2014年度大同市城市地價水平及變化狀況分析報告
發(fā)布時間：2015-03-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
1、整體地價水平與整體變化趨勢
2014年，
全國兩會召開，中央提出“分類
調(diào)控”的思路，不再實施全國一刀切的統(tǒng)一調(diào)控措施，而是讓地方政府更多的承擔(dān)差別化的調(diào)控責(zé)任；不再沿著既壓供給也壓需求的調(diào)控思路前行，而是把重點放在擴大試點上。
房地產(chǎn)市場去行政化調(diào)控，回歸市場化方向成為了主基調(diào)，從而實現(xiàn)市場的自我平衡和完善。
國管
公積金中心通知，自2014年元旦起，職工首次使用公積金
貸款結(jié)清滿5年后，方可再次申請
公積金貸款。購買第三套房的，國管公積金中心不予受理。
住建部提出今年的
房地產(chǎn)市場調(diào)控總基調(diào)為雙向調(diào)控，副部長齊驥解釋稱所謂雙向調(diào)控即對
一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制
投資投機性需求，
限購政策不退出，而對于
庫存量比較大的城市，要控制供地總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
2014年11月24日，
住房和城鄉(xiāng)
建設(shè)部擬出臺收購
商品房用于保障性住房的指導(dǎo)意見。針對地方政府收購商品房具體操作問題，住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房的指導(dǎo)意見，對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。
金融政策方面：
2014年9月，中國人民
銀行創(chuàng)設(shè)中期借貸便利（Medium-term Lending Facility），對符合宏觀審慎管理要求的金融機構(gòu)提供中期基礎(chǔ)貨幣，中期借貸便利
利率發(fā)揮中期政策利率的作用，促進降低社會
融資成本。
2014年9月30日，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（銀發(fā)〔2014〕287號）。宣布
房貸限貸松綁新規(guī)：擁有1套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請購買普通商品住房，視為首套房。對擁有2套及以上住房并已結(jié)清貸款的，首付比例及貸款利率可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握。
2014年11月21日,
央行發(fā)布通知下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。
財稅政策方面：
落實稅收法定原則，
房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作逐步展開。十八屆三中全會、2014年兩會均提出要推動房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作，當(dāng)前地方債務(wù)風(fēng)險和
土地財政依賴性過大也對房地產(chǎn)稅這一穩(wěn)定稅種的立法工作起一定推動作用。
2014年1月17日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》，《通知》指出，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。
2014年6月24日,財政部部長樓繼偉向全國人大常委會報告2013年中央決算時指出，下一步要扎實推進財稅體制改革，實行全口徑預(yù)算管理，抓緊研究編制三年財政
規(guī)劃，提高財政政策的前瞻性和可持續(xù)性，要配合做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作。與此同時，在清費立稅、推動資源稅改革的背景下，土地增值稅征收工作日趨規(guī)范。
2014年6月30日,中共中央政治局召開會議，審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》，明確提出了財稅制度改革時間表，我國將在2016年基本完成深化財稅體制改革的重點工作和任務(wù)，2020年各項改革基本到位，現(xiàn)代財政制度基本建立。房地產(chǎn)稅整體改革仍將以立法等基礎(chǔ)工作為主。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”動向也引起各方關(guān)注。目前，房地產(chǎn)營業(yè)繳納
銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅的稅率為5%，財政部對房地產(chǎn)業(yè)擬采用17%的增值稅稅率，將成為迄今為止所有已實施和正在醞釀中的“營改增”改革中稅率最高的行業(yè)。
土地政策方面：
2014年11月20日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》。意見指出，要穩(wěn)定完善農(nóng)村土地承包關(guān)系，規(guī)范引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，加快培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，建立健全農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系，具體涉及鼓勵創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式，嚴(yán)格規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，加強土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，合理確定土地經(jīng)營規(guī)模，加強土地流轉(zhuǎn)用途管制。
2014年11月24日，中華人民共和國國務(wù)院第656號令，公布《
不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行�！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》已由國務(wù)院下發(fā)至中央各部委及相關(guān)部門，未來我國不動產(chǎn)登記將實現(xiàn)多層次信息共享。其中，
國土部將牽頭建立不動產(chǎn)登記信息管理平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。
2014年，根據(jù)城市地價
動態(tài)監(jiān)測標(biāo)準(zhǔn)宗地測算，全市綜合平均地價為1940元/m2，與去年同期相比，
上漲了1.62％，上漲速度明顯放緩；商業(yè)用途平均地價為3831元/m2，與去年同期相比，上漲了3.51％，上漲趨勢明顯放緩；居住用途平均地價為2841元/m2，與去年持平；工業(yè)用途517元/m2，與去年持平。我市整體地價水平略微上漲，綜合地價增長率為1.62％。2008年至2014年整體地價變化趨勢詳見下表-1、表-2及圖-1、圖-2。
大同市2008-2014年整體平均地價水平柱狀分析圖
大同市2008-2014年整體平均地價水平走勢圖
2、不同用途地價水平與變化趨勢
2014年，大同市各用途各級別平均地價中，除商業(yè)用途平均地價延續(xù)了2013年的上漲趨勢，仍有略微上漲外，居住用途平均地價、工業(yè)用途平均地價與去年同期相比均未發(fā)生變化。詳見下表-3、表-4、表-5及相應(yīng)的圖-3、圖-4、圖-5。
大同市2008-2014年商業(yè)用地地價水平走勢圖
商業(yè)用地地價水平走勢圖
住宅用地地價水平走勢圖
2008-2014年工業(yè)用地地價水平走勢圖
3、不同區(qū)段地價水平與變化趨勢
根據(jù)對不同區(qū)段內(nèi)的宗地地價測算分析并繪制圖表，我們得到的
數(shù)據(jù)圖形顯示，商業(yè)用地一級、二級同比、環(huán)比略微上漲，商業(yè)三級基本與2013年持平，居住用地、工業(yè)用地的一、二級、三級，同比、環(huán)比均持平，整體水平回歸到緩慢平穩(wěn)發(fā)展階段。詳見下表-6、表-7、表-8及相應(yīng)的圖-6、圖-7、圖-8。
2008-2014年商業(yè)用地不同區(qū)段地價水平
2008-2014年住宅用地不同區(qū)段地價水平
2008-2014年工業(yè)用地不同區(qū)段地價水平
工業(yè)用地不同區(qū)段級別地價走勢圖
1、地價與房價比對分析
2014年，全市商品房銷售最高達6782元/m2，最低為2200元/m2，
均價為4120元/m2，均價同比下降了12.6%。
2014年，全市綜合平均地價為1940元/ m 2，與去年同期相比，上漲了1.62％。地價與房價比對分析詳見下表-9和圖-9、10
地價與房價對比分析
2008-2014年地價與房價對比分析折線圖
從上圖可以直觀的看出，從2008年---2011年，我市的房價連續(xù)攀升，從3800元/ m 2連續(xù)4年上升至4430元/ m 2，2012年略有回調(diào)，下降為4310元/ m 2，至2013年達到了階段性的高點4714元/ m 2，2014年大幅回落至4120元/ m 2，形成了明顯的拐點。而地價則從1659元/ m 2—1940元/ m 2小幅攀升，六年的時間，整體上漲了16.94%，相對比較平穩(wěn)。
2、地價變化率與房價變化率比較
2014年，大同市平均地價變化率為1.62 %，房價變化率為-12.6%。通過對比分析可以看出，我市的地價略微上漲，而房價下降較快，出現(xiàn)了負增長。與去年相比，今年的房價與去年同比有較明顯的下降，房價出現(xiàn)大幅回調(diào)。地價的變化從2010-2014年看來較為溫和平穩(wěn)，而房價則從2008-2011年連續(xù)上漲，經(jīng)歷2012年回調(diào)，2013年的再次上漲，2014年出現(xiàn)大幅回落。結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境以及我市的2014年房地產(chǎn)市場的整體狀況，研判我市疑是房價出現(xiàn)拐點。詳見下表-10和圖-11、圖-12
地價變化率與房價變化率對比
2008-2014年地價與房價變化率對比柱狀分析圖
三、城市地價與土地市場協(xié)調(diào)狀況
1、土地供應(yīng)狀況
2014年前11個月，全市土地實際供應(yīng)面積為3513512.140 平方米，同比減少了50.98%，土地供應(yīng)總量大幅度減少。其中
掛牌出讓667967.14平方米，同比減少了82.68%；協(xié)議出讓668614.00平方米，同比增加了237.55%；劃撥2176931.00平方米，同比減少了30.07%。從各類型土地供應(yīng)情況來看，商業(yè)用途的土地供應(yīng)面積為184875.147平方米，同比減少了88.7%；住宅用途的土地供應(yīng)面積為712322.853平方米，同比減少了73.8％；工業(yè)用途的土地供應(yīng)面積為524314.14平方米，同比減少了27.5％；其它類用地土地供應(yīng)面積為2092000平方米，同比減少了0.24％。
2、土地交易市場狀況
2014年，中央政府強調(diào)“雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)”，給了地方政府更多的對房地產(chǎn)市場調(diào)控的自主性和靈活性，在此基礎(chǔ)上，大同市根據(jù)房地產(chǎn)市場運行的現(xiàn)狀，做出了適當(dāng)?shù)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">調(diào)整。土地市場嚴(yán)格把握土地供應(yīng)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的土地交易活躍度有所降低。今年，大同市全年共
掛牌出讓成交36宗地，總交易面積為667967.14平方米，與去年成交69宗地，總交易面積3856050.31平方米相比，交易量大幅下降，下降了82.7%。從各土地用途的成交量來看，商業(yè)用地和居住用地成交量大幅銳減，成交合計僅逾三成，而工業(yè)用地成交量大幅上升，大約占七成，商業(yè)用地成交面積為：119750.1平方米，占比17.9%；住宅用地成交面積為：88870.85平方米，占比13.3%；工業(yè)用地成交面積為：459346.1平方米，占比68.8% 。
四、城市地價與房屋市場協(xié)調(diào)狀況
2014年全社會1-11月固定資產(chǎn)投資總額950.9億元，1-11月大同市房地產(chǎn)開發(fā)投資216.8639億元，同比減少了1.1%，其中住宅投資139.3699億元，同比減少了16.5%;辦公樓投資5.1718億元，同比增加了71.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資49.5621億元，同比增加了61.6%；其他類投資22.7601億元，同比增加了21.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的比重為22.8%。
2014年，1-11月大同市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積2154.2872萬平方米，同比增加了5.3%，其中住宅施工面積1480.0923萬平方米，同比減少了7.5%;辦公樓施工面積25.9059萬平方米, 同比增加了3.6%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積376.1533萬平方米，同比增加了49.3%；其它用房施工面積272.1357，同比增加了60.1%。
地價變化率與商品房施工面積增長率對比
2014年，1-11月大同市房地產(chǎn)竣工面積177.3271萬平方米，同比下降了-27％，其中住宅竣工面積141.2272萬平方米，同比減少了-33.7％；辦公用房竣工面積5.22萬平方米，同比增加了1196.3％；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積18.9105萬平方米，同比減少了-11％，其他類用房竣工面積11.9694萬平方米, 同比增加了46.5％。
地價變化率與商品房竣工面積增長率對比
從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2014年大同市對房地產(chǎn)市場的投資力度整體有所下降,但降幅很小。全市各類商品房供應(yīng)量雖然有所減少，考慮前兩年未消化完的房屋庫存，與時下社會商品房需求量相比，社會商品房的總供應(yīng)量仍然明顯過剩，因此，
去庫存化將是明年我市房地產(chǎn)市場努力的方向。
五、城市地價與社會經(jīng)濟環(huán)境協(xié)調(diào)狀況
2014年全市1-10月實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值704.68億元，同比增長了3.26%，全社會1-10月固定資產(chǎn)投資總額832億元，同比增長16.8%，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)總投資216.8639億元，同比減少1.1%，全市城鎮(zhèn)居民可支配性前三個季度收入人均達16542元，同比增長8.6%。
地價變化率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率對比
地價變化率與固定資產(chǎn)投資增長率對比
地價變化率與城鎮(zhèn)居民可支配收入增長率對比
在各類投資中，2014年，1-11月住宅投資完成139.3699億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的64.27%；辦公樓投資完成5.1718億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.38%；商業(yè)用房投資完成49.5621億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的22.85%；其他投資完成22.7601億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的10.50%。從數(shù)據(jù)及圖表顯示看，2014年我市住宅投資仍占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)投資的大部分份額。
房地產(chǎn)投資中各種投資比重表
六、背景情況與未來趨勢分析
1、城市地價變化的背景及存在的問題
2014年，大同市房地產(chǎn)市場在中央“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的政策環(huán)境指引下，除繼續(xù)實施差別化住房信貸、稅收政策和適度的限購松綁政策外，更加注重調(diào)控穩(wěn)定性，強調(diào)雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)，房地產(chǎn)市場也相應(yīng)呈現(xiàn)出以下一些特點：（一）全市各類用途的土地供應(yīng)總量與去年相比大幅銳減，商業(yè)和居住用地供應(yīng)量大幅下降，而工業(yè)用地的土地供應(yīng)量則大幅上升；（二）土地交易市場活躍度明顯降低，市場顯現(xiàn)低迷跡象；（三）全市土地
價格整體水平與去年相比，略有上揚，但基本保持平穩(wěn)；（四）房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)供應(yīng)大于需求的局面，房價降幅明顯，有出現(xiàn)拐點的跡象；（五）全市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)投資略有減少，但仍處于高位運行態(tài)勢，不確定的風(fēng)險因素在積聚。（六）未來房地產(chǎn)市場去庫存化將成為防止泡沫，降低風(fēng)險的主要目標(biāo)和任務(wù)。
2、未來地價變化的趨勢預(yù)測
2014年12月，中央經(jīng)濟工作會議召開，會議提出我國經(jīng)濟正在向形態(tài)更高級、分工更復(fù)雜、結(jié)構(gòu)更合理的階段演化，經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)。這也就意味著我國經(jīng)濟增長開始換檔，將從過去的高速增長轉(zhuǎn)變成中高速增長。大同市經(jīng)濟發(fā)展也將進入一個增長動力切換和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的新常態(tài)，面臨著諸多機遇和挑戰(zhàn)。綜合考慮宏觀經(jīng)濟面因素以及大同市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、前景，我們認為，未來大同市房地產(chǎn)市場將以擠壓泡沫，降低風(fēng)險，去庫存化，把握總量控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點，房地產(chǎn)價格調(diào)檔降速也會因此打開閘口。
注：報告中有關(guān)房產(chǎn)和社會經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集來源于大同市房產(chǎn)管理局和統(tǒng)計局。
