房產(chǎn)交易需謹(jǐn)慎 業(yè)主切勿輕易出具房屋委托書(shū)
2013-05-10 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：紅蘭
摘要：賣房房款沒(méi)有收全，房子反而被低價(jià)轉(zhuǎn)讓給他人，自已還成為被告要求交房，莫名其妙的攤上這種事兒，洪先生真是啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出。近日，法院審理了這樣一宗濫用代理權(quán)，惡意串通買賣房產(chǎn)的案件。
事件回顧：房子被賣業(yè)主毫不知情
2011年3月13日，洪先生與葉女士和某中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定將黃埔區(qū)黃埔東路一套房子賣給葉女士，物業(yè)總價(jià)89萬(wàn)元。合同簽訂后，葉女士向洪先生支付了135000元，洪先生提前還清了房屋貸款并涂銷了抵押。但此后，葉女士卻延遲履行合同，不再支付余下房款。2011年9月26日，洪先生申請(qǐng)仲裁，該案于同年11月17日和29日先后開(kāi)庭審理。2012年3月16日，該合同被裁定解除，葉女士需支付違約金89000元，但其不服，提起訴訟。
可這之后，洪先生卻莫名其妙地被來(lái)自武漢的王先生給告了，王先生稱，他于2011年11月30日，也就是洪葉合同糾紛仲裁案開(kāi)庭的第二天，以60萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了洪先生的房子，同年12月20日，王先生以現(xiàn)金方式付清全部房款，之后卻一直拿不到房。于是起訴要求辦理過(guò)戶。
原來(lái)，早在2011年4月，由于葉女士幫洪先生還貸贖契，葉女士稱，擔(dān)心洪先生將來(lái)不繼續(xù)履行合同或一走了之，于是要求洪先生出具了一份委托書(shū)，并進(jìn)行了公證。約定將來(lái)葉女士可以出售上述房屋，辦理產(chǎn)權(quán)登記，代簽買賣合同，代收售房款等。正是拿著這份委托書(shū)，葉女士將洪先生的房子賣給了王先生，買賣合同上僅簽上了買方和代理人的大名。直到被起訴，洪先生才知道葉女士有這么一手。
法院判決：濫用代理權(quán)合同無(wú)效
案件審理過(guò)程中，葉女士承認(rèn)，自己當(dāng)時(shí)因?yàn)榧毙栌缅X，于是將房屋賣給了王先生，所收房款全部自用。法院審理查明，王先生非廣州本地居民，不符合限購(gòu)政策，但王先生在庭上仍要求繼續(xù)履行合同。
法院認(rèn)為，葉女士在與洪先生的合同糾紛正在仲裁期間，已明確表示繼續(xù)履行她與洪先生的買賣合同，卻又私下作為代理人將房屋以低于原來(lái)約定價(jià)格29萬(wàn)的價(jià)格賣給了王先生，這一價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段同類型房?jī)r(jià)，且未經(jīng)洪先生同意，屬濫用代理權(quán)。
而王先生作為工薪家庭，一次性將60萬(wàn)房款全部以現(xiàn)金形式支付，自己又無(wú)法證明是善意購(gòu)買該房。法院最終推定，王先生與葉女士在該房買賣過(guò)程中存在惡意串通，損害洪先生利益，葉女士出售房屋屬無(wú)效代理行為，該合同無(wú)效造成的法律后果，應(yīng)由葉女士與王先生承擔(dān)，于是駁回了王先生的請(qǐng)求。該案二審維持原判。
律師提醒： 業(yè)主切勿輕易出具委托書(shū)
律師表示，房屋買賣過(guò)程中，作為賣方的業(yè)主，在未收到全部房款的情況下，最好不要向買方出具委托書(shū)，也沒(méi)有必要出具委托書(shū)，否則風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦授權(quán)，相當(dāng)于允許對(duì)方處理自己的房產(chǎn)。如果一定要出具委托書(shū)，則不要約定對(duì)方可以買賣自己的房屋，即使可以買賣或過(guò)戶，也要在其中注明，需經(jīng)本人同意。此外，未經(jīng)公證的委托書(shū)也無(wú)法辦理過(guò)戶。
而作為賣家，如果要找中介出售房屋，向中介出具委托書(shū)的情況下，委托事項(xiàng)也應(yīng)限于尋找買家、協(xié)助簽訂買賣合同等，該委托書(shū)一般未經(jīng)公證，中介亦無(wú)法單方辦理過(guò)戶。
律師建議，房屋買賣主要是房款支付問(wèn)題，作為買賣雙方，最簡(jiǎn)單的辦法是與銀行簽訂托管協(xié)議，相關(guān)資金交由銀行托管，約定事項(xiàng)達(dá)成，作為賣家可以拿到購(gòu)房款，作為買家則無(wú)需擔(dān)心交錢打水漂。
上一篇：維權(quán)：收了物業(yè)費(fèi)卻拒絕修復(fù) 讓業(yè)主情何以堪
下一篇：父母離婚登記在未成年子女名下房產(chǎn)該如何處置
·網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)交易切勿掉以輕心 三招做到明白消費(fèi)
·小編來(lái)為您解答：房產(chǎn)交易中與定金相關(guān)的知識(shí)
·摩根大通李晶：內(nèi)地五六月份房產(chǎn)交易量或下滑
