謝逸楓：地產(chǎn)項(xiàng)目信托重啟房企如虎添翼
2012-07-16 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函
近日，有媒體援引信托公司人士的消息稱，有信托公司已經(jīng)接到銀監(jiān)會(huì)的通知，2011年7月該公司被窗口指導(dǎo)叫停的地產(chǎn)開發(fā)貸項(xiàng)目，7月有機(jī)會(huì)重啟。接下來的三季度，將是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期兌付的年度高峰。根據(jù)國泰君安的測(cè)算，三季度到期兌付規(guī)模將達(dá)716億元，幾乎是一季度、二季度規(guī)模之和。其中，7月的規(guī)模最多，預(yù)計(jì)可達(dá)504億元。下面有請(qǐng)亞太城市房地產(chǎn)研究院院長、研究員謝逸楓先生來分析和解讀：
0352房網(wǎng)：謝先生，你是如何看媒體“房地產(chǎn)信托重啟，稱已接到銀監(jiān)會(huì)通知”的傳言?為什么?
謝逸楓：房地產(chǎn)信托“重啟”傳言可信度很高。一方面是國內(nèi)資本市場(chǎng)資金全面緊張和實(shí)體經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)下降。另外一方面是考慮2012年將迎來信托的集中兌付高潮期。最主要是銀監(jiān)會(huì)未實(shí)質(zhì)性否認(rèn)“重啟”一事和2012年上半年房地產(chǎn)調(diào)控見底。在財(cái)政和政績壓力下，各地方政府紛紛微調(diào)政策‘救市’。不過，“重啟”是“放寬”原來叫停開始的地產(chǎn)信托項(xiàng)目，還是全面重啟新的地產(chǎn)信托項(xiàng)目還未明確。
0352房網(wǎng)：房地產(chǎn)信托重啟對(duì)房企來說意味著什么?對(duì)樓市有什么影響?
謝逸楓：地產(chǎn)項(xiàng)目信托重新啟動(dòng)，猶如給房企“如虎添翼”，意味著房企資金最緊張時(shí)期已經(jīng)過去。一方面是2012年上半年開發(fā)商業(yè)績比市場(chǎng)預(yù)期好。雖然兌付信托已到期，但是重啟之后，以新還舊可以緩解債務(wù)壓力。另外一方面是下半年銷售成交比上半年好，房企資金越來越寬松。三是隨著降準(zhǔn)和降息的貨幣政策放松，房企融資渠道的拓展和加快銷售回款，地產(chǎn)項(xiàng)目信托重新啟動(dòng)毫無疑問是重大利好。
謝逸楓：顯然，房地產(chǎn)信托重啟表示房企資金壓力越來越小，而房價(jià)下降空間非常有限。對(duì)樓市來講也是非常有利，一方面是可以起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加房企對(duì)后市的信心。另外一方面是可以促進(jìn)房企積極拿地和推售。三是有利促進(jìn)樓市回暖。
0352房網(wǎng)：信托額到目前有多少?信托公司是否存在風(fēng)險(xiǎn)?地產(chǎn)項(xiàng)目信托占的比例大嗎?
謝逸楓：根據(jù)2012年6月10日中國信托協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2011年信托行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模為4.8萬億元。而截至2012年一季度末，信托全行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)5.3萬億元。從2012年1季度數(shù)據(jù)看，在全行業(yè)5.30萬億元信托資產(chǎn)規(guī)模中，集合資金信托規(guī)模占比為28.29%，銀信合作單一資金信托規(guī)模占比33.78%，非銀信合作單一資金信托規(guī)模占比為34.15%，其他來源信托規(guī)模占比為3.78%。說明信托資金來源大幅度增長。但是受國家調(diào)控政策影響，作為傳統(tǒng)信托資金主要用于領(lǐng)域的政信合作信托項(xiàng)目和房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的規(guī)模開始大幅度下降。因此，信托公司存在的風(fēng)險(xiǎn)比較安全。
謝逸楓：從2010年三季度開始，政信合作項(xiàng)目信托規(guī)模持續(xù)下降。一季度該項(xiàng)目信托規(guī)模為2510.29億元，占同期信托總規(guī)模的比例為4.77%。2010年3季度時(shí)，該項(xiàng)目占同期信托總規(guī)模的比例為12.91%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托規(guī)模絕對(duì)額首次出現(xiàn)負(fù)增長，下降為6865.70億元，占同期資金信托總規(guī)模的比例進(jìn)一步下降為13.46%。說明比例不斷的減少。
謝逸楓：2011年三季度，監(jiān)管層要求信托公司對(duì)新增房地產(chǎn)業(yè)務(wù)采取事前報(bào)批，并對(duì)存續(xù)項(xiàng)目自查。這使得此前一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)信托，自2011年三季度后開始收縮。此外，曾作為信托規(guī)模增長主動(dòng)力的銀信合作業(yè)務(wù)在一季度增速進(jìn)一步放緩。銀信理財(cái)業(yè)務(wù)規(guī)模為1.79萬億元，小幅增長7.19%。低于1季度行業(yè)10.19%的增速，占同期信托資產(chǎn)規(guī)模的比例進(jìn)一步降至33.83%。
0352房網(wǎng)：地產(chǎn)項(xiàng)目信托如重啟，銀行開發(fā)貸是否會(huì)放松?
謝逸楓：從銀行開發(fā)貸款和房企貸款資金來源的數(shù)據(jù)看，目前銀行開發(fā)貸未會(huì)放松，仍實(shí)施嚴(yán)格的名單制。目前信托資產(chǎn)直接與房地產(chǎn)有關(guān)僅占28%，但貢獻(xiàn)著信托業(yè)60%左右的利潤。而信托融資也構(gòu)成了房地產(chǎn)商融資的重要渠道。2012-2013年是房地產(chǎn)集中兌付的高峰期。開發(fā)商如果出現(xiàn)大面積兌付危機(jī)最終也會(huì)傷害到整個(gè)金融體系的資產(chǎn)安全，銀行資產(chǎn)中的開發(fā)貸占10%以下。因此，地產(chǎn)項(xiàng)目信托如重啟，銀行對(duì)開發(fā)貸也有可能進(jìn)一步松綁。
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