摘要：“國(guó)五條來(lái)了，二手業(yè)主們快跑!”3月1日晚間出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則，在二手房市場(chǎng)上掀起了軒然大波!面對(duì)二手房加征20%房產(chǎn)稅。一些二手房業(yè)主無(wú)比恐慌，為了避稅，市民加緊賣房，二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫，交易量高企。但我市房產(chǎn)專家表示“急著賣房不一定是理智的選擇”。

　　日前，記者在市政務(wù)大廳房產(chǎn)交易中心看到，人聲鼎沸，每個(gè)窗口都擠滿了二三十位辦理過(guò)戶或咨詢的市民。該中心過(guò)戶等相關(guān)業(yè)務(wù)比平時(shí)增加了3倍左右。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月初，我市一些中介門店成交量較上月同期增長(zhǎng)一倍。我市房地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，在市場(chǎng)恐慌的環(huán)境下，有些人急著賣房不一定是理智的選擇。

　　賣掉不滿五年的房子不劃算

　　就這幾天記者采訪了解的情況來(lái)看，市場(chǎng)上有些人為了搶跑“國(guó)五條”細(xì)則，甚至寧愿繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅來(lái)賣掉不滿五年的房子。業(yè)內(nèi)人士提醒，其實(shí)若房產(chǎn)未達(dá)到一定升值比例，這樣做未必劃算，因?yàn)樾抡�并非按買賣差價(jià)20%征稅，而是按照除去契稅、營(yíng)業(yè)稅和裝修費(fèi)等稅費(fèi)后所得的20%征收。

　　舉例來(lái)看，如果一位購(gòu)房者當(dāng)初以20萬(wàn)元買入一套90平方米商品房，目前市值漲到30萬(wàn)元，但不滿五年，現(xiàn)在急于出售需繳納的稅費(fèi)有，全額5.6%的營(yíng)業(yè)稅1.68萬(wàn)元，全額1%的個(gè)稅0.3萬(wàn)元，共計(jì)1.98萬(wàn)元。

　　如果等這套房滿5年后再出手，此時(shí)按所得20%征收個(gè)稅的政策肯定已經(jīng)落地，那么所需繳納稅費(fèi)主要是個(gè)稅，營(yíng)業(yè)稅為零。而個(gè)稅并不是差額10萬(wàn)元的20%即2萬(wàn)元。而是10萬(wàn)元扣除各種涉房支出，包括：原契稅、裝修費(fèi)用，最終個(gè)稅為(30-20-涉房支出)×20%。實(shí)際稅費(fèi)或許比現(xiàn)在著急賣掉所需繳納的費(fèi)用還更省一點(diǎn)錢。如果升值得很少，除去契稅和裝修成本等費(fèi)用甚至可能無(wú)需繳納個(gè)稅。

　　房子過(guò)戶給孩子不妥

　　“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，有些暫時(shí)賣不出房子的市民想到可以先把名下房產(chǎn)過(guò)戶給自己的孩子或老人，通過(guò)這樣的“買賣”來(lái)提高買入價(jià)，以方便未來(lái)出手。但這樣的做法同樣會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題。例如，如果目前手中房產(chǎn)未滿五年，那么需要按照上文中的方法好好計(jì)算一下，看看以目前手中房產(chǎn)的升值率是否劃得來(lái)。

　　即使劃得來(lái)，那么過(guò)戶給自己的孩子依然存在很多問(wèn)題。首先是孩子一定已成年，不然即使過(guò)戶仍會(huì)被視為同一家庭的房產(chǎn)，等于做無(wú)用功。其次，過(guò)戶等于買賣，把房子過(guò)給孩子相當(dāng)于擠占了孩子的一次購(gòu)房名額，在“限購(gòu)、限貸令”暫時(shí)不會(huì)解除的情況下，已成年的孩子不久便面臨買房大計(jì)，屆時(shí)首付及利率都無(wú)法享受首套房的優(yōu)惠政策。

　　此外，過(guò)戶給孩子或老人，更名后的房產(chǎn)持有年數(shù)將從零開(kāi)始計(jì)算，因此需等滿五年出售才能避免全額5.6%的營(yíng)業(yè)稅。不然要按照過(guò)戶時(shí)新的價(jià)格計(jì)算營(yíng)業(yè)稅。比如說(shuō)，40萬(wàn)元的房產(chǎn)在過(guò)戶3年后遭遇家庭特殊情況不得不賣掉，假設(shè)屆時(shí)價(jià)值漲至50萬(wàn)元，那么光營(yíng)業(yè)稅就要繳納2.8萬(wàn)元。