謝逸楓：降息不足讓房?jī)r(jià)全面暴漲反彈
2012-06-08 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
2012年6月7日晚上7時(shí)，中國(guó)人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn);其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。有請(qǐng)亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、研究員謝逸楓先生分析央行降息之因與企圖以及對(duì)2012年大陸樓市房?jī)r(jià)影響等一系列問(wèn)題。
0352房網(wǎng)：謝先生對(duì)央行降息有何感想?為什么降息?
謝逸楓：降息是屬于預(yù)料之內(nèi)，但降息“靴子”落地比市場(chǎng)預(yù)期還早。顯然，央行三年首次“提前”降息，主要是迫于“四重”壓力，一是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前四個(gè)月數(shù)據(jù)不容樂(lè)觀，總體經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)明顯。二是國(guó)內(nèi)前四月信貸需求量嚴(yán)重下降萎縮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。三是房貸成本過(guò)高，嚴(yán)重抑制剛性購(gòu)房需求力的釋放。四是5月制造業(yè)與非制造業(yè)的指量下降，外匯和CPI下降擠壓出降息空間。
0352房網(wǎng)：央行降息的目的究竟是什么?對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)到底有何影響力?是否會(huì)引通脹?
謝逸楓：央行降息企圖刺激貸款需求和輸血實(shí)體經(jīng)濟(jì)及穩(wěn)增長(zhǎng)的目的非常明顯。由于降息幅度太小和經(jīng)濟(jì)下降趨勢(shì)短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)，難對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生明顯影響。不過(guò)，從歷年降息歷史經(jīng)驗(yàn)看，大陸內(nèi)地真實(shí)利率本來(lái)就是負(fù)的，減息后更低，資金流出銀行體系，增加通脹壓力，最大輸家肯定工薪階層，口袋的人民幣要縮水。
0352房網(wǎng)：年內(nèi)大陸還會(huì)降息幾次?
謝逸楓：若大陸經(jīng)濟(jì)三季前未回穩(wěn)，年內(nèi)至少再降息兩次。
0352房網(wǎng)：降息對(duì)大陸樓市意味著什么?
謝逸楓：降息對(duì)大陸樓市意味著寒冷期將結(jié)束，春天的腳步來(lái)臨了。不過(guò)，讓樓市回到調(diào)控前是不可能的，但降息對(duì)大陸樓市可謂“喜上加喜”。一方面是全國(guó)調(diào)控微調(diào)城市達(dá)到51個(gè)，45個(gè)通過(guò)，調(diào)控見(jiàn)底越來(lái)越清楚。另外一方面是自去年年底到今年6月7日，已有三次下降存款準(zhǔn)備金率，一次降息，貨幣政策寬松化趨勢(shì)。5月份大部分城市銷售成大回暖，市場(chǎng)底部凸現(xiàn)。
0352房網(wǎng)：降息對(duì)樓市有什么影響?對(duì)房奴可以起到什么作用?
謝逸楓：對(duì)樓市具有刺激效果是毋庸置疑，信貸和貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤�，開(kāi)發(fā)商最壞時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了。首先是刺激房貸需求量，釋放更多市場(chǎng)有效剛性需求和部分改善需求，有利樓市銷售成交繼續(xù)保持上升。其次是房企貸款融資成本下降和銷售回款壓力相對(duì)下，有利提振樓市信心。最后是下降購(gòu)房者的貸款支出成本，緩解還貸壓力和對(duì)信心的恢復(fù)。
謝逸楓：央行降息可以起到房奴減負(fù)，以100萬(wàn)商貸20年期為例，之前每月償還本息7783.03元，如今每月需償還本息7633.40元，減少了149.63元，即月供減少150元，公積金貸款優(yōu)勢(shì)更加明顯。
0352房網(wǎng)：降息是否會(huì)引起房?jī)r(jià)全面暴漲反彈?
謝逸楓：降息不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)全面暴漲反彈，缺乏必要條件。首先是降息幅度小，對(duì)房?jī)r(jià)整體影響力有限。其次是中央房地產(chǎn)調(diào)控不放松，限購(gòu)和房貸政策未實(shí)質(zhì)松綁，微調(diào)僅局限保護(hù)剛需。再次是市場(chǎng)庫(kù)存和融資壓力巨大，房企負(fù)債率居高不下，而信托債和銀行債到期，還債高峰來(lái)臨。最后是保障房下年集中入市，影響市場(chǎng)供應(yīng)。
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