房價調(diào)控需 “長效新招”不能限房價不限地價
2013-06-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：面對價格不斷攀高、情勢復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，我國出臺的樓市調(diào)控政策越來越多，措施越來越嚴(yán)。但從總體上看來，房價仍呈快速上漲態(tài)勢。立足現(xiàn)實(shí)，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控這么多年，為什么沒有“起色”?根源在于調(diào)控的方法和手段以限購、限價、限貸、提高稅負(fù)等為主，治標(biāo)不治本。
中央政府在樓市調(diào)控方面“投鼠忌器”，既想打壓房地產(chǎn)市場，又恐傷及經(jīng)濟(jì)增長。以目前的情況來看，調(diào)控政策必須進(jìn)一步調(diào)整，推出“新招”，才能讓房價控制在合理水平，實(shí)現(xiàn)“居者有其房”。
暴利“叢生”，不能只限房價不限地價
“高房價”背景下，“暴利”是高房價“推手”，而且“暴利”不但存在于開發(fā)這一環(huán)節(jié)，而是存在于整個房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)。一是出讓土地環(huán)節(jié);二是房地產(chǎn)商的開發(fā)環(huán)節(jié);三是炒房環(huán)節(jié)。這幾個環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，形成一個利益鏈。當(dāng)前“只限房價，不限地價”的政策，不可能讓房價穩(wěn)定。
首先，受土地財政依賴所致，地方政府有強(qiáng)烈的供地意愿和積極性。為了增加地方財政收入，地價一路飆升。通過出讓商品房土地的收益是成本的幾十倍甚至幾百倍。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年前5個月，京滬廣深四個一線城市合計土地出讓金收入高達(dá)1411.8億元，相比2012年同期的314.4億元，上漲幅度達(dá)到了350%。而重點(diǎn)二線城市的土地出讓金同樣同比大幅增長。
其次，是開發(fā)商的暴利。開發(fā)商正常開發(fā)建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目會帶來非常可觀的利潤，大致在30%~50%左右不等，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。而且單取得土地放上幾年，土地價格就會翻上好幾倍。
再次，在中國炒房也能獲得暴利。過去十年里，我國北京房價保守來看，平均漲了五倍。這樣算來，平均年回報率約為50%。如果扣除貸款部分，只算自有資金的投資回報率，恐怕還得翻倍。
針對以上情況，當(dāng)前除了要嚴(yán)格地執(zhí)行“國五條”以及配套措施外，國家還應(yīng)該采用“新招”來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的長效調(diào)控。一是要加快試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)從限價、限購等短期措施向房產(chǎn)稅等長期政策的過渡;二是加快稅收制度的改革，讓地方政府逐漸擺脫對土地財政的依賴;三是在“國五條”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步嚴(yán)厲打擊炒房者，如限制房產(chǎn)的加價額度等。
滿足“剛需”是調(diào)控的重心
在“新政”的嚴(yán)控之下，目前房地產(chǎn)市場上投資、投機(jī)占比并不高，主流是剛需和改善性需求。如果不調(diào)剛需，房價就不會跌;如果不調(diào)改善性需求，房價就不會停漲。如果調(diào)控政策堅持在只“堵”不“疏”的思路上越走越遠(yuǎn)，就只能在抑制需求上不斷極端化。而今，調(diào)控政策思路到了必須重新思考調(diào)整的時候。
衣食住行是國民生活的基礎(chǔ)，“住”是其中一個必要因素。今年“新國五條”的出臺，對剛性需求購房持支持的態(tài)度。通過“銀行開發(fā)貸款”等相關(guān)條款，鼓勵開發(fā)商提高中小戶型產(chǎn)品的開發(fā)比例，便于為剛需買家提供更多的市場資源。
此外，要想更好的解決“剛需購房”問題，達(dá)到穩(wěn)定房價的目的，還應(yīng)推出一系列新的優(yōu)惠政策。一是免征契稅。解決買賣雙方因各自利益而合謀隱瞞房地產(chǎn)成交價格;二是提供銀行按揭貸款優(yōu)惠。解決經(jīng)濟(jì)房無法滿足剛需的現(xiàn)實(shí)。三是要借助新一輪改革和城市化發(fā)展的機(jī)遇，加大對三四線以及小城鎮(zhèn)的資源和政策傾斜，讓這些城市獲得更加公平的教育、醫(yī)療、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)等方面的機(jī)會，引導(dǎo)剛需購房者到三四線城市買房，從源頭上紓緩大城市的人口壓力，從而緩解樓市供需壓力。
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