鄧浩志：十一全國樓價(jià)穩(wěn)定高端盤將呈現(xiàn)量價(jià)齊漲
2012-10-08 來源：鄧浩志的博客 編輯：無憂
今年9、10月廣州樓價(jià)應(yīng)該會(huì)比較平穩(wěn)。由于廣州持續(xù)有大戶型及中心城區(qū)的新貨供應(yīng)，初次改善型買家正成為市場的主力，他們對(duì)價(jià)格的承受能力也明顯強(qiáng)于初次置業(yè)者，預(yù)計(jì)大戶型、中心城區(qū)等優(yōu)質(zhì)物業(yè)的成交比例會(huì)維持在一個(gè)較高的水平，而房價(jià)也會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲。
雖然樓市成交量持續(xù)維持在較高的水平之上，但由于有限購、限外等政策限制，投資資金目前還很難進(jìn)入樓市，所以樓價(jià)也缺乏上漲的動(dòng)力，所以金九銀十可能是旺丁旺財(cái)難漲價(jià)的情況，今年剩下的時(shí)間里面，樓價(jià)漲幅估計(jì)不會(huì)超過5%。相對(duì)而言中心城區(qū)恐怕會(huì)漲得多點(diǎn)，因?yàn)橹行某菂^(qū)的供求關(guān)系依舊緊張，而對(duì)于供貨相對(duì)較多的郊區(qū)而言，價(jià)格應(yīng)該會(huì)更加平穩(wěn)，某些針對(duì)高端人群的高端項(xiàng)目有可能繼續(xù)陷入銷售的困局，因?yàn)檫@類項(xiàng)目的主流消費(fèi)者多半已經(jīng)沒有繼續(xù)購房的指標(biāo)了。
滿堂紅集團(tuán)研究部副經(jīng)理肖文曉：既不會(huì)漲價(jià)也不會(huì)降價(jià)，房價(jià)漲不起來的原因有：1，調(diào)控還未松綁，房價(jià)上漲必遭打壓;2、剛需被大量消耗，市場觀望情緒猶存;3，若定價(jià)過高，恐遭“預(yù)售證延發(fā)”或“暫緩高價(jià)房網(wǎng)簽”等行政調(diào)控;4，行業(yè)前景并不明朗，合理定價(jià)，走貨為上。而房價(jià)跌不下去的原因有：1、市場成交穩(wěn)定，沒有理由降價(jià);2開發(fā)商資金鏈狀況好轉(zhuǎn)，“以價(jià)換量”不再是其燃眉之急。
廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)分析師申格聯(lián)：比去年理想但走量不樂觀，今年國慶黃金周樓市肯定比去年理想。但由于5、6、7三月有較好的走量和漲幅，估計(jì)10月份不會(huì)有10%的漲幅，只是相對(duì)9月份會(huì)有小小的漲幅，但是走量還是不樂觀。這里的不樂觀是相對(duì)5、6、7月來說，因?yàn)橹醒胝{(diào)控政策沒有放松，而且房產(chǎn)稅入市可能性越來越大，投資消費(fèi)減少，僅靠自主需求不可能推高房價(jià)和支撐較好的走量。因?yàn)槠鋵?shí)能貸得到款、買得起房的很多人已經(jīng)有了首套房，買不起房的只好等房價(jià)下跌。
業(yè)內(nèi)資深專家韓世同：高端盤將呈現(xiàn)量價(jià)齊漲，按照目前廣州成交逐漸上漲的情況來看，今年國慶黃金周的成交量應(yīng)該還是比較樂觀的，絕對(duì)會(huì)比去年同比要高出很多，也會(huì)比今年“五一”小黃金周的成交情況要樂觀，但是是否能超過今年7月、8月份的最好成績70多萬平方米就很難說。優(yōu)惠或多或少都有一點(diǎn)，但別指望開發(fā)商會(huì)降價(jià)促銷�，F(xiàn)在是剛性需求和改善型買家想積極入市，因?yàn)檫@群人錯(cuò)過了今年年初樓價(jià)的低谷，所以滿心期待樓價(jià)有所松動(dòng)。但是開發(fā)商反倒顯得并不是太積極降價(jià)，畢竟樓市已經(jīng)回暖，不可能把價(jià)格降到去年年底和今年初的狀態(tài)了。今年國慶黃金周的亮點(diǎn)可能會(huì)體現(xiàn)在高端盤方面，高端盤將呈現(xiàn)量價(jià)齊漲，一些高端客戶看到樓市回暖且高端產(chǎn)品價(jià)格不降反升，也開始購買高端產(chǎn)品。
經(jīng)緯研究中心主任曾英杰：亮點(diǎn)較多價(jià)格穩(wěn)中微升，從供應(yīng)量來看，今年國慶黃金周期間整體市場可售貨量高。從產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，有兩個(gè)特點(diǎn)，一是中心六區(qū)新盤量較多。新貨一直比較少的越秀和黃埔都將有多個(gè)新盤入市，預(yù)計(jì)市場的表現(xiàn)將為搶眼。二是中大面積的產(chǎn)品供應(yīng)量相對(duì)會(huì)比較多。從市場預(yù)期來看，經(jīng)過5~7月份的持續(xù)旺銷之后，總體認(rèn)為市場最壞的時(shí)期已經(jīng)過去，市場的預(yù)期有所好轉(zhuǎn)。在供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場預(yù)期三者的結(jié)合下，相信廣州國慶黃金周的樓市亮點(diǎn)會(huì)比較多，成交量會(huì)有一定量的上漲，但總體難以呈現(xiàn)非�；鸨谋憩F(xiàn)。在價(jià)格方面，受制于成交結(jié)構(gòu)的影響，會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中微升的態(tài)勢。
合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理、合富置業(yè)首席市場分析師龍斌：黃埔、蘿崗、南沙將成黑馬，今年國慶仍然是剛性需求入市唱主角，改善型買家也會(huì)在國慶黃金周趁機(jī)多看一些樓盤，但是否會(huì)大量釋放就很難說了。在區(qū)域方面，今年黃金周比較看好東部的黃埔區(qū)和蘿崗區(qū)，因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域在之前都沒有什么貨量，經(jīng)常被大家忽略，但是今年這兩個(gè)區(qū)域都有一些新盤新貨，特別是蘿崗區(qū)新盤新貨量比較充裕，此外，還有南沙區(qū)，因?yàn)閯偙慌鸀榱藝壹?jí)新區(qū)，會(huì)吸引一些投資客客前往。
今年國慶黃金周“穩(wěn)定”是一個(gè)至關(guān)重要的關(guān)鍵詞。跟去年黃金周開發(fā)商著急的像熱鍋上的螞蟻相比，今年各大房企表現(xiàn)得比較淡定，大部分的樓盤僅打出了98*99折、3萬抵5萬等這樣的常規(guī)優(yōu)惠。一位在番禺某品牌房企的營銷負(fù)責(zé)人表示，今年樓市已經(jīng)回暖了，大家都已經(jīng)從樓市最低迷的時(shí)期走出來了，價(jià)格已經(jīng)算是比較理性了，不可能再往下大跌，“價(jià)格就在這里，買與不買由君決定”。富力地產(chǎn)副總裁、華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌則表示，由于近一兩年，傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”越來越“常態(tài)化”，所以房企在推貨節(jié)奏及優(yōu)惠幅度方面不會(huì)像過去幾年那么特別。此外，還有開發(fā)商表示，談今年黃金周樓市還是得分為兩方面，對(duì)一些全新盤來說，開盤的價(jià)格都比較實(shí)惠，比如中海譽(yù)城開盤最低價(jià)格或低于每平方米1萬元。這是為了打響第一炮，但是再后一期肯定是沒有第一批推出的價(jià)格實(shí)惠;另一方面，一些新組團(tuán)推出的新貨產(chǎn)品肯定會(huì)是有價(jià)格優(yōu)惠，但是幅度不可能會(huì)太大，有的產(chǎn)品還有可能會(huì)減少優(yōu)惠。畢竟目前有幾個(gè)大企業(yè)已經(jīng)基本完成了全年的銷售任務(wù)，不會(huì)再使用降價(jià)促銷的手段。以越秀地產(chǎn)為例，今年前8個(gè)月，越秀地產(chǎn)的合同銷售額達(dá)到了96億元，已經(jīng)接近完成全年100億元的銷售任務(wù)了。因此在黃金周期間，該集團(tuán)相信不會(huì)出現(xiàn)像上半年多個(gè)樓盤以價(jià)換量的大優(yōu)惠促銷。
上一篇：張宏偉：限購“明緊暗松”貴陽局部放松政策或叫停
下一篇：曲子：任志強(qiáng)預(yù)言房價(jià)暴漲 不過是在賭未來
