樓市長效機制建設(shè)的第一步 房價統(tǒng)計是否真實
2013-06-06 來源：上海證券報 編輯：李建霞
摘要：目前市場對樓市的關(guān)注焦點更多放在了長效機制建設(shè)上，而不再是價格和成交量了。而樓市 調(diào)控長效機制建設(shè)的著眼點則有很多，如土地制度改革(集體土地入市、小產(chǎn)權(quán)房入市、“招拍掛”制度改革)、行業(yè)稅制改革(行業(yè)整體減稅、征收房產(chǎn)稅)、住房保障制度(建設(shè)資金來源預(yù)算化、保障方式再選擇、公共服務(wù)配套等)、構(gòu)建市場化監(jiān)管體系以及完善住房供應(yīng)體系，構(gòu)建階梯住房消費模式等等。比較起來，對于房價統(tǒng)計的關(guān)注比較少。事實上，我國房價統(tǒng)計存在的問題已對住房和土地資源合理配置、行業(yè)發(fā)展造成了很大的負面影響。
首先，房價統(tǒng)計指數(shù)化背離了 行業(yè)管理和市場調(diào)控的基本宗旨。自國家統(tǒng)計局統(tǒng)一發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)之后，始終存在只反映房價變動的共性而缺失各地實際住房價格水平的缺陷，不利于結(jié)合居民可支配收入水平來測算購房支付能力，也就不利于測算住房需求、編制住房建設(shè)規(guī)劃和住房保障規(guī)劃。另一方面，本世紀(jì)以來我國城鎮(zhèn)居民住房需求快速釋放，客觀上需要真實有效的房價水平來指引，而房價指數(shù)化使得各地真實房價引導(dǎo)居民購房置業(yè)和市場判斷的功能基本喪失，而各區(qū)域(或片區(qū))房價的市場信息則主要通過盈利性的中介機構(gòu)和數(shù)據(jù)公司來發(fā)布。這些公司或者代理房地產(chǎn)企業(yè)新房銷售，或者以房地產(chǎn)項目銷售廣告為主要經(jīng)營收入來源，房價信息主五花八門、標(biāo)準(zhǔn)不一、魚目混珠，這對于引導(dǎo)居民購房是非常不利的，近年來居民購房的“羊群效應(yīng)”不能說與此無關(guān)。
其次，房價的可比性和參考性在下降。目前，政府部門關(guān)注和披露的主要是新建商品住房的價格，而近年來調(diào)控的標(biāo)的也是新房價格，比如今年3月各地為貫徹“國五條”而發(fā)布的2013年房價控制目標(biāo)。但事實上，大中城市新房供應(yīng)基本上布局在城市郊區(qū)，并以中心城區(qū)為原點呈現(xiàn)同心圓式擴張，區(qū)位特征決定了新房價格水平越來越低，新房價格變動因此也越來越缺乏可比性。二手住房由于位置固定(主要集中在中心城區(qū))、重復(fù)交易，其價格可比性和參考性就要高得多。2011年以來，一線和二線重點城市二手住房價格上漲幅度是新房價格上漲幅度的1.5至2倍，中心城區(qū)二手住房價格漲幅是新房價格漲幅的2倍以上。二手住房價格上漲更快的原因在于公共服務(wù)配套跟不上房地產(chǎn)市場邊界擴展的速度，優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)配套資源仍舊集中在中心城區(qū)。房價統(tǒng)計本應(yīng)反映出這一結(jié)構(gòu)性矛盾，對政府調(diào)整住房供應(yīng)政策、為新房周邊公共服務(wù)配套建設(shè)提供指引，但當(dāng)下大中城市二手住房價格信息散落在中介手中，無法有效整合起來為全市房價統(tǒng)計服務(wù)。例如，自2007年以來，深圳(樓盤)二手住房價格交易規(guī)模已超過了新房，但40%的二手住房價格信息掌握在中原等四家中介手中，60%的信息掌握在剩余的430多家中小中介手中，房價信息整合的難度很大。
再次，房價統(tǒng)計沒有覆蓋市場化供應(yīng)的所有商品住房類型。與一般商品不同，市場化住房供應(yīng)的渠道有很多，就銷售市場而言，有新建商品住房、二手商品住房、產(chǎn)權(quán)型 保障房(經(jīng)適房、限價房、集資房等)等等。大多數(shù)一、二線城市的二手住房交易超過了新房，完全有理由納入房價統(tǒng)計;很多城市的產(chǎn)權(quán)型保障房，與商品住房的邊界非常模糊，也應(yīng)納入商品住房價格統(tǒng)計中。此外，大城市房價快速上漲的背景下，催生了城中村小產(chǎn)權(quán)房地下交易，而且規(guī)模越來越大�？陀^上，不能不承認(rèn)，這也是通過市場來解決住房問題的渠道，這部分房價交易數(shù)據(jù)沒有理由排除在全市房價統(tǒng)計之外。如果將所有通過市場來解決購房需求的房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計起來，實際房價水平應(yīng)當(dāng)比公布的房價水平要低很多。例如，深圳小產(chǎn)權(quán)房占存量住房的一半，超過60%的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房中(或租或買)，如果將這些租金和房價信息納入全市房屋租金和房價統(tǒng)計中，深圳房價至少要比現(xiàn)在的水平低三分之一。可以說，由于房價統(tǒng)計僅限于新建商品住房，而近年來新建商品住房價格不斷上漲的趨勢誤導(dǎo)了城市住房調(diào)控思路。一方面，大城市在郊區(qū)積極增加新建住房供應(yīng)，但由于公共配套無法及時到位，以至供應(yīng)的有效性較低;另一方面，通過城市拆遷來增加新房供應(yīng)，又使低售價、低租金的舊住宅區(qū)和城中村不斷萎縮，城市住房價格遂進一步上漲。
價格能否反映稀缺性以及使用成本，不僅是資源能否得到有效配置的核心，也是主管部門制定 行業(yè)發(fā)展規(guī)劃以平衡供求關(guān)系的關(guān)鍵指引。由于定價機制不合理，資源被濫用或無效配置的現(xiàn)象很普遍。近年來，我國城市的水、電力、土地、礦產(chǎn)和銀行信貸等資源，之所以出現(xiàn)不合理利用，根本原因就是定價機制不合理，而下一階段將開展實施的階梯電價和水價、改變“價高者得”為唯一原則的土地“招拍掛”出讓制度、開征資源稅、利率市場化等，根本上也是為了讓價格能更準(zhǔn)確地反映資源的稀缺性，起到有效利用資源的正向激勵。市場經(jīng)濟條件下的這一基本道理，在住房市場當(dāng)然也完全適用。
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