“殘缺”的 住房產權
2011-05-17 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
住房的所有權和住房下面的土地的所有權是不可分離的。在普通法國家，不存在脫離土地所有權而獨立存在的住房的所有權，住房的權利人如果不擁有建筑物所依附的土地的所有權，他(她)就不能成為房東(landlord)，只能算是租賃持有者(leaseholder)。在這個意義上，無論如何制定物權法，只要住房的權利人無法取得土地的所有權，他(她)擁有的住房的產權就是殘缺的，住房的房產證和一紙租約并無太大的區(qū)別。
1990年國務院頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。”1995年起實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，土地使用權期滿后土地使用權由國家無償收回，但沒有規(guī)定國家收回土地使用權時必須對地上建筑和附著物進行賠償。
《物權法》第一百四十九條規(guī)定”住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”但是，住宅建設用地使用權到期后，土地使用權進行續(xù)期是否收費、怎么收費等問題未在物權法中規(guī)定。
《物權法》第四十二條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。
我們發(fā)現(xiàn)，當住房下面的土地的70年使用期滿后，我們并不知道能續(xù)約多久，也不知道為了續(xù)約將付出多大的經濟代價。我們也不知道，因為什么樣的“公共利益”理由，自己的住房被提前拆遷，而我們僅獲得很少的“合理”補償。
中國的《憲法》明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”。憲法沒有對“公共利益”作出定義，物權法也將不對“公共利益”作出定義。
普通法系的美國在1791年國會通過的憲法修正案第五條規(guī)定：“不給予公平賠償，私有財產不得充作公用。”大陸法系的法國民法典第545條規(guī)定“任何人不得被強制出讓其所有權;但因公用，且受公正并事前的補償時，不在此限。”“公用”可以度量，能落實到具體使用的“物”上，比如為修路架橋都是“公用”;“公共利益”則很難度量，為了城市經濟發(fā)展拆除舊城區(qū)是否是“公共利益”，這類問題很難形成共識。
歷史和現(xiàn)實告訴我們，對一個公民私有財產權的最大威脅，不是來自另一個公民，而是來自國家，來自以國家名義的公權力的“合法”侵占。農民集體所有的土地因“公共利益”被地方政府以低廉的補償代價合法征用;城市居民的住房因“公共利益”被合法拆遷，住戶僅獲得微薄的補償，地方政府卻在一級土地開發(fā)市場獲得極高的土地收益。
如果法律不嚴格界定“公共利益”，我們無法排除利益集團濫用公權力，以“公共利益”的高尚名義，對公民的私人財產進行卑劣的掠奪。法學家江平認為，社會公共利益需要不能濫用，這樣先天殘缺的私人財產權力，注定了公民的房產得不到充分的保護。
物權法的立法目的就是要“保護權利人的物權”，而不界定“公共利益”就無法實現(xiàn)立法目的。如果物權法對公共利益不作具體規(guī)定，我們還能指望哪一部單行法律能夠對公共利益作出規(guī)定。如果立法機關不界定“公共利益”，行政機關就將界定“公共利益”。行政機關將在具體的執(zhí)法過程中“自行立法”。
不界定“公共利益”，等于是擴大了執(zhí)法者的權力而縮小了公民的權利，從而增加了公民的財產權力的不確定性。
因此，住房的所有權和土地的所有權的分離以及“公共利益”的不確定性，這兩方面都決定了公民的住房的產權只能是殘缺的與不確定的。
上一篇：太原鐵西區(qū)業(yè)主產權登記 車庫無故多出六平米
下一篇：消費者發(fā)現(xiàn)售樓處違規(guī)可撥12358舉報
