謝逸楓：前9月全國(guó)房地產(chǎn)呈現(xiàn)回暖疲軟的趨勢(shì)(2)

2012-10-19 來源：謝逸楓博客編輯：詩諾

　　主持人：怎么看房企拿地再掀起高潮現(xiàn)象，為什么會(huì)冒進(jìn)拿地?

　　謝逸楓：房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期內(nèi)，房企大量購置土地主要是搶時(shí)機(jī)。一是全國(guó)地方政府財(cái)政吃力和調(diào)控政策影響，地價(jià)溢價(jià)率和溢價(jià)比較低，土地價(jià)格相對(duì)便宜。二是房企資金富裕，上半年新增土地儲(chǔ)備不足。目前土地市場(chǎng)的優(yōu)品質(zhì)地塊大量推出，并且開發(fā)利潤(rùn)高。三是土地市場(chǎng)火熱，有利樓市回暖。況且優(yōu)品質(zhì)的地塊越來越稀缺，又可以增加不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的增值。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)加快，后市前景往好的趨勢(shì)發(fā)展，低價(jià)抄底拿地是最好時(shí)機(jī)。五是大房企補(bǔ)倉需要，況且融資渠道具有優(yōu)勢(shì)。

　　房銷售和待售情況。1-9月份，商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份縮小0.1個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅銷售面積下降4.3%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)3.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降0.2%。商品房銷售額40354億元，增長(zhǎng)2.7%，增速比1-8月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅銷售額增長(zhǎng)3.3%，辦公樓銷售額下降4.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)2.3%。1-9月份，東部地區(qū)商品房銷售面積33722萬平方米，同比下降2.3%，降幅比1-8月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn);銷售額24598億元，增長(zhǎng)3.1%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積17248萬平方米，下降2.1%，降幅縮小0.3個(gè)百分點(diǎn);銷售額7657億元，增長(zhǎng)6.0%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積17472萬平方米，下降8.8%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn);銷售額8098億元，下降1.6%，降幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。9月末，商品房待售面積32670萬平方米，比8月末增加712萬平方米。其中，住宅待售面積增加467萬平方米，辦公樓增加73萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加76萬平方米。

　　主持人：請(qǐng)你分析前8月銷售成交和銷售額下降的原因是什么?

　　謝逸楓：前9月銷售成交和銷售額下降的原因有四個(gè)方面，一是部分房企取消價(jià)格優(yōu)惠措施，上漲房?jī)r(jià)。二是受到網(wǎng)簽推后的因素影響。三是新增供應(yīng)減少，房企推貨不積極。四是部分購房者處于觀望局面。

　　主持人：9月房?jī)r(jià)如何走勢(shì)?未來房?jī)r(jià)又將怎么走?

　　謝逸楓：從9月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)保持9個(gè)月下降,說明中央房地產(chǎn)調(diào)控效果非常顯著。目前前9月全國(guó)房地產(chǎn)回暖減速,一方面是貨幣政策和地方調(diào)控調(diào)整的結(jié)果。另外一方面是房企"以價(jià)套現(xiàn)'的銷售策略實(shí)施,去商品房庫存,回收銷售款,保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定。"不過,房?jī)r(jià)同比依然連續(xù)四個(gè)月上漲趨勢(shì)，說明房?jī)r(jià)上漲壓力巨大。

　　謝逸楓：供應(yīng)短缺導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求，明年房?jī)r(jià)將進(jìn)入全面上漲。首先是土地低增長(zhǎng)供應(yīng)，而保障房也低供應(yīng)，新增供應(yīng)大量減少。市場(chǎng)供求不平衡，房?jī)r(jià)下降的可能性為零。其次是調(diào)控從嚴(yán)基調(diào)轉(zhuǎn)向微調(diào)進(jìn)入維穩(wěn)，年內(nèi)調(diào)控放松預(yù)期強(qiáng)烈。貨幣與房貸政策字已經(jīng)放松。因此，未來更城市實(shí)施放松調(diào)控的政策出臺(tái)。再次是房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲苗頭，并且連續(xù)上漲4個(gè)月。樓市回暖加快，價(jià)隨量升趨勢(shì)出現(xiàn)。同時(shí)，購房者謹(jǐn)慎態(tài)度轉(zhuǎn)變成積極入市。最后是去商品房庫存量快速，房企資金壓力逐漸消除，房?jī)r(jià)缺乏下降動(dòng)力。況且，今年穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)之下，全國(guó)大量的投資必然導(dǎo)致地方政府財(cái)政透支，土地財(cái)政將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金68232億元，同比增長(zhǎng)10.1%，增速比1-8月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款11008億元，增長(zhǎng)12.9%;利用外資317億元，下降53.3%;自籌資金28438億元，增長(zhǎng)11.4%;其他資金28469億元，增長(zhǎng)9.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款17841億元，增長(zhǎng)13.2%;個(gè)人按揭貸款7064億元，增長(zhǎng)14.2%。四、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。9月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為94.39，比上月回落0.25點(diǎn)。

　　主持人：目前房企資金鏈狀況如何?

　　謝逸楓：房企到位資金不斷增速，表明房企資金最壞時(shí)期已經(jīng)過去了,現(xiàn)在基本是不缺錢。首先是房企融資成本下降，銷售回款增加，現(xiàn)金流越來越寬松。其次是房貸政策放松，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)快速，市場(chǎng)購買力旺盛。再次是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款也逐漸增加，房企整體資金壓力減小。最后是貨幣政策放松預(yù)期強(qiáng)烈，開發(fā)商推盤速度提高，但是價(jià)格折扣優(yōu)惠政策的力度越來越小。毫無疑問，現(xiàn)在買房是購房者最好時(shí)機(jī),否則一旦錯(cuò)過必然要悔青腸子。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）