謝逸楓:取消商品房預(yù)售審批樓市必大亂
2012-10-12 來源：謝逸楓博客 編輯：紫琳
2012年10月10日，國(guó)務(wù)院作出《關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》，《決定》中指出，要進(jìn)一步取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目。其中調(diào)整143項(xiàng)行政審批項(xiàng)目，包括有“商品房預(yù)售許可”審批權(quán),“房地產(chǎn)預(yù)售許可”由原來“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”負(fù)責(zé)審批，下放后，實(shí)施機(jī)關(guān)變更為“設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門”。另外，國(guó)務(wù)院取消171項(xiàng)行政審批項(xiàng)目中包括“房產(chǎn)測(cè)繪單位資格初審”。并提出：凡公民、法人或者其他組織能夠自主決定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制能夠有效調(diào)節(jié)，行業(yè)組織或者中介機(jī)構(gòu)能夠自律管理的事項(xiàng)，政府都要退出。
《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。
住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓就此發(fā)出自己的觀點(diǎn)與分析。
0352房網(wǎng)：怎么看國(guó)務(wù)院決定下放“商品房預(yù)售許可”審批權(quán)一事?
謝逸楓：“國(guó)務(wù)院下放“商品房預(yù)售許可”審批權(quán)是政府權(quán)限放手，通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)。主要是出于簡(jiǎn)化商品房預(yù)售許可審批手續(xù)，加快審批發(fā)證速度，提高行政辦事效率。不過，多部門擁有權(quán)限之后，容易產(chǎn)生市場(chǎng)口徑不統(tǒng)一與監(jiān)管不力之事，出現(xiàn)權(quán)力尋租空間導(dǎo)致貪污腐敗現(xiàn)象，需要制定嚴(yán)格的監(jiān)管審批制度。”
0352房網(wǎng)：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，利弊該如何權(quán)衡，有何影響?
謝逸楓：“下放“商品房預(yù)售許可”審批權(quán)，對(duì)樓市無實(shí)質(zhì)性影響，不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。而于房地產(chǎn)市場(chǎng)則是利大于弊，一則增強(qiáng)商品房市場(chǎng)供應(yīng)的靈活性與市場(chǎng)開放度。二則縮短商品房上市銷售時(shí)間，增加商品房市場(chǎng)供應(yīng)。三則彌補(bǔ)區(qū)域供應(yīng)不平衡之處，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。四則更好、更直接有效地監(jiān)管區(qū)域內(nèi)樓盤項(xiàng)目預(yù)售狀況，有利樓市波動(dòng)監(jiān)控之后及做政策調(diào)整。五則有利于消除商品房供給少而預(yù)期房?jī)r(jià)上漲心理。”
0352房網(wǎng)：是否意味著一步步放松調(diào)控?
謝逸楓：“國(guó)務(wù)院下放“商品房預(yù)售許可”審批權(quán)，此舉無關(guān)樓市房?jī)r(jià)和調(diào)控，絕不是意味著變相放松房地產(chǎn)調(diào)控。按照房地產(chǎn)管理法、條例等法律法規(guī)皆有規(guī)定，土地出讓金交完，四證齊全(土地使用證、用地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃證和施工證)投入資金達(dá)到工程總投資的25%以上，才能發(fā)放預(yù)售證。即使下放到什么政府部門，地方政府還是要嚴(yán)格按照規(guī)定來審批商品房預(yù)售許可。二是由于政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督與管理者。即使不下放，一旦商品房預(yù)售制度與質(zhì)量等出現(xiàn)問題，最后負(fù)責(zé)任的依然是政府。三是商品房預(yù)售許可不僅緩解商品房市場(chǎng)供應(yīng)緊張的局面，也是緩解房企資金緊張的渠道之一，更是有利商品房預(yù)售項(xiàng)目與商品房預(yù)售款監(jiān)督。”
0352房網(wǎng)：是否贊同取消商品房預(yù)售許可權(quán)的做法?
謝逸楓：“取消商品房預(yù)售許可審批不靠譜，不贊同，目前暫時(shí)非常不合適。一是靠開發(fā)商自律要市場(chǎng)大亂，商品房預(yù)售許可審批是市場(chǎng)一道供應(yīng)與質(zhì)量的屏障。二是商品房預(yù)售許可審批制度已經(jīng)很成熟，如果取消商品房預(yù)售許可審批，影響商品房市場(chǎng)供應(yīng),不利穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。三是取消商品房預(yù)售許可審批，商品房質(zhì)量很難保障，也容易導(dǎo)致開發(fā)商捂盤惜售與延期交房等情行。四是商品房預(yù)售許可制度是法律規(guī)定的，不是隨便說說就可以取消的，除非通過人大或常委會(huì)修改法律。”
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