“一房?jī)少u”房屋所有權(quán)究竟歸誰

　　案例回顧：客戶A在某小區(qū)以8萬元購買了一套商品房，待裝修完畢還未入住，便以12萬元賣給客戶B。雙方簽訂書面合同，交付房款，但未辦理房屋登記過戶手續(xù)，客戶B便搬進(jìn)新房居住。經(jīng)過一段時(shí)間，客戶A見房?jī)r(jià)又在上漲，于是再次以16萬元的價(jià)格將該房屋出賣給客戶C，雙方到房管部門辦理了房屋登記過戶手續(xù)。此后，客戶A欲將12萬元現(xiàn)金退給客戶B，并要求其退房。但客戶B認(rèn)為其已簽訂了房屋買賣合同，且交清房款已入房居住，應(yīng)享有該房的所有權(quán)和使用權(quán)，拒不退房。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不休。最后，客戶A一紙?jiān)V狀遞到法院，要求判令客戶B退房，房屋所有權(quán)應(yīng)屬客戶C享有。

　　本案的焦點(diǎn)是未經(jīng)所有權(quán)變更登記的房屋買賣，其效力如何確認(rèn)，房屋所有權(quán)歸誰?對(duì)此，產(chǎn)生三種不同意見：

　　第一種意見認(rèn)為，客戶B沒有辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，不具備房屋買賣合同生效的形式要件，就不能認(rèn)定房屋買賣合同成立。而合同成立是合同生效的邏輯前提。由于客戶A與客戶B的買賣合同不成立，自然導(dǎo)致雙方的買賣合同不生效。

　　第二種意見認(rèn)為，確認(rèn)房屋歸客戶B所有。理由是：客戶A與客戶B之間的房屋買賣合同有效，且房屋已交付管理使用，應(yīng)撤銷客戶A與客戶C的買賣合同。

　　第三種意見認(rèn)為，未經(jīng)所有權(quán)變更登記的房屋買賣，買方不能享有所有權(quán)，這種后果不是買賣合同無效的法律后果，而是未辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)造成的。應(yīng)認(rèn)定客戶B不能享有房屋所有權(quán)，必須退房;客戶A應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;客戶C享有該房屋所有權(quán)。

　　最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國(guó)民法通則)若干問題的意見(試行)》第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”這說明財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否，并不決定合同效力的有無。本案如果認(rèn)定客戶A與客戶B之間的合同無效，那么即使客戶A未將房屋又賣給客戶C，客戶B也無權(quán)請(qǐng)求客戶A辦理產(chǎn)權(quán)過戶以履行合同，客戶A也無需承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)檫`約責(zé)任是以合同的有效成立為前提的。顯然，認(rèn)定未辦理所有權(quán)登記的合同無效，不利于保護(hù)房屋買受人的利益。相反，認(rèn)定客戶A與客戶B的合同有效，客戶B有權(quán)請(qǐng)求客戶A履行合同，協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)。但因?yàn)榭蛻鬉已將房屋賣給客戶C且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)，客戶A已不能履行合同，雙方應(yīng)解除合同。因是客戶A致使合同不能履行，客戶A屬于違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償客戶B的損失。

　　綜上所述，本案客戶A與客戶B的房屋買賣合同有效，但因未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，客戶B無權(quán)享有該房屋所有權(quán)，必須退房。客戶A應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，退還客戶B的購房款，并賠償客戶B的損失�？蛻鬋享有該房屋所有權(quán)。

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