樓市調(diào)控“限”出新招 陜西利潤(rùn)率劃線10%
2012-10-23 來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 編輯：木木
近日，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)的一份通知可謂給了開(kāi)發(fā)商“當(dāng)頭一棒”。這份題為《關(guān)于加強(qiáng)商品房價(jià)格成本利潤(rùn)測(cè)算進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，祭出了限制房企利潤(rùn)的狠招。
繼樓市調(diào)控政策限貸、限購(gòu)、限價(jià)之后，限利這一新的“限字”調(diào)控政策出臺(tái)，可謂一石激起千層浪。
限利潤(rùn)新政橫空出世市民歡喜房企發(fā)愁
記者在陜西省住建廳網(wǎng)站“陜西建設(shè)網(wǎng)”上看到，這份《通知》中明確要求，各地應(yīng)按照土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)成本。在這個(gè)成本的基礎(chǔ)上，房屋最后的售價(jià)只能加上10%左右的“合理利潤(rùn)率”。
《通知》還明確要求，各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間必須通過(guò)當(dāng)?shù)匦侣劽襟w向社會(huì)公布，超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，要一次性公開(kāi)全部房源，實(shí)行“一房一價(jià)”、明碼標(biāo)價(jià)的新建商品住房的水、電、氣、暖、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)及其他屬于購(gòu)房人所有的公共設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)費(fèi)用，都必須包含在房?jī)r(jià)中，不得另行收取。
據(jù)陜西媒體報(bào)道，實(shí)際上，在全國(guó)和地方兩會(huì)，有關(guān)公布商品房成本價(jià)的提案和議案一直都有。陜西出臺(tái)這一政策，可以說(shuō)是對(duì)國(guó)家政策和民間聲音的呼應(yīng)。
陜西省住建廳和省物價(jià)局有關(guān)人員對(duì)媒體表示，這是“響應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，希望引導(dǎo)大家購(gòu)房理性消費(fèi)”。通知的出臺(tái)，一是要防止房?jī)r(jià)反彈，二是讓老百姓對(duì)商品房成本心中有數(shù)，剛需購(gòu)房該出手就可以出手。希望開(kāi)發(fā)商既有利潤(rùn)，老百姓也能買得起，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)和健康發(fā)展。
政府能否控制利潤(rùn)率?爭(zhēng)論雙方各執(zhí)一詞
該《通知》的橫空出世博得了不少當(dāng)?shù)厥忻竦馁澩�，然而�?duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)卻猶如“晴天霹靂”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)被限制在10%左右，甚至不如餐飲等行業(yè)。
新政首先引起爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)是，陜西省政府住建廳和物價(jià)局限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)是否合理?有網(wǎng)友在微博里說(shuō)：“政府控制利潤(rùn)率是倒退回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、否定市場(chǎng)的行為。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也在微博上表明態(tài)度，他認(rèn)為：“這個(gè)規(guī)定既違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又嚴(yán)重違反價(jià)格法和房地產(chǎn)管理法。”
但對(duì)任志強(qiáng)所說(shuō)的違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律這一看法，亦有經(jīng)濟(jì)學(xué)者提出不同意見(jiàn)。有經(jīng)濟(jì)學(xué)者在微博上回應(yīng)稱：“地產(chǎn)已經(jīng)不是看不見(jiàn)的"手"發(fā)揮有效配置的地方了，這就是樓市調(diào)控的理論依據(jù)。此次調(diào)控與之前限價(jià)限購(gòu)的政策一脈相承，僅從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論而言沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，亦無(wú)什么不妥。”
而對(duì)其認(rèn)為違反價(jià)格法的說(shuō)法，記者采訪了業(yè)內(nèi)律師，有律師認(rèn)為，此操作符合我國(guó)《價(jià)格法》規(guī)定：“當(dāng)重要商品和服務(wù)價(jià)格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對(duì)部分價(jià)格采取限定差價(jià)率或者利潤(rùn)率、規(guī)定限價(jià)、實(shí)行提價(jià)申報(bào)制度和調(diào)價(jià)備案制度等干預(yù)措施”。
網(wǎng)上言論贊同陜西新政的一方認(rèn)為，“利潤(rùn)控制在10%”的商品房新政不是心血來(lái)潮的胡亂作為，而是“在積極行使相關(guān)管理職能，維護(hù)群眾利益”。
10%利潤(rùn)如何測(cè)算?新政如何操作成焦點(diǎn)
除了規(guī)定是否合理外，另一個(gè)引發(fā)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是房企10%的利潤(rùn)怎么測(cè)算。同策房產(chǎn)咨詢有限公司研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“這個(gè)規(guī)定的可操作性不強(qiáng)，在成本高低是一筆"飄忽不定"的賬時(shí)，別說(shuō)政府控制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)了，就是開(kāi)發(fā)商自己都很難控制利潤(rùn)”。
張宏偉分析，每個(gè)樓盤拿地的成本各不相同，有的甚至“相差萬(wàn)里”。此外，每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的樓盤類型、專業(yè)水準(zhǔn)、成本控制能力等也不盡相同，想在預(yù)售階段就把開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)提出來(lái)并控制在10%以內(nèi)，是根本不可能的事情。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜同樣發(fā)出疑問(wèn)，黃韜認(rèn)為，一旦強(qiáng)制要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將利潤(rùn)控制在10%，可能會(huì)造成偷工減料來(lái)降低成本，這將嚴(yán)重危害購(gòu)房者的人身安全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一向是“上有政策，下有對(duì)策”。
不過(guò)也有評(píng)論認(rèn)為，陜西省此次規(guī)定的商品房成本測(cè)算包含土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目。其中涉及到的城市土地價(jià)格等，價(jià)格主管部門日常都有評(píng)估和測(cè)算，而且現(xiàn)在的城市土地出讓采用的都是掛牌招標(biāo)方式，其價(jià)格也是透明的，不存在無(wú)法測(cè)算或測(cè)算不準(zhǔn)的問(wèn)題。
上一篇：山西省六大保障性住房管理辦法將正式實(shí)施
下一篇：劉海生：上海保障性安居工程將全面提速
·樓市調(diào)控行政手段難退 短期內(nèi)政策傾向“維穩(wěn)”
·調(diào)控信號(hào)解讀各異 房地產(chǎn)板塊上演“過(guò)山車”
·常州房管局：常州“鬼城”榜上有名 說(shuō)法不實(shí)
·下半年樓價(jià)走勢(shì)預(yù)計(jì)趨放緩 難見(jiàn)“以價(jià)換量”
·央行：為貫徹樓市調(diào)控 個(gè)人住房貸款利率不變
