中國樓市調(diào)控“限外令”進(jìn)一步升級

　　繼各地限制非本地戶籍居民購房政策出臺(tái)后，外匯局昨日出臺(tái)規(guī)定，限制境外個(gè)人及機(jī)構(gòu)在境內(nèi)購房。

　　與此同時(shí)，一則關(guān)于四大行年內(nèi)不再向地產(chǎn)商發(fā)放新貸款的消息也迅速傳開。盡管昨日多家銀行對此予以否認(rèn)，但這并不能掩蓋地產(chǎn)商在新一輪政策調(diào)控下資金所面臨的窘境。

　　限制境外資金，收緊房企資金，樓市調(diào)控持續(xù)升級，管理范疇越來越廣，越來越細(xì)，似有不達(dá)目的不罷休之勢。

　　房產(chǎn)調(diào)控延至境外

　　昨日，外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的通知》規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房;在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。此外在查驗(yàn)資質(zhì)環(huán)節(jié)也有更嚴(yán)格的規(guī)定。

　　然而，資深地產(chǎn)研究專家楊紅旭向《國際金融報(bào)》記者透露，事實(shí)上近年來境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人在境內(nèi)買房的熱情在下降。以上海為例，2005年前后上海外資購房占新建商品住宅銷售比重在6%至8%，近兩年已大降至2%左右，在金融危機(jī)過程中特別是2008年下半年，部分海外基金曾拋售在滬物業(yè)，撤出境內(nèi)房產(chǎn)市場，“‘限外令’對房產(chǎn)市場影響不大，但對少數(shù)熱衷于在個(gè)別城市購房的港臺(tái)人士有明顯的抑制作用。”

　　但他認(rèn)為，出臺(tái)“限外令”仍很有必要。一方面是配合房地產(chǎn)二次調(diào)控，進(jìn)一步抑制投資投機(jī)需求，國內(nèi)部分城市已實(shí)行限購，沒理由對境外投資投機(jī)者網(wǎng)開一面。另一方面，也是近期防范境外熱錢流入境內(nèi)資本市場的配套，隨著人民幣升值，進(jìn)入國內(nèi)的熱錢越來越多，其中部分可能會(huì)進(jìn)入樓市，所以提前防止境外資金大規(guī)模進(jìn)入樓市是當(dāng)務(wù)之急。

　　值得關(guān)注的是，近期外資進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)的資金增長較快，楊紅旭深感遺憾的是“限外令”管不了這個(gè)環(huán)節(jié)的外資，“境外基金一般不會(huì)直接在境內(nèi)買房，而是通過收購企業(yè)股權(quán)的形式間接購買物業(yè)。”看來，“限外令”還有待完善。

　　房企再遇資金壓力

　　國內(nèi)房企日子也不好過。日前有報(bào)道稱，占據(jù)信貸市場大半江山的中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行10月底已停止了新增開發(fā)貸款審批，這就意味著很多嚴(yán)重依賴銀行貸款的開發(fā)商將不得不面臨資金的壓力。昨日下午，工行對此回應(yīng)稱，并未對地產(chǎn)開發(fā)商停發(fā)新貸款，農(nóng)行與建行相關(guān)人士亦否認(rèn)了開發(fā)貸被叫停的說法。

　　然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，事實(shí)上政策調(diào)控部門對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金限制早已開始。10月下旬，北京市住建委等三部門發(fā)布對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的辦法，宣布自12月1日起，商品房預(yù)售資金必須全部存入監(jiān)管專用賬戶，開發(fā)商不得直接收存。

　　根據(jù)辦法，預(yù)售資金應(yīng)優(yōu)先用于工程建設(shè)，而不是讓地產(chǎn)商再拿地。這無疑收緊了開發(fā)商的運(yùn)營資金，引發(fā)地產(chǎn)商現(xiàn)金流的進(jìn)一步緊張。

　　在一系列連環(huán)政策效應(yīng)影響下，11月第一周的房貸市場交易量出現(xiàn)較大幅度的下降。分析人士認(rèn)為，隨著政府樓市調(diào)控加深，不少上市公司拋售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，開始主動(dòng)轉(zhuǎn)讓所持的房地產(chǎn)公司股權(quán)。更有地產(chǎn)商轉(zhuǎn)出住宅市場，轉(zhuǎn)而投資商鋪。目前商鋪投資在慢慢加熱。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)近期公布的數(shù)據(jù)也印證了上述認(rèn)識(shí)的判斷。數(shù)據(jù)顯示，僅11月上旬，北京全市共發(fā)放純商品住宅預(yù)售證11個(gè)，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了10月份全月的70%，開發(fā)商推盤意愿愈加明顯。此外，廣州、深圳、成都等14個(gè)城市共有160個(gè)樓盤延遲開盤，開發(fā)商中不乏萬科、綠地、金地等知名房企。

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