摘要：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，二手住宅價(jià)格繼續(xù)下降。北上廣深四大一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，但二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格則下降0.3%。為何部分一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲跌出現(xiàn)分化？北上廣深二手房價(jià)格下跌的背后都有哪些原因？

       2019年樓市走勢(shì)如何？

       國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，二手住宅價(jià)格繼續(xù)下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，據(jù)初步測(cè)算，從環(huán)比看，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。與此同時(shí)，上述城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降0.3%，其中北上廣深分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

       對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，高價(jià)樓盤(pán)入市影響成交結(jié)構(gòu)，是一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格上漲的主要因素，與此同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)持降溫態(tài)勢(shì)。

       嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“從一線(xiàn)城市來(lái)講，當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)了所謂分化的現(xiàn)象。一手房受到一些高價(jià)樓盤(pán)入市影響，其本身能夠帶動(dòng)價(jià)格上漲。而二手房因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，受這種情緒影響，部分房東也急于拋售房產(chǎn)，所以二手房更加能夠看得出持降溫趨勢(shì)。這種新舊房?jī)r(jià)格背離現(xiàn)象本身并不矛盾，實(shí)際上，即便是一線(xiàn)城市一手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲，也還是有些降價(jià)促銷(xiāo)的，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的因素，即很多高價(jià)樓盤(pán)入市拉動(dòng)了價(jià)格上漲，但是從房企預(yù)期來(lái)講，現(xiàn)有的一些項(xiàng)目相較預(yù)期價(jià)格是有所下調(diào)的。”

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年第四季度，各地限制簽約政策逐漸放松，特別是一線(xiàn)城市，過(guò)去多年積壓的高端項(xiàng)目逐漸進(jìn)入網(wǎng)簽，使得部分城市房?jī)r(jià)上漲明顯。而二手房方面，22個(gè)熱點(diǎn)城市全面進(jìn)入調(diào)整行列，張大偉認(rèn)為，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)或已出現(xiàn)。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池指出，2019年北京樓市依舊總體求穩(wěn)。

       “地方政府在落實(shí)主體責(zé)任，落實(shí)‘房住不炒’的定位，通過(guò)供求雙向調(diào)節(jié)，抑制投機(jī)投資的結(jié)果。2019年北京仍然會(huì)落實(shí)‘房住不炒’的定位，從供求雙向發(fā)力，來(lái)實(shí)行一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，仍然會(huì)保持樓市穩(wěn)定，房?jī)r(jià)也會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行�！壁w秀池說(shuō)。

       二三線(xiàn)城市方面，2018年12月，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均回落。其中，31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.7%和0.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.7%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前二三線(xiàn)城市樓市進(jìn)入周期性調(diào)整，樓盤(pán)庫(kù)存偏高交易量不足的情況還將在今年上半年繼續(xù)。

       嚴(yán)躍進(jìn)指出：“市場(chǎng)上的價(jià)格往往跟量是有關(guān)系的，當(dāng)前二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)交易開(kāi)始有所回落，即二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市并沒(méi)有表現(xiàn)出市場(chǎng)過(guò)于疲軟狀態(tài)，而是一個(gè)周期性的調(diào)整。這種周期性調(diào)整預(yù)計(jì)在2019年的上半年還會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，反應(yīng)在量與價(jià)相對(duì)來(lái)講比較低迷這樣一個(gè)狀態(tài)�！�

       值得關(guān)注的是，近期一些三四線(xiàn)城市在房?jī)r(jià)調(diào)控方面出臺(tái)了一些新舉措，被市場(chǎng)看作房?jī)r(jià)調(diào)控松綁的跡象。專(zhuān)家表示，2019年全國(guó)樓市還將延續(xù)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

       在國(guó)研中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲看來(lái)，現(xiàn)在各城市的調(diào)整是根據(jù)其實(shí)際情況，根據(jù)這一段時(shí)間以來(lái)房地產(chǎn)的運(yùn)行情況、需求和供給的情況做出的。中央提出要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，這也為地方政府下一步的房地產(chǎn)調(diào)控指出了方向，就是要在穩(wěn)的前提下滿(mǎn)足老百姓的真實(shí)需求。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前樓市總體進(jìn)入降溫，但不排除2019年下半年出現(xiàn)量?jī)r(jià)反彈。