摘要：在上海，貸款買房已經(jīng)成為眾多上海購房者的購房方式, 在他們眼中,二手房具有即買即住的特點,不過二手房交易流程比較復(fù)雜,特別是二手房在進(jìn)行貸款的時候，手續(xù)更加繁雜。

       居民家庭名下在本市無住房，但通過人民銀行征信系統(tǒng)顯示在全國各地有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的;或在本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)查詢到已擁有1套住房的(無論其是否有住房貸款記錄，無論其住房貸款是否結(jié)清)，均執(zhí)行二套房貸政策，即購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

       新政策雖然往剛需傾斜，但樓盤和學(xué)區(qū)房是水漲船高，過高的房價下，雖然首套購房首付比例35%沒變，但巨量的首付已經(jīng)不是大多數(shù)人拿的出手的。

       在“認(rèn)房認(rèn)貸”的新政策下，凡是名下有套住房或是有商業(yè)住房貸款和公積金住房貸款的記錄的用戶，都不是首套購房用戶，購買二手普通自主房首付比例不低于60%，購買二手非普通自主房首付比例是不低于80%，且暫停發(fā)放25年以上個人住房貸款。 在上海錯綜復(fù)雜的換房的鏈條中，新政給上海二手房市場重磅炸彈一枚，首付比例從35%提升到50%，現(xiàn)在換房的人幾乎是沒有什么獲利而言，整個二手房的交易市場慢下來腳步，當(dāng)然越貴的樓盤還是越貴，越高學(xué)區(qū)房是越高了。

       首先二手房貸款的多少和貸款的年限和銀行對二手房的評估價的高低有直接的關(guān)系，銀行根據(jù)房屋的實際情況，主要在房屋面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡這五個要素出發(fā)，計算出該房屋合理的市場參考價值，如果估值過高，首付款相對比較低，繳稅的額度有所增加，如果估值過低，買房的首付就要增加了。

       二手房的購買者，為減少首付款，提高估值，會對二手房進(jìn)行裝修后進(jìn)行估值，一般裝修好的房子估值也會比較高些;而有些購房者首付款足夠的情況下，為了減少上交的契稅和其他稅務(wù)，給出一個較低的成交價，來減少評估價。

　　 滬籍家庭購房的限購政策是什么?

       1.滬籍人與滬籍人組成的已婚家庭，以家庭為單位限購2套住房;

       2.滬籍人與非滬籍人組成的已婚家庭，以家庭為單位限購2套住房，首套房外地人單獨登記在產(chǎn)證上，須提供符合網(wǎng)簽日期 前63個月內(nèi)累計正常繳納滿60個月的社會保險(俗稱"社保"，下文以"社保"做統(tǒng)稱)或個人所得稅稅單(俗稱"稅單"， 下文以"稅單"做統(tǒng)稱);若購買二套房，則滬籍人必須登記在產(chǎn)證上;

       3.滬籍與外籍人組成的已婚家庭，以家庭為單位限購2套住房，首套房外籍人單獨登記在產(chǎn)證上，須提供符合有效期內(nèi)在滬 工作滿1年的勞動合同或在滬就業(yè)證;若購買二套房，滬籍人必須登記在產(chǎn)證上;

       4.對已擁有1套住房的滬籍已婚家庭，限購1套住房;

       5.對已擁有2套及以上住房的滬籍已婚家庭，暫停在本市向其售房。