韓世友：預(yù)計明年房地產(chǎn)開局不會太火爆
2012-11-16 來源：韓世友的博客 編輯：無憂
日前，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)一再表示：堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松，這很明顯地體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。
記者：現(xiàn)如今，樓市迎來了傳統(tǒng)淡季，但從買方市場來看，還有一部分消費者希冀年底購房，您認(rèn)為年底的房價還有大的變動嗎?樓市大幅反彈可能性有嗎?
韓世友：日前，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)一再表示：堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松，這很明顯地體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。在這種大背景下，我國房地產(chǎn)市場大幅度漲價是不可能的，但長期來看，緩中有增長這是肯定的。
從地產(chǎn)項目的城市分布區(qū)域上來看，非核心地帶、非中央居住區(qū)、非經(jīng)濟居住區(qū)、非商業(yè)辦公區(qū)、非產(chǎn)業(yè)辦公聚集區(qū)都有可能面臨價格下滑的局面。
明年房地產(chǎn)的開局談不上什么火爆，未來的樓市形勢跟今年不會有太大差異，房價存在略微上揚的可能，但大幅上漲還是不太可能。
記者：日前，住建部部長姜偉新明確表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。那么，在這種大背景下，您認(rèn)為2013房地產(chǎn)市場的開局如何?
韓世友：明年隨著600萬經(jīng)適房和安居房向市場投放，之前的3600萬安居計劃也已經(jīng)到位了，這會把我國房地產(chǎn)剛性需求分解掉一部分。再加之，房地產(chǎn)中的高端需求，也就是中產(chǎn)階級以上的人基本都有住房，因此房地產(chǎn)的市場消費正在縮小。
目前正在進入中產(chǎn)階級的人，出于對居住品質(zhì)的不斷提高，可能存在市場需求。不過這部分市場需求釋放可能比較緩慢，所以明年房地產(chǎn)的開局談不上什么火爆，未來的樓市形勢跟今年不會有太大差異，房價存在略微上揚的可能，但大幅上漲還是不太可能。
商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展大趨勢應(yīng)該也是穩(wěn)中有升，不過在很多二三線城市商業(yè)地產(chǎn)一度開發(fā)過度，總開發(fā)量大于總需求量的情況下，其后期上漲就比較乏力。
記者：今年隨著商業(yè)地產(chǎn)的火爆，這些樓市產(chǎn)品，在未來將會面臨什么樣的局面?
韓世友：商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展大趨勢應(yīng)該也是穩(wěn)中有升，不過在很多二三線城市商業(yè)地產(chǎn)一度開發(fā)過度，總開發(fā)量大于總需求量的情況下，其后期上漲就比較乏力。
因為很多這樣的城市并不是我國城市的核心地帶，這樣的城市養(yǎng)不下多少大型企業(yè)或外企總部，主要面向的還是本地企業(yè)和商業(yè)機構(gòu)，因此相對較小的需求成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大阻力。從商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上來看，我覺得門臉商業(yè)可能要好一些，而寫字樓的風(fēng)險更大，因為沒有新的產(chǎn)業(yè)升級和大批項目注資，單純依靠本地能力很難支撐其后期的良好發(fā)展。
企業(yè)的主要目的是盈利，品牌有自己的特殊定位和發(fā)展使命，這決定著一個企業(yè)能走多遠(yuǎn)，走多快。比如萬科[簡介 最新動態(tài)]從做加法到減法，專注服務(wù)于中國住宅地產(chǎn)，這是一個品牌的定位。
記者：在劇烈的市場競爭下，品牌開發(fā)企業(yè)的優(yōu)越性表現(xiàn)越來越明顯。您認(rèn)為一個房地產(chǎn)企業(yè)在品牌方面的打造都應(yīng)包括哪些內(nèi)容?
韓世友：地產(chǎn)品牌建設(shè)與其他產(chǎn)品品牌的建設(shè)沒有什么本質(zhì)區(qū)別，要打造一個好品牌首先要有準(zhǔn)確的市場定位和客戶群體定位。企業(yè)的主要目的是盈利，品牌有自己的特殊定位和發(fā)展使命，這決定著一個企業(yè)能走多遠(yuǎn)，走多快。比如萬科從做加法到減法，專注服務(wù)于中國住宅地產(chǎn)，這是一個品牌的定位。
第二，品牌的建設(shè)在有了清晰的定位之后，還要有一套清晰的管理方法，這就是企業(yè)平拍文化的建設(shè)問題，也就是從價值觀到方法論到實踐載體，這種三位一體的企業(yè)文化建設(shè)，是品牌建設(shè)的決策關(guān)鍵。一些房地產(chǎn)企業(yè)目前還沒有這樣的長遠(yuǎn)規(guī)劃，多是走一步算一步，這不是科學(xué)的決策，也稱不上什么品牌的建設(shè)。
第三，文化的執(zhí)行力，這對內(nèi)是企業(yè)管理，對外是品牌傳播。每一個企業(yè)內(nèi)部都有人、財物、供產(chǎn)銷等幾大體系，要用特定職能把它們深入化、落地化，確保各個職能做到位。對外要有清晰的品牌定位、科學(xué)的傳播技巧、完善周到的體系等，這些都關(guān)乎一個品牌建設(shè)的成敗。
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不理解這種變化，產(chǎn)品形態(tài)的開發(fā)就不會具有超前性，勢必逃不過寒冷之感。如果誰抓到了這種變化，就能贏得市場先機。
記者：日前，在北京舉行的“中國企業(yè)競爭力年會”上，有業(yè)內(nèi)人士談到“企業(yè)創(chuàng)新”時表示，“只有房地產(chǎn)感到寒冷，企業(yè)創(chuàng)新才會回暖”。對此，你如何看?
韓世友：企業(yè)創(chuàng)新首先是產(chǎn)品技術(shù)創(chuàng)新，更高級的則是經(jīng)營理念和經(jīng)營模式創(chuàng)新，這兩種模式對于房地產(chǎn)企業(yè)來說只是剛剛起步，由于經(jīng)濟、技術(shù)基礎(chǔ)的薄弱，這個行業(yè)的創(chuàng)新很乏力。
目前很多房地產(chǎn)還處于制造產(chǎn)品的物質(zhì)功能屬性上，比如住宅還在追求戶型好、朝向好、在中心地段、交通便利，這就體現(xiàn)在房地產(chǎn)還在追求物質(zhì)屬性上，在精神追求上還有非常遙遠(yuǎn)的距離。
傳統(tǒng)經(jīng)濟形態(tài)下人們的生活是兩維一體(家庭~單位)，可是現(xiàn)在隨著社會財富的極大豐富、居住品質(zhì)的提高，人們二維的生活形態(tài)已經(jīng)變成多維一體，比如家庭、單位、休閑、娛樂、學(xué)習(xí)等，這種生活形態(tài)的轉(zhuǎn)變勢必帶來房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)轉(zhuǎn)變和升級。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不理解這種變化，產(chǎn)品形態(tài)的開發(fā)就不會具有超前性，勢必逃不過寒冷之感。如果誰抓到了這種變化，就能贏得市場先機。
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