林波：中國房價不會暴漲 房產(chǎn)稅影響不大(2)
2012-11-26 來源：林波的博客 編輯：木木
從行業(yè)的角度上說，即使我們看到去年下半年到今年上半年很多企業(yè)沒拿地，也不能判斷明年市場的供應量會下降。龍頭企業(yè)大部分手頭上至少有保證開發(fā)一兩年的土地。如果市場情況不好企業(yè)會暫緩開發(fā)進度�，F(xiàn)在拿地明年銷售也來得及，從開發(fā)進度上來講，行業(yè)一般水平是一年到一年半上市交易，龍頭企業(yè)快則半年、慢則9個月拿的地就可以上市交易了。今年年末拿的地明年年中就可以銷售了，從這個角度說，不能判斷庫存就走下降趨勢了，價格更不會出現(xiàn)暴漲。
記者：地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢如何?
張可興：以后地產(chǎn)行業(yè)特別是住宅類的“量”(新房的銷售)大幅上升的可能性不大了，去年新房的銷售達到了900萬套，未來五到十年銷量不會迅猛增長，但在價格上有空間。
我覺得房價本身就是要上漲，房屋的成本沒有一項是不漲的，土地、人工、建筑的成本都在漲，土地本身是經(jīng)濟增長的一個正相關的函數(shù)，國家的經(jīng)濟體在成長和發(fā)展，土地價格一定是上升的，而且中國土地資源有限，人口眾多，為了保證糧食基本的安全，土地不可能是大幅的供給。房價基本的上漲是必然的，但不會像2003-2007年翻了很多倍，這種可能性沒有了。正常的增長應該是符合GDP+CPI的合理的增長速度。
記者：近期不斷有房產(chǎn)稅的消息出現(xiàn)，有人認為房產(chǎn)稅將對地產(chǎn)形成負面打擊，也有人放言“房產(chǎn)稅落地之日，即是房價暴漲之時”。
張可興：大家在提到房產(chǎn)稅時可能忽略了一點，房產(chǎn)稅的稅點高與低是最重要的。像重慶的試點房產(chǎn)稅率為零點幾個點，我覺得對房地產(chǎn)市場整體影響不大，但是房產(chǎn)稅稅率是市價的1%～2%就比較高了，可能會出現(xiàn)大量房屋拋售的問題。從其他國家政策實行的規(guī)律來看，房產(chǎn)稅的推出是中性的，不會對房地產(chǎn)市場趨勢性的發(fā)展形成很大的改變，像股票市場的股指期貨一樣，是一種穩(wěn)定器，不會令房產(chǎn)市場暴漲暴跌。第二，從房產(chǎn)稅實施的可能性上來看，房產(chǎn)稅從稅種來說是有問題的，中國的房產(chǎn)稅跟目前70年的產(chǎn)權是有矛盾的，我們在買房的時候已經(jīng)支付了土地的出讓金，從法律的層面上來講站不住腳。另外，目前的統(tǒng)計系統(tǒng)很不完善，很多福利房都沒有納入系統(tǒng)之內(nèi)，這樣是不公平的。房產(chǎn)稅實施起來困難很大。
記者：華夏幸福以園區(qū)的業(yè)務模式取得了成功，目前階段房企眾多的業(yè)務模式中更看好哪一種?
張可興：我們首選住宅開發(fā)類，以住宅為主的房地產(chǎn)發(fā)展階段還遠遠沒有結束。其次是華僑城[最新消息 價格 戶型 點評]的模式，旅游開發(fā)帶動銷售，中弘股份、宋城股份也都有旅游地產(chǎn)。相比較而言，華僑城有核心的優(yōu)勢，比如歡樂谷等連鎖的項目，這些項目每年的利潤和游客數(shù)量都在良性增長，而且有一定的壁壘性。商業(yè)地產(chǎn)目前有一個問題，純商業(yè)地產(chǎn)以租金為主的收入模式前期投入的資金比較大，收益率非常低，就目前的階段以大量的商業(yè)地產(chǎn)出租為主要模式的房企增長性比較差。另外，很多新的業(yè)務模式，比如華夏幸福，我們發(fā)現(xiàn)這種模式比較核心的因素就是以各種概念獲得比較低價的土地，復制性存在很大困難，雖然現(xiàn)在比較成功，但是對其前景比較擔心。時代在變化，三五年之內(nèi)，以利潤增速來看，選擇住宅類企業(yè)，但是十年之后，商業(yè)租售可能更好。
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