2013年大同市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策運(yùn)行情況分析
發(fā)布時(shí)間：2014-03-26 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：小墨
摘要：2013年大同市嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)呈現(xiàn)出開發(fā)投資高速增長(zhǎng)、商品房竣工面積大幅增加、施工規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的良好態(tài)勢(shì)。同時(shí)，也存在著開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源趨緊、房屋新開工面積下降、土地交易市場(chǎng)低迷、商品房待售面積大幅增加、商品房銷售面積增速放緩等問(wèn)題。
一、全市房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行主要特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)
2013年，
大同市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成265.0億元，同比增長(zhǎng)55.3%，占全市固定資產(chǎn)投資的比重為25.6%。房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率為46.2%，拉動(dòng)全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)11.4個(gè)百分點(diǎn)。
從房屋類型看，商品
住宅投資完成192.8億元，同比增長(zhǎng)67.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重72.8%；辦公樓投資完成4.8億元，同比增長(zhǎng)124.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成44.9億元，同比增長(zhǎng)22.3%；其他投資完成22.6億元，同比增長(zhǎng)35.1%。
（二）商品房竣工面積大幅增長(zhǎng)
全市商品房竣工面積656.2萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)233.1%；其中：住宅面積524.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)213.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房90.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)567.5%；辦公樓6.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)118.4%；其他用房35.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)161.9%。
（三）房屋施工規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張
2013年房地產(chǎn)施工規(guī)模2129.1萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)33.9%。其中，住宅施工面積1601.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.5%；辦公樓施工面積33.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)102.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積296.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)95.7%；其他房屋施工面積198.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)113.7%。
二、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行中需要關(guān)注的問(wèn)題
（一）開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源趨緊，國(guó)內(nèi)貸款進(jìn)一步縮小
2013年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金合計(jì)231.7億元，同比增長(zhǎng)21.4%。其中，上年末結(jié)余資金25.1億元，同比下降45.6%；本年實(shí)際到位資金206.6億元，同比增長(zhǎng)42.7%，低于完成投資增速12.6個(gè)百分點(diǎn)。
本年實(shí)際到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款6.7億元，同比增長(zhǎng)2.1%，占本年到位資金的比重3.2%；自籌資金158.6億元，同比增長(zhǎng)42.2%，占本年到位資金的比重76.8%；其他資金來(lái)源41.3億元，同比增長(zhǎng)55.1%。自籌資金成為房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的主渠道，且國(guó)內(nèi)貸款占比由去年4.5%下降為3.2%，說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金保障形勢(shì)嚴(yán)峻，且需進(jìn)一步加強(qiáng)金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的支撐。
（二）商品房銷售量增速放緩，中小戶型銷售呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)
2013 年，全市商品房銷售面積120.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.5%，增幅比上年回落12.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積98.2萬(wàn)平方米，同比下降-1.0% ；商品房銷售額 55.8億元，同比增長(zhǎng)18.2% 。其中，商品住宅銷售額39.2億元，同比增長(zhǎng)1.8%。
中小戶型商品住宅銷售面積占比持續(xù)下降。2013年，90平方米及以下
住房銷售面積29.6萬(wàn)平方米，同比下降28.6%，占住宅銷售面積的比重由上年的41.7%下降到30.1%；90-144平方米住房銷售面積54.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.4%，占住宅銷售面積的比重由上年的49.2%提高到55.0%；144平方米以上住房銷售面積14.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.9%，占住宅銷售面積的比重由上年的9.1%提高到14.9%。隨著全市大規(guī)模
城市棚戶區(qū)改造和保障性住房的完工，中小戶型銷售的減少和大戶型銷售的增加，說(shuō)明全市范圍內(nèi)改善型住房需求已經(jīng)成為主流，小戶型住房剛需正呈逐漸下降的趨勢(shì)。
（三）商品房待售面積大幅攀升，且以大戶型房屋為主
2013年，全市商品房待售面積100.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)73.1%。其中商品住宅待售面積74.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)119.1%。從商品房待售期限看，待售1-3年面積44.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)213.6%；待售3年以上面積1.7萬(wàn)平方米，同比下降17.7%。
在商品住宅待售面積中， 90平方米及以下住房待售面積5.0萬(wàn)平方米，同比下降64.7%；90-144平方米住房待售面積39.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)161.7%；144平方米以上住房待售面積30.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)513.0%。說(shuō)明目前全市待售商品住宅主要集中于大戶型，且以近1—3年完工的大戶型房屋居多。
（四）房屋新開工面積持續(xù)減少，土地交易市場(chǎng)低迷
2013年，大同市商品房新開工面積與土地購(gòu)置面積均同比下降。其中，房屋新開工面積624.7萬(wàn)平方米，同比下降17.6%，其中住宅新開工面積429.6萬(wàn)平方米，同比下降33.4%；房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積167.1萬(wàn)平方米，同比下降11.9%。
全市開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積95.9萬(wàn)平方米，同比下降7.1%，較去年同期凈減少7.4萬(wàn)平方米。新開工面積和土地購(gòu)置是
房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”，這兩項(xiàng)指標(biāo)同時(shí)下降，表明房地產(chǎn)
開發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的投資預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度。
2013年，全市商品房待售面積100.9萬(wàn)平方米，較2011年翻了近一番。待售面積的增加，嚴(yán)重制約了我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展，應(yīng)積極采取相關(guān)措施加以解決。一是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)不健全，未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，政府應(yīng)督促其企業(yè)及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，加快
購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同；二是出臺(tái)有效政策，加快農(nóng)村人口就地城鎮(zhèn)化，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，拉動(dòng)銷售；三是采取定量限價(jià)收購(gòu)、定向銷售、合理補(bǔ)償?shù)绒k法，將待售的商品房轉(zhuǎn)化為解危解困或拆遷安置用房，出售給中低收入家庭及拆遷戶。
（二）加強(qiáng)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的合理支持
2013年，全市房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款6.7億元，占比僅為本年實(shí)際到位資金的3.2%。而本年各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)達(dá)到99.9億元，同比增長(zhǎng)88.4%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金保障形勢(shì)嚴(yán)峻。政府應(yīng)建立健全房地產(chǎn)金融
監(jiān)測(cè)機(jī)制,密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。簡(jiǎn)化和規(guī)范住
房貸款制度,理順住房消費(fèi)貸款政策。指導(dǎo)商業(yè)
銀行科學(xué)評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),在完善風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下,進(jìn)一步改進(jìn)金融服務(wù),支持房地產(chǎn)業(yè)的合理有效信貸需求,促進(jìn)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
