中國房地產(chǎn)研究會(huì)顧云昌解讀2013地產(chǎn)走勢(3)

2013-02-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：優(yōu)等心

最近我一直在宣傳我的概念。中國從消費(fèi)角度說，正處在房車時(shí)代，現(xiàn)在大家都很清楚了，我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的是為了人民的生活水平、消費(fèi)水平，消費(fèi)的升級、消費(fèi)的提高體現(xiàn)在我們對消費(fèi)品的需求上。

恩格爾說過，消費(fèi)有兩個(gè)規(guī)律：一是從日用的消費(fèi)品轉(zhuǎn)向內(nèi)用的消費(fèi)品；二是從物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)向精神消費(fèi)，這是整個(gè)消費(fèi)的變化。從中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，老百姓生活水平提高來看，我們首先要解決吃和穿的問題，在毛澤東時(shí)代我們沒有解決吃、穿問題，鄧小平改革開放解決了中國人吃、穿問題。吃、穿問題基本解決了初步實(shí)現(xiàn)小康，就是說我們通過30年努力解決了衣食問題，當(dāng)然貧困家庭例外，衣食解決了以后，從衣食轉(zhuǎn)為住用行，現(xiàn)在轉(zhuǎn)入了房車時(shí)代。中國碰到兩件大事兒：一是住房制度改革，使房地產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn)，滿足了住房的消費(fèi)；二是加入WTO，引進(jìn)了設(shè)備，引進(jìn)了技術(shù)，中國進(jìn)入了汽車時(shí)代、動(dòng)車時(shí)代、飛機(jī)時(shí)代。當(dāng)前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最大的消費(fèi)，無非是住和行，其他的替代不了。所以，在這樣的情況下，我們將來城市化的進(jìn)程房地產(chǎn)業(yè)誰能替代。所以，可以明確的判定，無論是從消費(fèi)的總量當(dāng)中，老百姓消費(fèi)的支出，還是從整個(gè)投資規(guī)模當(dāng)中，房地產(chǎn)投資少著占10%，多則占25%，這么大的投資，這么大的消費(fèi)如何讓它健康發(fā)展，這是我們的問題。中國房地產(chǎn)的市場經(jīng)過過去的發(fā)展，現(xiàn)在進(jìn)入了另外一個(gè)時(shí)代。

我曾經(jīng)說中國房地產(chǎn)正在唱兩首歌，第一首叫“吻別”，吻別黃金時(shí)代;第二首叫“牽手”，牽手白銀時(shí)代。這樣的事帶有什么特點(diǎn)?發(fā)展的速度、利潤的高起，買了地曬太陽都能發(fā)財(cái)，買房子閉著眼睛都能發(fā)財(cái)?shù)臅r(shí)代過去了，進(jìn)入了白銀時(shí)代，當(dāng)然白銀時(shí)代也有很大的誘惑。這個(gè)時(shí)代的特征三句話：一是競爭加劇；二是洗牌加快；三是利潤漸薄。這是房地產(chǎn)市場現(xiàn)在面臨的情況，在這樣的情況下開發(fā)商在積極地修訂和完善自己的發(fā)展戰(zhàn)略，采取相應(yīng)的商業(yè)模式來適應(yīng)新的形勢的發(fā)展。我想這樣的白銀時(shí)代，從賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場的市場形態(tài)，實(shí)際上有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，通過這樣的轉(zhuǎn)換實(shí)際上房地產(chǎn)市場正在逐步走向成熟，告別野蠻增長，走向比較理性的增長。

今年以來，我們沒有看到哪個(gè)公司破產(chǎn)了，跳樓了，大家知道綠城有一陣子緊張，結(jié)果綠城進(jìn)行資產(chǎn)重組，現(xiàn)在資產(chǎn)重組這個(gè)話很有意思。誰幫綠城重組的？就是融創(chuàng)，融創(chuàng)就是順馳。結(jié)果怎么樣？綠城非常好，今年的房地產(chǎn)銷售利潤大幅的上升。這說明市場在成熟當(dāng)中，有的中小企業(yè)被兼并是有的，但是大的品牌企業(yè)仍然在茁壯成長，說明我們的市場成熟起來了。

去年上半年是買地的最好時(shí)候，有許多開發(fā)商錯(cuò)過了買地的時(shí)間，我始終認(rèn)為大家不買地的時(shí)候是買地的最好時(shí)候，因?yàn)榇蠹液ε聸]錢，有些開發(fā)商錯(cuò)過了機(jī)會(huì)。為什么?恐怕和開發(fā)商的理性有關(guān)系，開始理性了，但是另外一個(gè)層面也說明行業(yè)在不斷地成熟。

總之，我認(rèn)為調(diào)控當(dāng)中有很多好的做法，出現(xiàn)了很多事物，但是有些制度性的問題一下子難以解決。

最后，講一點(diǎn)兒感慨。講到人居環(huán)境，今天講的人居環(huán)境主要是研究人居自然環(huán)境，其實(shí)真正的人居環(huán)境包括社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、文化環(huán)境等等。當(dāng)然，今天講的人居環(huán)境更多的是講自然環(huán)境，中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須三方面的環(huán)境都要改善。社會(huì)環(huán)境：社會(huì)環(huán)境的目標(biāo)是住有所居，人人有房住，人人有房住的關(guān)鍵是低收入、中低收入家庭的住房解決，所以保障房要堅(jiān)定不移的搞下去;經(jīng)濟(jì)環(huán)境：不要買了房以后虧本很大被套進(jìn)去了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題了；自然環(huán)境：綠色、生態(tài)、美麗的家園我們要共同去創(chuàng)造。

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