中國(guó)社科院：樓市調(diào)控難度增大 房?jī)r(jià)不會(huì)大跌
2012-05-28 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院一份最新的研究報(bào)告稱，2012年將是住房分配制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤(rùn)急劇萎縮，中小企業(yè)破產(chǎn)可能激增。不過(guò)，它又認(rèn)為，房?jī)r(jià)僅止于略有回落，總體降幅不會(huì)很大，因?yàn)?ldquo;調(diào)控的難度在不斷增大”。
房?jī)r(jià)難降
盡管風(fēng)聲鶴唳，但是房?jī)r(jià)難降。藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)“可能略有回落，但大幅降價(jià)可能性也很小”。
消費(fèi)性需求謹(jǐn)慎觀望，購(gòu)房決策取決于房?jī)r(jià)變化。對(duì)廣大無(wú)房家庭而言，2012年的自住性購(gòu)房同樣可能更為謹(jǐn)慎，觀望態(tài)度更為明顯。
藍(lán)皮書(shū)稱，由于需求低迷，幾乎不存在房?jī)r(jià)上漲的可能性，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本特別是土地購(gòu)置成本很高，大幅降價(jià)將意味著多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨虧損，在經(jīng)濟(jì)和政策前景明朗前，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)勢(shì)，不情愿輕易降價(jià)，房?jī)r(jià)將延續(xù)上年的盤(pán)整態(tài)勢(shì)。
由于部分開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)被迫低價(jià)處理存量房產(chǎn)，也由于某些大型企業(yè)集團(tuán)為了主導(dǎo)行業(yè)重組并購(gòu)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)形成對(duì)被并購(gòu)開(kāi)發(fā)企業(yè)的虧損壓力，因此整體房?jī)r(jià)也將在盤(pán)整中有所回落。但總體上，由于房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入限制少，行業(yè)外資本較容易進(jìn)入，行業(yè)內(nèi)壟斷企業(yè)通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)實(shí)施并購(gòu)策略很容易被行業(yè)外資本進(jìn)入而打破，導(dǎo)致得不償失，因此劇烈的價(jià)格戰(zhàn)很難形成，總體房?jī)r(jià)降幅不會(huì)很大。
房地產(chǎn)行業(yè)謀求“過(guò)冬”
全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)政策，有些較中央要求更嚴(yán)格、更具體，在一定程度上演了“升級(jí)版”。交易量增速應(yīng)聲而下。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭初步遏制，觀望情緒彌漫。
在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化，行業(yè)生存狀況日益嚴(yán)峻。尤其是貨幣政策緊縮、信貸受控給房地產(chǎn)企業(yè)壓力尤大。部分小企業(yè)資金鏈緊張，為求一時(shí)之緩，不得不“斷腕求全”。也有一些小企業(yè)熬不過(guò)去，甚至關(guān)門(mén)。
眾多房地產(chǎn)延續(xù)前年動(dòng)作，加速轉(zhuǎn)型，尋求行業(yè)內(nèi)的新增長(zhǎng)點(diǎn)抑或開(kāi)拓行業(yè)外新領(lǐng)域，尋找突圍之路。
根據(jù)“十二五”規(guī)劃，自2011年起的5年內(nèi)全國(guó)將新增3600萬(wàn)套保障性住房，其中絕大部分將以新建的形式供應(yīng)。對(duì)地方政府而言，無(wú)論是從減輕資本金籌措壓力還是從加快供應(yīng)速度的角度出發(fā)，都?xì)g迎開(kāi)發(fā)企業(yè)參與保障房的配建或代建。目前，萬(wàn)科、恒大、綠地、龍湖、遠(yuǎn)洋等大部分一線開(kāi)發(fā)企業(yè)均已大規(guī)模參與保障房建設(shè)。
作為民生工程，保障房代建環(huán)節(jié)的微利顯然不足以形成驅(qū)動(dòng)企業(yè)進(jìn)入的力量。為推動(dòng)保障房建設(shè)，從中央到地方在政策上設(shè)定了一定的激勵(lì)機(jī)制，包括信貸支持和土地政策的傾斜以及其他方面的補(bǔ)償。因而，企業(yè)積極參與保障房建設(shè)，除完成用地出讓中配建的要求外，多從拓寬融資渠道、培育或維系政府關(guān)系的角度考慮。
調(diào)控困境
藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，2012年，我國(guó)房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國(guó)內(nèi)外閑置資本仍然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo);另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，保增長(zhǎng)壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/p>
經(jīng)歷了2011年低迷的房產(chǎn)市場(chǎng)交易和土地出讓流拍后，一些地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始不斷尋求政策松綁和突破，其中限購(gòu)政策可能是尋求突破的主要方向。在各利益相關(guān)方影響下，2012年部分城市具體限購(gòu)措施可能有所變化，如對(duì)首套住房定義放寬、對(duì)二套住房限購(gòu)放開(kāi)、對(duì)非戶籍常住人口限購(gòu)放寬，限購(gòu)手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。
不過(guò)，藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，對(duì)北京、上海等超大城市，考慮城市人口規(guī)模限制要求，針對(duì)外來(lái)人口的住房市場(chǎng)限購(gòu)可能作為一種常態(tài)的制度存在。
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