和使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，降低其他業(yè)主和使用人的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用，但不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以任何理由捆綁收費(fèi)。

　　居民擅自占用共用場(chǎng)地最高罰1萬(wàn)

　　按照規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地和綠地。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，不得擅自改變用途;占用物業(yè)管理區(qū)域道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收。另外，業(yè)主或使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人。#p#副標(biāo)題#e#

　　對(duì)于擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途，擅自占用、挖掘住宅區(qū)內(nèi)道路、共用場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益，擅自利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的住戶(hù)，將被處罰1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。

　　業(yè)主大會(huì)至少每年召開(kāi)一次

　　新《條例》第四條規(guī)定，市人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。與以往不同的是，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也要負(fù)責(zé)指導(dǎo)、幫助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)糾紛，居委會(huì)、村委會(huì)予以協(xié)助和配合。同時(shí)明確要求，公安、住建、規(guī)劃、市政、環(huán)保、園林、物價(jià)等部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

　　依據(jù)規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成;物業(yè)管理區(qū)域房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑總面積50%以上的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì);物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　此外，業(yè)主大會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。根據(jù)實(shí)際情況，如有20%以上業(yè)主提議、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不履行召集義務(wù)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)依法履行選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)等。