城市間房產(chǎn)市場(chǎng)分化 未來(lái)調(diào)控將“分而治之”
2013-08-02 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的7月百城價(jià)格指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10347元每平方米，環(huán)比上漲0.87%，百城價(jià)格自2012年6月以來(lái)連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲。值得注意的是，與上月相比，此次環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少10個(gè)，但是，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)1%的城市也增加了7個(gè)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，不同城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將“分而治之”且更具針對(duì)性，房?jī)r(jià)漲幅較高的重點(diǎn)區(qū)域嚴(yán)格實(shí)行調(diào)控各項(xiàng)措施，而對(duì)于大部分已經(jīng)較為平穩(wěn)的市場(chǎng)，則會(huì)適當(dāng)采取去行政化的手段調(diào)控。
數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，61個(gè)城市環(huán)比上漲，39個(gè)城市環(huán)比下跌。與6月相比，環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加10個(gè)，其中跌幅超1%以上的有7個(gè)。環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少10個(gè)，但漲幅在1%以上有33個(gè)，較6月增加7個(gè)。
值得注意的是，就北上廣等十大城市的房?jī)r(jià)而言，7月十城的住宅均價(jià)為17609元每平方米，環(huán)比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%，這也是近三年來(lái)同比漲幅首次超10%。而與之相對(duì)應(yīng)的是，環(huán)比下跌的城市增至39個(gè)，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領(lǐng)跌，東莞跌幅最大，達(dá)1.71%。
同比方面來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅比上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。其中廣州、汕頭、衡水漲幅分別為22 .56%、21 .26%、20.54%。
在房?jī)r(jià)漲跌分化加劇的同時(shí)，各地庫(kù)存也出現(xiàn)分化。數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市市場(chǎng)庫(kù)存下滑仍在持續(xù)，除杭州以外，7月十大重點(diǎn)城市的庫(kù)存同比全線下跌，其中北京和廣州跌幅最大，都超過(guò)20%，隨著去庫(kù)存節(jié)奏的加快，重點(diǎn)城市的消化周期快速下降，截至7月底，8成重點(diǎn)城市商品住宅的消化周期已經(jīng)降至6個(gè)月至12個(gè)月的區(qū)間內(nèi)，其中南京已經(jīng)低于6個(gè)月紅線。
而三四線城市卻是庫(kù)存高企，供過(guò)于求明顯。數(shù)據(jù)顯示，一線城市供求比僅為0.64，但三四線城市，例如甘肅武威供求比高達(dá)8.06，山西大同供求比高達(dá)5.7，延安4.34，存在嚴(yán)重供過(guò)于求現(xiàn)象。
“7月數(shù)據(jù)顯示，一方面，庫(kù)存高企需求卻不足的三四線城市環(huán)比下跌數(shù)量增多，另一方面，北京、廣州等一線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)增加，且部分新開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)幅度有所擴(kuò)大。”中指院指出，房?jī)r(jià)較高的熱點(diǎn)城市價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，帶動(dòng)全國(guó)平均漲幅擴(kuò)大，但同時(shí)不同城市分化加劇。
記者近期走訪發(fā)現(xiàn)，位于廣州市荔灣區(qū)的龍津華府，銷售人員報(bào)給記者的價(jià)格從1月的3萬(wàn)元每平方米上調(diào)到3.5萬(wàn)元每平方米;在位于海珠區(qū)的羅馬家園，去年10月的價(jià)格是2.5萬(wàn)元每平方米，而其附近5月拍出一塊樓面地價(jià)3.5萬(wàn)元每平方米地王之后，近期報(bào)價(jià)已經(jīng)上漲到3.5萬(wàn)元每平方米;位于天河區(qū)的瑞安創(chuàng)逸，去年底的價(jià)格是3.3萬(wàn)元每平方米，目前價(jià)格漲到4萬(wàn)元每平方米。
北京方面，7月開(kāi)盤的中建國(guó)際港項(xiàng)目，開(kāi)盤當(dāng)天1462套房源全部售罄，日銷金額高達(dá)37.9億元，創(chuàng)造了2012年以來(lái)北京乃至全國(guó)的單盤成交紀(jì)錄。
但在重點(diǎn)城市熱度不減的同時(shí)，十堰、無(wú)錫、營(yíng)口、酒泉等三四線城市則多是無(wú)人問(wèn)津而遭空置的樓盤。
“出現(xiàn)兩極分化的主要原因是供需不平衡。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭指出，以北京為例，看似供應(yīng)量有所增加，但剛需盤僅占四成左右，且位置多處偏遠(yuǎn)地帶。這一供不應(yīng)求造成價(jià)格高企，北京7月一居和兩居純商品房的成交均價(jià)分別上漲44.9%和10.4%。
CRIC研究中心研究員楊晨青也指出，一方面庫(kù)存在快速下降，另一方面供應(yīng)卻沒(méi)有相應(yīng)地跟進(jìn)，如果這一現(xiàn)狀不能得到明顯的改善，重點(diǎn)城市下半年的供求風(fēng)險(xiǎn)或許將集中爆發(fā)。
對(duì)此，原住建部政策研究中心副主任王玨林在接受記者采訪時(shí)表示，由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)不同態(tài)勢(shì)，因此，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控方向?qū)⒏哂嗅槍?duì)性，房?jī)r(jià)漲幅較高的重點(diǎn)區(qū)域嚴(yán)格實(shí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，而對(duì)于大部分已經(jīng)較為穩(wěn)定的市場(chǎng)，則會(huì)適當(dāng)采取去行政化手段調(diào)控。
王玨林同時(shí)指出，在差別化調(diào)控的同時(shí)，有關(guān)部門可能利用信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記、擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)三種手段影響市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
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