摘要:受融資壓力得以緩解以及3月各地樓市升溫效應影響,4月房企在土地市場上開始變得活躍起來,尤其是4月下半月,各大房企拿地節(jié)奏越來越快。今年前4個月,已有28家企業(yè)拿地過百億元。業(yè)內人士指出,部分龍頭房企和中型房企的搶地熱情很高,但需要注意的是,在房地產(chǎn)調控以“穩(wěn)”為主的背景下,過熱的城市將不排除會迎來新一輪政策收緊。
房企拿地到手軟
據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計顯示,4月,拿地超過50億元的房企多達18家,刷新了最近一年多土地市場的月度紀錄。其中,融創(chuàng)單月通過招拍掛市場拿地就超過285億元。此外,碧桂園、新城、中海、華潤、綠城、旭輝、金地、招商、保利和龍湖等房企拿地金額均排在當月拿地榜單的前列。
從前4個月統(tǒng)計來看,已經(jīng)累計有28家企業(yè)拿地過百億元,而在2018年同期只有24家,2017年同期只有18家。
另據(jù)同策研究院發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,4月,TOP 20上市房企土地成交金額2393.43億元,環(huán)比上升52.99%,同比上升62.67%。TOP 20上市房企土地成交金額占全國土地成交金額的59.72%,占比相較上月增長5.14個百分點。TOP 20上市房企土地成交金額集中度環(huán)比同比均上漲。
據(jù)易居智庫市場研究總監(jiān)嚴躍進分析,一方面融資面不斷寬松,房企有能力購地;另一方面,房企也確實有積極補庫存的需求。
此外,部分城市土地成本相對較低,而且眾多城市推出“搶人大戰(zhàn)”這些放寬落戶等利好政策,都刺激了房企扎堆涌入土地市場。
“部分城市出現(xiàn)了樓市小陽春,同時又疊加上之前房企融資難度下降等因素,讓房企搶地現(xiàn)象再次出現(xiàn)!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析,部分房企利用市場升溫取得了不錯的資金回籠,讓部分企業(yè)的財務壓力在最近有所緩解,從而恢復了拿地信心。
從拿地企業(yè)分析,中型房企成為搶地的主流企業(yè),其中,第二梯隊房企大有開啟全面搶地的模式。但值得注意的是,融創(chuàng)中國作為已躋身前四的房企也在公開土地市場上開足馬力。其中,4月23日-25日內,融創(chuàng)在武漢斥資188億元拿下5塊土地。在此之前,年內融創(chuàng)已斥資528億元拿地,成為新晉“拿地王”。
二線城市最受青睞
從房企拿地城市來看,各級城市成交情況有所分化,其中,本輪土地市場升溫主要在二線城市。
同策研究院的數(shù)據(jù)顯示,4月二線城市土地成交金額2641.32億元,環(huán)比上漲42.87%,同比上漲81.49%;三四線城市土地成交金額1156.91億元,環(huán)比上漲28.52%,同比上漲15.15%;一線城市成交金額為209.39億元,環(huán)比增長78.58%,但同比減少15.51%。
中原地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示,年內合計36個城市賣地超過百億元,其中最高的杭州賣地694億元,4月,多個城市土地出讓的速度明顯加速,其中,最熱點城市集中在二線城市,武漢、杭州、蘇州、合肥等城市單月賣地超過200億元。
業(yè)內人士分析,與二線城市積極推地相比,一線城市土地供應顯然不夠積極,一方面與當?shù)毓⿷?jié)奏有關,另一方面與當?shù)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">樓市調控依舊趨嚴有關。同時,前期供應的土地面臨去化壓力,企業(yè)拿地的態(tài)度也不夠積極。
瘋狂拿地醞釀風險
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析,4月以來,房企拿地節(jié)奏呈現(xiàn)出差異化。大型房企為保證自身行業(yè)地位和市場份額仍在積極拿地。中小房企的拿地行為有所分化,已上市、有明顯擴張意愿的中小房企拿地仍比較激進,但一些難以從資本市場取得融資自持的中小企業(yè),拿地行為較為謹慎。甚至有個別企業(yè)今年以來沒有拿地行為。
需要注意的是,房企需要警惕冒進跟風拿地,否則可能導致高溢價率、高樓面價再度出現(xiàn)。事實上,4月個別城市已經(jīng)出現(xiàn)了土地市場過熱的情況。而高地價帶來的高成本會影響房企利潤,并影響企業(yè)資金回籠的速度和節(jié)奏。
張大偉則表示,房企搶地將給以二線城市為代表的熱點城市帶來新的問題,房價波動可能會引發(fā)調控加碼。當然,只要信貸政策不出現(xiàn)全面變動,其他政策的調整對樓市影響非常有限。
業(yè)內人士預測,當下土地過熱的區(qū)域,在多個因素的影響下,5月有望回歸理性。