摘要:2020年疫情期間大同樓市的走向，一直是購房者及業(yè)內(nèi)人士所關(guān)心的熱點(diǎn)話題，大同樓市目前雖不見明顯起伏，但如今全國多地發(fā)布樓市新政，樓市調(diào)控愈演愈烈，并得到了央行、央媒等多方關(guān)注�！熬仁小�政策究竟效應(yīng)如何，我們一起看看！

       突發(fā)事件 讓平穩(wěn)的樓市增添了“變數(shù)”

       一場突如其來的疫情改變了樓市運(yùn)行軌跡，全國范圍內(nèi)各大樓盤售樓部紛紛關(guān)門歇業(yè)，讓開發(fā)商措手不及，為自救，房企們一邊開啟線上銷售模式，另一邊也在呼吁救市。作為房企們的行業(yè)協(xié)會(huì)，也是紛紛向政府建言獻(xiàn)策，全國性行業(yè)組織全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)更是撰文說明了救市的必要性和重要性：

       “房地產(chǎn)行業(yè)體量大，上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，若地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動(dòng)蕩，上下游產(chǎn)業(yè)鏈也勢必遭受不同程度的沖擊，并極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)”

       這句話，看似溫和，實(shí)則說得挺重的，房地產(chǎn)是事關(guān)全局的事，若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題，將會(huì)產(chǎn)生兩大影響：一是不僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)，而是關(guān)聯(lián)諸多行業(yè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身；二是會(huì)沖擊金融系統(tǒng)，最終影響到我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。

       除此之外，行業(yè)的專家和大V們講道理、擺事實(shí)，N條救市建議躍然在各媒體平臺(tái)上，與此形成呼應(yīng)的是，已傳出一些龍頭房企開始進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，合并、裁員、降薪等求生之舉。釋放的信號(hào)很明確：救房地產(chǎn)，不僅僅是救企業(yè)，還是關(guān)系到千家萬戶的柴米油鹽。

       從各種渠道聲音和房地產(chǎn)行業(yè)眼下面臨困難來看，拯救樓市是“箭在弦上”，不得不發(fā)。

       對(duì)此，多地政府也是果斷而迅速的，陸續(xù)發(fā)布了兩輪救市政策。

       從2月9日到2月18日，這期間主要以緩解房企資金困難和工程節(jié)點(diǎn)困難為主。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西安、上海、杭州、南昌、無錫、浙江、天津、南京、合肥、衡陽、福州、�？诘仁∈邪l(fā)布的樓市新政中，主要以放寬房企繳納出讓金、稅費(fèi)繳納時(shí)限和比例，開竣工時(shí)間順延，預(yù)售條件給予放寬。整體看，這個(gè)第一階段救市政策，主要還是以考慮房企的實(shí)際困難而進(jìn)行的調(diào)整，其目的是幫助房企渡過眼前困難。

       從2月19日到至今，如果第一階段救市僅主要是針對(duì)房企的話，那么第二輪針對(duì)需求端的刺激救市政策則更為有效。大家知道，政府調(diào)整措施讓房企不至于違約，但不等同于房企就能在接下來時(shí)間存活下去。畢竟房企還有那么多到期債務(wù)要還，員工要養(yǎng)，各種管理成本要支出，回籠資金是房企的重中之重，把房子銷售出去，是開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。

       對(duì)此，地方政府也是看在眼里落實(shí)在行動(dòng)上。如：駐馬店市將住房公積金貸款額度從45萬元提升到50萬元，首套房的首付比例由3成降到2成；而南寧允許購買144平米以下的二套房使用公積金貸款；東莞對(duì)公積金貸款額度規(guī)定，可上浮20%，期限為30年，撫州市則針對(duì)3月1日-6月30日的購房群體，發(fā)放150元/平米購房補(bǔ)貼，并對(duì)契稅全額補(bǔ)貼。單就降低購房首付比例來看，根據(jù)信息顯示，目前已不少于8個(gè)城市發(fā)布類似政策。而這些主要以刺激買房需求為主的政策，顯然對(duì)觀望的購房群體釋放的信號(hào)是積極的，如果市場不為所動(dòng)，不排除進(jìn)一步加大力度。

       從以上兩個(gè)階段的救市政策來看，整體上是井然有序，考慮到售樓處還未全面恢復(fù)，實(shí)際效果還并未體現(xiàn)出來。從各地樓市政策的出發(fā)點(diǎn)來看，均是按照“保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展”目標(biāo)而行�？吹贸�，只要是在整體平穩(wěn)的這個(gè)大框架下，救市政策是可以通關(guān)的。但如果救市“尺度”過大，違背國家“房住不炒”精神，自然會(huì)受到阻止。

       面對(duì)各城連續(xù)不斷的救市動(dòng)作 央行、央媒明確表態(tài)回應(yīng)

       1.在2月21日，人民銀行在召開的2020年金融市場工作電視電話會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)：

       保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

       這與央行在2月19日發(fā)布的2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告的政策基調(diào)一致，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性，意味著對(duì)待房地產(chǎn)的金融管控政策不會(huì)朝令夕改，不會(huì)將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。此外，穩(wěn)定性也是房地產(chǎn)金融政策重要考量的方面，就拿從3月1日開啟的LPR房貸利率計(jì)價(jià)方式改簽來看，央行副行長劉國強(qiáng)也明確表示：

       房住不炒仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，銀行可通過LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水平。要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。

       由此可知，未來房貸利率雖然與市場利率接軌，但還是會(huì)受到樓市調(diào)控管制，通過加點(diǎn)的方式維持房貸利率市場穩(wěn)定。當(dāng)然，差別化信貸政策實(shí)施，也意味著剛需和炒房將區(qū)別對(duì)待，支持前者，抑制后者。個(gè)別地方“大尺度”刺激購房需求端的做法，顯然是不合時(shí)宜的，違背房住不炒的主旨精神，也必定“出臺(tái)即宣告結(jié)束”。

       2.央媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)在2月28日刊發(fā)了題為《樓市紓困必須堅(jiān)持“房住不炒”定位》文章，隨后，人民日?qǐng)?bào)也予以了轉(zhuǎn)發(fā)，文中既考慮到當(dāng)下樓市的現(xiàn)實(shí)情況，同時(shí)也明確指出：

       各地在根據(jù)自身情況積極出臺(tái)房地產(chǎn)紓困政策的同時(shí)，必須堅(jiān)持“房住不炒”的定位和底線；各地既要出臺(tái)政策幫助房企減輕困難，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也要防止調(diào)控“失控”，房價(jià)快速上漲放大樓市風(fēng)險(xiǎn)；

       從文中體現(xiàn)出的核心思想可看出，與央行的表態(tài)一致，房住不炒是出臺(tái)各項(xiàng)救市措施的底線和基礎(chǔ)，誰也不能違背，一些指望房價(jià)大漲的想法顯然也是不現(xiàn)實(shí)的，樓市平穩(wěn)仍舊是未來樓市的主基調(diào)。

       在這樣的市場狀態(tài)下 兩類人有麻煩了

       一類是高杠桿開發(fā)商。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截止到2月14日，2020年全國已有98家房企申請(qǐng)破產(chǎn)清算，這些房企有兩個(gè)顯著特征，一是大部分都是中小房企，二是大都與資金鏈出現(xiàn)斷裂有關(guān)。所以，在國家維持現(xiàn)有房地產(chǎn)金融政策大基調(diào)不變的情況下，不能得到及時(shí)輸血的高杠桿房企，其日子將越來越難過。

       二類是高杠桿炒房客。對(duì)于炒房客來說，房價(jià)不漲或者少漲就意味著每天都在虧損，如果是自有資金還好些，虧的僅是本金，而對(duì)于此前高杠桿買房的炒房客來說，將面臨兩難境地，如果割肉，在這樣的市場狀態(tài)下未必有人接手，如果硬抗，連本帶息難以長久堅(jiān)持，這個(gè)麻煩可能只有他們自己才能體會(huì)。

       就目前大同樓市的情況來看，整體走勢平穩(wěn)，各大樓盤開啟線上接待中心，恒大、富力等大型房企出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠活動(dòng)，對(duì)本地房企造成了一定的沖擊。在接下來的日子里，如果大同樓市同樣出現(xiàn)困境，相信政府也會(huì)秉承“房住不炒”的中心思想，出臺(tái)扶持政策，來保證房企及購房者雙方的合法權(quán)益。