中央集中釋放穩(wěn)定樓市信號(hào) 調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制漸近

摘要：面對(duì)持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央近日集中了釋放穩(wěn)定樓市的信號(hào)。央行和國(guó)土部近日分別表態(tài)，要落實(shí)好差別化住房信貸政策以及增加住宅用地供應(yīng)量。而房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制也漸行漸近，中共十八界三中全會(huì)被認(rèn)為是政策加碼的節(jié)點(diǎn)。

　　央行否認(rèn)收緊房貸政策

　　由于樓市成交量持續(xù)增長(zhǎng)，銀行房貸額度出現(xiàn)緊張。近期，多家商業(yè)銀行被曝出收緊房貸。中國(guó)人民銀行新聞發(fā)言人近日對(duì)此表示，當(dāng)前我國(guó)銀行體系流動(dòng)性供應(yīng)總體較為充裕，各商業(yè)銀行并未出臺(tái)明確的個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款停貸政策，

　　但該發(fā)言人也強(qiáng)調(diào)，“由于前三季度部分銀行的個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快，9月以來(lái)，一些中小型銀行在貸款結(jié)構(gòu)方面有所調(diào)整，部分城市個(gè)人住房貸款的審批和發(fā)放時(shí)間有不同程度的延長(zhǎng)。”

　　對(duì)于大家普遍關(guān)心的剛需置業(yè)問(wèn)題。央行稱，“支持居民購(gòu)買首套自住房的貸款需求。前三季度商業(yè)銀行新增的個(gè)人住房貸款中，首次購(gòu)房貸款占比達(dá)到76.5%，也就是說(shuō)，超過(guò)了四分之三的個(gè)人住房貸款是首次購(gòu)房貸款，客觀上抑制了投資需求。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，新近一輪的房地產(chǎn)調(diào)控舉措成效顯現(xiàn)，剛性購(gòu)房需求已回歸主體，投資性購(gòu)房得到控制。在調(diào)控政策不變及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體平穩(wěn)的前提下，貨幣政策將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的主要影響因素。

　　而央行關(guān)于“下階段將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策”的表態(tài)，將對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。央行同時(shí)還表示，積極支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民家庭首套自住購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　國(guó)土部欲給土地市場(chǎng)降溫

　　幾乎在央行做出上述表態(tài)的同時(shí)，國(guó)土部也釋放了穩(wěn)定樓市的信號(hào)。國(guó)土資源部昨日召開(kāi)新聞座談會(huì)表示，前三季度各地按照年初安排，普遍加大了土地推出力度，最終體現(xiàn)為實(shí)際供地量增加，總體上符合國(guó)土資源部有關(guān)要求和調(diào)控預(yù)期。

　　但據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，國(guó)土資源部是“定向”敲打土地市場(chǎng)，以求給火爆的土地潑點(diǎn)冷水。近日，北京等地“地王”紀(jì)錄被頻頻刷新。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市的土地出讓金收入近21107億元，同比增加近70%。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓說(shuō)，“前三季度土地交易紅火，一是很多城市今年土地供給量顯著增長(zhǎng)，其中住宅地塊供應(yīng)量超過(guò)去年。二是地價(jià)兇猛上漲，地王頻現(xiàn)。高溢價(jià)與高地價(jià)的成交量暴增。三是房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，資金充足。”

　　國(guó)土部表示，在房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作中，始終把做好土地供應(yīng)工作放到首位，今年更是要求各地根據(jù)市場(chǎng)的情況著力‘穩(wěn)供應(yīng)’，增加住房有效供給，對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的城市，更要加大工作力度，實(shí)現(xiàn)住宅用地供應(yīng)量增加。

　　國(guó)土部指出，今年前三季度，北上廣深4個(gè)一線城市積極采取措施，努力增加住宅用地供給，取得積極成效。北上廣深4個(gè)一線城市前三季度住宅用地供應(yīng)量已接近或超出過(guò)去5年平均水平，四季度還將繼續(xù)增加土地供應(yīng)。

　　按照正常開(kāi)發(fā)周期，國(guó)土部預(yù)計(jì)明年上半年將有相當(dāng)數(shù)量的已供土地會(huì)形成有效供給，不僅能夠有效穩(wěn)定當(dāng)前房屋和土地市場(chǎng)預(yù)期，還有助于保證后市住房持續(xù)有效供給。

　　調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制漸行漸近

　　在中央集中釋放穩(wěn)定樓市信號(hào)的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制也有了新的動(dòng)向。參與了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制討論的華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)近日向媒體表示，長(zhǎng)效機(jī)制討論方案已經(jīng)幾易其稿，但沒(méi)有透露曾經(jīng)被作廢的長(zhǎng)效機(jī)制方案細(xì)節(jié)。

　　《國(guó)際金融報(bào)》援引業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)，建立房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)于目前調(diào)控房地產(chǎn)起到至關(guān)重要的作用。需要減少行政手段干預(yù)樓市，擴(kuò)圍房產(chǎn)稅等多項(xiàng)措施來(lái)增加供應(yīng)，引導(dǎo)需求，同時(shí)改變地方政府業(yè)績(jī)考核方式，減少對(duì)土地財(cái)政的依賴等。

　　調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中涉及的房產(chǎn)稅問(wèn)題尤其受到大家關(guān)注。有媒體報(bào)道，坊間盛傳房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制即將出臺(tái)，其中包括可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段的房產(chǎn)稅。受此影響，北京一些擁有多套房的財(cái)富階層開(kāi)始出售名下的房產(chǎn)。

　　政策預(yù)期也催生了市場(chǎng)的觀望情緒。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)，“在經(jīng)歷了近半年的政策真空期后，11月即將召開(kāi)的三中全會(huì)可能會(huì)帶來(lái)政策變數(shù)，這也給市場(chǎng)帶來(lái)了些許期待，也在一定程度助推了市場(chǎng)上觀望情緒的蔓延。”

　　而中國(guó)指數(shù)研究院則認(rèn)為，由于多地房?jī)r(jià)近期快速上漲，在十八屆三中全會(huì)后房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)預(yù)期可能將趨濃，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制將逐漸浮出水面，受此影響，四季度成交仍將處于高位，但明年市場(chǎng)將更趨理性 。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說(shuō)，“業(yè)界都在期待三中全會(huì)以后能有一個(gè)說(shuō)法。屆時(shí)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)面市，如房地產(chǎn)直接融資、房產(chǎn)稅、土地供給制度、保障房、城鎮(zhèn)化整體布局和規(guī)劃，最后都將給出一個(gè)說(shuō)法。”

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