業(yè)主怎樣合法維權(quán)？
2011-05-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
業(yè)主怎樣合法維權(quán)
―一個業(yè)主委員會主任的維權(quán)觀
本人從作為業(yè)主代表開始直至被選舉為本小區(qū)首屆管委會（業(yè)主委員會）主任，已經(jīng)將近四年的時間了。四年的時間，讓我深刻認識到物業(yè)管理活動中依法治理的重要性。
人們購買了房子，就產(chǎn)生了業(yè)主；也同時產(chǎn)生了業(yè)主群體的共有財產(chǎn)和共有利益；而共有財產(chǎn)又產(chǎn)生了業(yè)主大會和業(yè)主委員會；對共有財產(chǎn)實施具體的管理、維護行為又產(chǎn)生了市場環(huán)境下的物業(yè)管理行業(yè)。
因此，隨著國家房屋分配制度的改革，產(chǎn)生了一系列從來未有過的主體和這些諸多主體之間的法律關系。而以往那種政府在理市場管理中作裁判員來仲裁和解決糾紛的狀況，越來越不適應市場經(jīng)濟的發(fā)展需要，社會迫切需要一部調(diào)整物業(yè)管理活動中各方權(quán)益的法律來從根本上明確有關各方的權(quán)利和義務。經(jīng)過4年多的醞釀和最終國務院采用公開征詢社會意見的辦法，《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）于今年9月1日正式實施了。這是我國物業(yè)管理進入法制化的一個標志。從此，物業(yè)管理過程中相關各方的利益，均將納入該《條例》調(diào)整范圍。
作為業(yè)主，必須認真了解法律賦予我們的權(quán)利，特別是如何行使這些權(quán)利的合法程序。只有這樣，才能真正做到依法維護我們的合法權(quán)利。因此，我們有必要認真探討和研究業(yè)主在物業(yè)管理過程中的權(quán)利和行使、獲得這些權(quán)利的法律依據(jù)和合法途徑。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中權(quán)利的來源是由于其購買了物業(yè)中的某一部分，某業(yè)主對其購買物業(yè)的專有部分享有排他的所有權(quán)；但對共有部分并不單獨享有所有權(quán)，而是和其他全體業(yè)主一起共同享有，且這個所有權(quán)的大小還和其購買物業(yè)占整個物業(yè)中的產(chǎn)權(quán)份額有關，這種權(quán)利即是所謂共有部分的持份權(quán)；當然，業(yè)主也有權(quán)參與業(yè)主利益的組織－業(yè)主大會，這種權(quán)利稱為業(yè)主組織的成員權(quán)。在共有物業(yè)當中，任何業(yè)主都同時擁有這三種權(quán)利，但是這三種權(quán)利的行使卻又是完全不同的。
所有權(quán)所對應的專有部分，業(yè)主可以單獨占有、使用、收益和處分。這些部分主要有房屋的套內(nèi)使用面積（不含套內(nèi)的承重墻體等共有部分）；
持份權(quán)所對應的共有部分，某個業(yè)主不能單獨占有、使用、受益和處分。這些部分主要有：公攤面積和屬于全體業(yè)主共同的設備、設施、財產(chǎn)，以及全體業(yè)主共同獲得的國有土地有償使用年限內(nèi)的使用權(quán)和地上附著物等。而物業(yè)管理，也恰恰是對這些部分進行的管理和維護，目的是使全體業(yè)主的共同財產(chǎn)維持良好的狀態(tài)，提供穩(wěn)定的功能。近代物業(yè)管理中，也包括對物業(yè)使用人（業(yè)主自用時，業(yè)主即是使用人）群的專項服務，如保安、保潔、生活資料的供應等。也正因為各個業(yè)主按份所有這些公共部分的權(quán)利，因此，大家按份交納相應的管理、維護和服務費用。則自然是每個業(yè)主的義務。當然，如果這些公共部位有其他收益（通過管理和維護，使其在一個良好、穩(wěn)定的狀態(tài)，其實這本身就是業(yè)主的收益）時，全體業(yè)主也應該按份享有收益的分配權(quán)力。
成員權(quán)所對應的組織，正是為了行使那些因任何個別業(yè)主或部分業(yè)主都無法單獨行使的上述持份權(quán)而產(chǎn)生的。這個組織就是業(yè)主大會和其執(zhí)行機構(gòu)－業(yè)主委員會。全體業(yè)主都在業(yè)主大會中有表決權(quán)，有業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。全體業(yè)主通過民主的形式，來表決、行使其共有的權(quán)利。
《條例》則從法律上，對上述權(quán)利的歸屬以及行使方式，進行了必要的規(guī)定。目的是讓那些屬于全體業(yè)主的權(quán)利，由全體業(yè)主真正自我民主決策，從而防止在共有權(quán)利的行使和獲取過程中，產(chǎn)生少數(shù)人決定多數(shù)人利益的不公平現(xiàn)象，以及其他可能發(fā)生的業(yè)主組織的腐敗和違法現(xiàn)象。
從《條例》中我們看到，業(yè)主的權(quán)利除按物業(yè)服務合同接受物業(yè)服務外還主要有：監(jiān)督、提出建議、參加業(yè)主大會并行使表決權(quán)、業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)和物業(yè)管理活動中的知情權(quán)等項權(quán)利。同時也有包括必須遵守業(yè)主公約在內(nèi)的諸項義務。
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