國資部關(guān)于完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度意見(2)

2011-07-26 來源：中國土地市場(chǎng)網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　以“限地價(jià)、競房價(jià)”方式出讓土地使用權(quán)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)在土地出讓前，根據(jù)擬出讓宗地的征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地前期開發(fā)成本、同一區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)和市場(chǎng)地價(jià)水平、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件、房屋銷售價(jià)格和政府確定的房價(jià)控制目標(biāo)等因素，綜合確定擬出讓宗地的出讓價(jià)格，同時(shí)應(yīng)確定房價(jià)的最高控制價(jià)(應(yīng)低于同區(qū)域、同條件商品住房市場(chǎng)價(jià))，一并納入土地出讓方案，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)后，以掛牌、拍賣方式公開出讓土地使用權(quán)，按照承諾銷售房價(jià)最低者(開發(fā)商售房時(shí)的最高售價(jià))確定為土地競得人。招拍掛成交后，競得人承諾的銷售房價(jià)、成交地價(jià)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件及違約處罰條款等，均應(yīng)在成交確認(rèn)書和出讓合同中明確。

　　(二)限定配建保障性住房建設(shè)面積，以掛牌或拍賣方式出讓商品住房用地。

　　以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出讓土地使用權(quán)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)會(huì)同住房建設(shè)、規(guī)劃、房屋管理和住房保障等部門確定擬出讓宗地配建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的面積、套數(shù)、建設(shè)進(jìn)度、政府收回條件、回購價(jià)格及土地面積分?jǐn)傓k法等，納入出讓方案，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，寫入出讓公告及文件，組織實(shí)施掛牌、拍賣。土地出讓成交后，成交價(jià)款和競得人承諾配建的保障性住房事項(xiàng)一并寫入成交確認(rèn)書和出讓合同。

　　(三)對(duì)土地開發(fā)利用條件和出讓地價(jià)進(jìn)行綜合評(píng)定，以招標(biāo)方式確定土地使用權(quán)人。

　　以“土地利用綜合條件最佳”為標(biāo)準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)，市、縣國土資源主管部門應(yīng)依據(jù)規(guī)劃條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)按照宗地所在區(qū)域條件、政府對(duì)開發(fā)建設(shè)的要求，制定土地出讓方案和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，在依法確定土地出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上，將土地價(jià)款及交付時(shí)間、開發(fā)建設(shè)周期、建設(shè)要求、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)以往出讓合同履行情況等影響土地開發(fā)利用的因素作為評(píng)標(biāo)條件，合理確定各因素權(quán)重，會(huì)同有關(guān)部門制定標(biāo)書，依法依紀(jì)，發(fā)布公告，組織招投標(biāo)。經(jīng)綜合評(píng)標(biāo)，以土地利用綜合條件最佳確定土地使用者。確定中標(biāo)人后，應(yīng)向社會(huì)公示并將上述土地開發(fā)利用條件寫入中標(biāo)通知書和出讓合同。

　　四、大力推進(jìn)土地使用權(quán)出讓網(wǎng)上運(yùn)行

　　出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的出讓公告、出讓文件、競買人資格、成交結(jié)果等，都應(yīng)在部門戶網(wǎng)站和各地國土資源主管部門的網(wǎng)上公開發(fā)布。積極推行國有經(jīng)營性建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓方式。市、縣國土資源主管部門可以通過網(wǎng)上發(fā)布出讓公告信息，明確土地開發(fā)利用、競買人資格和違約處罰等條件，組織網(wǎng)上報(bào)價(jià)競價(jià)并確定競得人。網(wǎng)上掛牌出讓成交后，市、縣國土資源主管部門要按照國有土地招拍掛出讓規(guī)范，及時(shí)與競得人簽訂紙質(zhì)件的成交確認(rèn)書和出讓合同。對(duì)競得人需要進(jìn)行相關(guān)資料審查的，建立網(wǎng)上成交后的審查制度，發(fā)現(xiàn)受讓人存在違法違規(guī)行為或不具有競買資格時(shí)，掛牌出讓不成交，應(yīng)重新組織出讓，并對(duì)違規(guī)者進(jìn)行處罰。

　　五、完善土地招拍掛出讓合同

　　市、縣國土資源主管部門要依據(jù)現(xiàn)行土地管理法律政策，對(duì)附加各類開發(fā)建設(shè)銷售條件的政策性商品住房用地的出讓，增加出讓合同條款，完善出讓合同內(nèi)容，嚴(yán)格供后監(jiān)管。政策性商品住房用地出讓成交后，競得人或中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書或中標(biāo)通知書的要求，按時(shí)與國土資源主管部門簽訂出讓合同。建房套數(shù)、套型、面積比例、容積率、項(xiàng)目開竣工時(shí)間、銷售對(duì)象條件、房屋銷售價(jià)格上限、受讓人承諾的銷售房價(jià)、土地轉(zhuǎn)讓條件、配建要求等規(guī)劃、建設(shè)、土地使用條件以及相應(yīng)的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同或住房建設(shè)和銷售合同中明確。

　　為保證政策性商品住房用地及時(shí)開發(fā)利用，市、縣國土資源主管部門可以在出讓合同中明確約定不得改變土地用途和性質(zhì)、不得擅自提高或降低規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、保障性住房先行建設(shè)和先行交付、不得違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等內(nèi)容，對(duì)違反規(guī)定或約定的，可在出讓合同中增加“收回土地使用權(quán)并依法追究責(zé)任”等相關(guān)內(nèi)容。

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