樓市調(diào)控的影響與非影響
2011-05-04 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
在“史上最嚴(yán)”的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控一周年節(jié)點(diǎn)上，決策層釋放“住房問(wèn)題影響經(jīng)濟(jì)全局”及“必須解決”等政策信號(hào)，意義重大。輿論與市場(chǎng)高度關(guān)注，政策引導(dǎo)效應(yīng)有待持續(xù)發(fā)酵。
一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯推理是，住房問(wèn)題影響經(jīng)濟(jì)全局，那么解決這個(gè)問(wèn)題必然要充分注意到全局影響。如何做?首要之策應(yīng)當(dāng)是盡快出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期規(guī)劃。與決策層口頭釋放政策信號(hào)相比，落到文件上的政策基調(diào)可能更為精確和有效。
短短不到一年的時(shí)間內(nèi)，從“國(guó)十條”，到“國(guó)五條”，再到“國(guó)八條”，房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)出三道金牌。正所謂“冰凍三尺非一日之寒”，市場(chǎng)走勢(shì)尚難言明朗，部分市場(chǎng)中人更是猶疑不定。此時(shí)，從房地產(chǎn)調(diào)控專項(xiàng)督查行動(dòng)傳出聲音，“中央認(rèn)為，以城市住房為主的問(wèn)題已經(jīng)影響到了全局，必須在控制通脹的同時(shí)下決心解決好房?jī)r(jià)問(wèn)題。”如何解讀呢?
一是，房?jī)r(jià)問(wèn)題從屬于物價(jià)問(wèn)題，房地產(chǎn)調(diào)控位列通脹阻擊戰(zhàn)的戰(zhàn)斗序列。
穩(wěn)定物價(jià)總水平已被決策者列為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，抑制通脹的阻擊戰(zhàn)正在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行。而把房地產(chǎn)調(diào)控提升至通脹阻擊戰(zhàn)的序列，并非空穴來(lái)風(fēng)，政策端倪處處可見(jiàn)。
全國(guó)“兩會(huì)”期間，總理面對(duì)中外記者直言通貨膨脹包括房?jī)r(jià)和物價(jià)。由此可見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，已經(jīng)不單純是房地產(chǎn)這一個(gè)行業(yè)一個(gè)市場(chǎng)的事情，而關(guān)系到首要大事通貨膨脹乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景。
5月1日起，商品房銷售“一套一價(jià)”的政策將正式實(shí)施。國(guó)家發(fā)改委會(huì)對(duì)商品房銷售“明碼標(biāo)價(jià)”的要求，標(biāo)志著物價(jià)部門(mén)正式進(jìn)入了房地產(chǎn)調(diào)控體系。
事實(shí)上，早在此輪房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施前，改革物價(jià)統(tǒng)計(jì)體系、增加住房成本比重，即已成為業(yè)界強(qiáng)烈呼聲。
二是，房地產(chǎn)問(wèn)題影響全局，調(diào)控將不留偏門(mén)和死角。房地產(chǎn)調(diào)控將是一場(chǎng)“立體戰(zhàn)”，也將是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”。
從國(guó)務(wù)院部委層面看，房地產(chǎn)調(diào)控橫跨住建部門(mén)、土地部門(mén)、物價(jià)部門(mén)以及財(cái)稅部門(mén)、金融系統(tǒng)等幾乎所有經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能部門(mén)。此外，各級(jí)地方政府也被要求承擔(dān)起房地產(chǎn)調(diào)控的責(zé)任。“上有政策，下有對(duì)策”的軟肋，在房地產(chǎn)調(diào)控中顯然將不復(fù)存在。
從金融系統(tǒng)來(lái)看，銀監(jiān)部門(mén)擔(dān)當(dāng)主力，開(kāi)發(fā)貸、房貸全面收緊;證監(jiān)系統(tǒng)積極配合，房地產(chǎn)企業(yè)再融資、IPO全面凍結(jié)。
一件頗具標(biāo)志性意義的事件是，在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司復(fù)地集團(tuán)，2002年開(kāi)始三次闖關(guān)2004年如愿登陸港交所，在2011作出了令外界大跌眼鏡的選擇：退市。這家規(guī)模位列內(nèi)地第一梯隊(duì)的房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒁虼顺蔀榇溯喎康禺a(chǎn)調(diào)控下的一個(gè)標(biāo)本。到底是什么促使其選擇告別資本市場(chǎng)?
業(yè)界分析，目前國(guó)內(nèi)較為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得房地產(chǎn)上市公司的估值偏低，市值甚至低于凈資產(chǎn)，讓企業(yè)失去了再融資能力。具體到復(fù)地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]而言，截至2010年底，該公司資產(chǎn)負(fù)債率約為65%，高資產(chǎn)負(fù)債率使得無(wú)論是股權(quán)融資還是債務(wù)融資都較難實(shí)施。對(duì)此，復(fù)星集團(tuán)高管并不否認(rèn)，稱負(fù)債率偏高是集團(tuán)最終對(duì)其實(shí)施私有化的重要原因。
另一個(gè)標(biāo)本是A股公司中弘地產(chǎn)。這家房地產(chǎn)新貴幸運(yùn)地在2010年初完成了對(duì)ST科苑的借殼。
三是，既然房地產(chǎn)問(wèn)題影響全局，那么解決它則要充分注意到全局影響。
以城市住房為主的房地產(chǎn)問(wèn)題“必須解決”，意味著房地產(chǎn)調(diào)控今后的方向確定。那么調(diào)控的道路如何走，影響到全局的問(wèn)題需要什么樣的戰(zhàn)略全局思維?除了時(shí)間上要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，調(diào)控策略必然需要講求節(jié)奏和藝術(shù)。然而，首要之策應(yīng)當(dāng)是抓緊出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期規(guī)劃，由口頭上的政策信號(hào)落實(shí)為文件上的政策基調(diào)。
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