摘要：2012年，國家對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控有力，采取征收房產(chǎn)稅、出臺(tái)限購令等一系列調(diào)控手段，使急速上漲的房價(jià)得到有效遏制，一線、二線城市房價(jià)明顯回落。我市從去年下半年開始，也出現(xiàn)商品房交易量萎縮跡象。2012年國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍將繼續(xù)，大同樓市何去何從？房價(jià)是下降還是回升？近日，我們就這些問題，向我市多名有關(guān)方面人士做了些了解。

　　調(diào)控：促進(jìn)房價(jià)合理回歸

　　“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這是今年中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的大政策，也表明了中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定決心。”中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)大同監(jiān)管分局紀(jì)委書記、經(jīng)濟(jì)師張少英在接受記者采訪時(shí)如是說。

　　近期，一些地方有試圖繞開宏觀調(diào)控政策，在執(zhí)行上“打折”的現(xiàn)象，這是一種短視行為。房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，雖然短期內(nèi)給地方政府、相關(guān)企業(yè)和投機(jī)者帶來不菲的收益，但抬高了居住成本和租金，加大了物價(jià)上漲壓力，助長了投機(jī)風(fēng)氣，為國民經(jīng)濟(jì)的長期平穩(wěn)較快發(fā)展帶來風(fēng)險(xiǎn)。

　　國家通過對(duì)房地產(chǎn)市場的強(qiáng)力調(diào)控，目前全國房價(jià)上漲趨勢得到明顯遏制，投機(jī)炒房者明顯減少。截至2012年2月，我國70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市有4個(gè)。一、二線城市房價(jià)下降明顯。房價(jià)未下降的三線城市，成交量從去年下半年也開始出現(xiàn)萎縮跡象。專家預(yù)測，今年6月份房價(jià)可能會(huì)達(dá)到一個(gè)低點(diǎn)。

　　房價(jià)：是跌還是漲？

　　在國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的情況下，今年大同房價(jià)是跌是漲，對(duì)此專家意見不一。

　　“大同房價(jià)在一段時(shí)間內(nèi)將處于穩(wěn)定狀態(tài)，下降空間有限。”張少英認(rèn)為，我市屬于三線城市，受國家宏觀調(diào)控政策的影響不是很大。全市年前日成交商品房10套，年后略有回暖。房價(jià)下降的，多數(shù)為比較偏遠(yuǎn)的地段，好地段的，價(jià)格仍維持穩(wěn)定狀態(tài)。

　　“穩(wěn)中有升，是今后我市房價(jià)的發(fā)展趨勢。”市房管局市場科負(fù)責(zé)人介紹說，目前我市房地產(chǎn)市場保持著穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢。近年來，我市房地產(chǎn)供應(yīng)體系不斷完善，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向著多樣化、人性化方向發(fā)展，能基本滿足不同階層居民的住房需求。目前全市每年房地產(chǎn)開發(fā)面積基本在600萬平方米，房地產(chǎn)投資約150億元。每年批準(zhǔn)商品房上市約300萬平方米，2萬套。2011年，我市商品房平均售價(jià)在4430元/平方米，最低售價(jià)3100元/平方米，年增幅度為9.7%。我市房價(jià)與周邊較大城市相比，低于太原和呼和浩特市，略高于張家口市。受地價(jià)和原材料價(jià)格影響，大同房價(jià)呈穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢。

　　大同證券資深投資顧問馮達(dá)對(duì)此卻不認(rèn)同，他認(rèn)為，大同的樓市將會(huì)有一個(gè)調(diào)整的過程。某些地理位置較為優(yōu)越的樓盤房價(jià)可能較為穩(wěn)定，但從長遠(yuǎn)來看，居民住宅小區(qū)的潛在供應(yīng)量十分充足，整體的房價(jià)走勢會(huì)呈現(xiàn)一種下降的趨勢。這是因?yàn)椋�舊城的改造和市內(nèi)部分老居民區(qū)的整體遷移，短期內(nèi)會(huì)對(duì)住房需求和房價(jià)形成一個(gè)小幅的沖擊，部分老城居民可能借著這次遷移的機(jī)會(huì)，進(jìn)行住房條件的改善，地理位置較為優(yōu)越、學(xué)區(qū)位置較好的樓盤會(huì)成為這部分居民的首選，從而有助于推動(dòng)這部分地區(qū)樓盤房價(jià)的上漲。但從最新了解到的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商在這部分地區(qū)進(jìn)行了較為密集的開發(fā)，樓盤供給基本上是供大于求，再加上信貸政策的收縮，使得大部分房地產(chǎn)商的運(yùn)營成本在逐步加大，為了保證充足的現(xiàn)金流，降低運(yùn)營成本，及時(shí)通過現(xiàn)房銷售回籠資金就成了開發(fā)商的唯一辦法，所以這些地段的房價(jià)趨于穩(wěn)定；另外，隨著新城建設(shè)的發(fā)展和相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施的齊備，以及就業(yè)人口向新城的遷移，市區(qū)內(nèi)的房屋需求就會(huì)呈現(xiàn)出一種下降趨勢，需求下降的必然結(jié)果就是房價(jià)的持續(xù)性回落。因此綜合未來樓市供給和樓市需求兩個(gè)方面的因素來看，大同樓市將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整過程。

　　房企：積極謀變應(yīng)對(duì)

　　在國家宏觀政策調(diào)控之下，樓市成交量萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。面對(duì)這種形勢，各大房企不得不重新調(diào)整戰(zhàn)略，謀變應(yīng)對(duì)。

　　“隨著社會(huì)老齡化程度的加深，養(yǎng)老地產(chǎn)正吸引著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)和各方資本覬覦爭食。我市已有部分開發(fā)商將目光投向養(yǎng)老地產(chǎn)。”市房管協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人向記者介紹說，中國正漸入老齡化社會(huì)，一個(gè)龐大的市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國老年經(jīng)濟(jì)的潛力高達(dá)1萬億元人民幣左右。在大同，人口老齡化的趨勢也正在加快，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景看好。

　　據(jù)了解，為謀求更大的發(fā)展空間，我市一些房地產(chǎn)企業(yè)瞄準(zhǔn)了縣區(qū)地產(chǎn)。目前，我市已有房地產(chǎn)企業(yè)在縣區(qū)拿到了土地，開始正式向縣區(qū)地產(chǎn)進(jìn)軍。

　　受國家宏觀調(diào)控影響，一、二線城市的地產(chǎn)巨頭為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，紛紛進(jìn)軍三線城市。作為三線城市，我市房地產(chǎn)企業(yè)也不可避免受到外來地產(chǎn)巨頭的沖擊。對(duì)此，我市多家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，在此環(huán)境下，我市房地產(chǎn)界面臨重新洗牌，一些小企業(yè)和經(jīng)營不好的企業(yè)將舉步維艱，甚至?xí)�被淘汰出局。說起今后的發(fā)展，大家還是比較樂觀的，認(rèn)為外來地產(chǎn)巨頭并不可怕，房子的質(zhì)量和后續(xù)的服務(wù)才是最主要的。在國家調(diào)控政策持續(xù)的預(yù)期下，房地產(chǎn)企業(yè)必須苦練“內(nèi)功”，從提高房子質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)上下功夫，用過硬的品牌來贏得消費(fèi)者。

　　消費(fèi)者：應(yīng)理性購房、理性投資

　　宏觀調(diào)控下的樓市給消費(fèi)者提供了從容選房的機(jī)會(huì)，處于敏感時(shí)期的樓市，風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)并存。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前消費(fèi)者選房首先應(yīng)考慮房屋的抗跌性，其中包括房子本身的性價(jià)比、長期居住成本、變現(xiàn)價(jià)值等。

　　記者調(diào)查了解到，目前大多數(shù)消費(fèi)者在持幣觀望，等房價(jià)下跌。首次購房的剛性需求是樓市的主力軍，且婚房及將來用于婚房的購買比例在剛性需求中是比例最高的。剛性需求的釋放，讓年后的樓市略有回暖，但房價(jià)與實(shí)際承受能力仍有所偏離。想買婚房的張先生告訴記者，目前的房價(jià)對(duì)工薪階層的他來說仍然很高，現(xiàn)在開發(fā)商雖然有不同程度的優(yōu)惠，但優(yōu)惠幅度不大，他期待房價(jià)能再下降10%-15%。