張民耕：樓市調(diào)控像摁皮球剛需3季度迎購(gòu)房良機(jī)

2012-05-26 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷

　　在樓市調(diào)控的大背景下，樓市迎來(lái)了傳說(shuō)中的“紅五月”。在這個(gè)月，人們的目光是像以往只盯著樓市成交量，還是更關(guān)注其后的樓市走勢(shì)?未來(lái)的市場(chǎng)資金壓力如何?何時(shí)才是消費(fèi)的“窗口期”?對(duì)此，全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)、盛世神州基金董事長(zhǎng)張民耕給予了深度分析。

全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)、盛世神州基金董事長(zhǎng) 張民耕

　　樓市調(diào)控像在摁著皮球

　　0352房網(wǎng)：從“新國(guó)十條”出臺(tái)至今，已經(jīng)經(jīng)歷了兩年多的時(shí)間。那么，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控正在呈現(xiàn)一種什么趨勢(shì)?

　　張民耕：樓市調(diào)控兩年的時(shí)間里，經(jīng)過(guò)了4次房展會(huì)，逐步傳達(dá)出一個(gè)信息——樓市逐漸變得清晰，心態(tài)逐漸變得冷靜。房?jī)r(jià)跳水、成交冰封、二手房市場(chǎng)洗牌、投資客被擠出等一系列的變化，樓市的理性回歸，也使得樓市調(diào)控正在呈現(xiàn)其常態(tài)化。

　　這種常態(tài)化也是不得已為之的方法，因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度不快，人們別的行業(yè)沒(méi)有地方投資，所以就都跑到房地產(chǎn)行業(yè)了。這個(gè)問(wèn)題在沒(méi)有徹底解決之前，調(diào)控政策一旦放松，樓市就會(huì)馬上出現(xiàn)反彈。以前有句話形容房地產(chǎn)是，三年把三十年的好日子過(guò)完了。所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)，就像一個(gè)打足氣的皮球，目前的樓市調(diào)控就是摁著這樣一個(gè)皮球，一旦松手就又浮到水面上了。

　　全能地產(chǎn)模式?jīng)]有了

　　0352房網(wǎng)：您覺(jué)得調(diào)控兩年來(lái)，在影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)變的同時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的影響有哪些?

　　張民耕：一個(gè)是全能房地產(chǎn)的模式?jīng)]有了。全能式房地產(chǎn)發(fā)展商是說(shuō)，房地產(chǎn)資金籌措由自己來(lái)，開(kāi)發(fā)投資全部自己進(jìn)行，收入全部自己得，風(fēng)險(xiǎn)全部自己擔(dān)。這樣一種模式，會(huì)產(chǎn)生一種困惑，除了不斷擴(kuò)大自己的規(guī)模以外，可能很少有其他辦法來(lái)得到在這個(gè)市場(chǎng)的生存。就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看，房地產(chǎn)商如果不改變?nèi)荛_(kāi)發(fā)的模式，有人專(zhuān)門(mén)做土地開(kāi)發(fā)，有人專(zhuān)門(mén)做土地投資，有人專(zhuān)門(mén)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有人專(zhuān)門(mén)做房地產(chǎn)金融，如果不是這么明確分工，那么房地產(chǎn)商絕對(duì)規(guī)模會(huì)做得越來(lái)越大，但相對(duì)規(guī)模會(huì)做得越來(lái)越小。

　　二是，之前房地產(chǎn)所使用的通過(guò)廉價(jià)資本和借貸實(shí)現(xiàn)盈利的開(kāi)發(fā)模式，其發(fā)展空間正在迅速變小，甚至面臨消失。三是，高額的利潤(rùn)空間正在消失，甚至就量炒房的利潤(rùn)也隨著沒(méi)有了。第四，房地產(chǎn)單一的住宅模式也在隨著這兩年的調(diào)控出現(xiàn)迅速轉(zhuǎn)變，正在形成各種各樣的模式，如養(yǎng)老、旅游、商業(yè)、科技園區(qū)、物流等�？傊�，房地產(chǎn)正在從單一的行業(yè)變成一個(gè)其他行業(yè)的物質(zhì)載體。

　　此外，這些變化正從一線城市向二三線城市延伸，成為全行業(yè)、全方位的變局。城市化的主要趨勢(shì)是向二三級(jí)城市發(fā)展，為此，二三級(jí)城市、省會(huì)城市和地級(jí)城市，就紛紛成為各大房地產(chǎn)公司進(jìn)軍的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　在行業(yè)全局變化的同時(shí)，住宅郊區(qū)化也越加明顯。因?yàn)楣I(yè)時(shí)代集約化生產(chǎn)的需要，人們不得不從鄉(xiāng)村到城市，但城市的過(guò)度發(fā)展、經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)和對(duì)環(huán)境的追求，使城市化走向了郊區(qū)化。

　　大部分處于糾結(jié)狀態(tài)

　　0352房網(wǎng)：日前，來(lái)自證券日?qǐng)?bào)的消息稱(chēng)，在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的大背景下，2012年一季度A股市場(chǎng)149家(按申萬(wàn)分類(lèi))上市房企中有78家出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑，這也是房地產(chǎn)行業(yè)首次出現(xiàn)過(guò)半房企業(yè)績(jī)下滑的情況，同時(shí)虧損的房企數(shù)量也達(dá)到了41家，占比近3成。面對(duì)這樣一個(gè)數(shù)據(jù)，你覺(jué)得目前樓市正處于一個(gè)什么狀態(tài)?上市房企的困局所在?

　　張民耕：雖然上市房企的資金相對(duì)比較容易解決，但還是有相當(dāng)大的壓力�，F(xiàn)在的上市房企發(fā)展策略都在改變，比如小規(guī)模拿地、開(kāi)工量也在減少、銷(xiāo)售量和利潤(rùn)預(yù)期也都在減少。但是作為上市公司還是要做利潤(rùn)，要保持股價(jià)的，所以目前的上市公司大多處于一個(gè)非常糾結(jié)的狀態(tài)。

　　有一點(diǎn)是非常明確的，即上市房企的資金壓力還會(huì)繼續(xù)加大，這也必然使得房企的金融化會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)榻鹑诹康拇笮Q定其形成的規(guī)模和市場(chǎng)份額的大小，就像招寶、大金這些企業(yè)，現(xiàn)在也做起了房產(chǎn)基金。當(dāng)然，房地產(chǎn)基金行業(yè)目前發(fā)展尚不成熟，但卻是大勢(shì)所趨，應(yīng)該在調(diào)控中發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)基金。

　　當(dāng)然，多數(shù)房企惡化的資金狀況和存貨壓力也意味著，其未來(lái)的銷(xiāo)售策略仍將注重跑量而非追求利潤(rùn)，因此房?jī)r(jià)仍將趨于弱勢(shì)。

　　自住性購(gòu)房最好在三季度

　　0352房網(wǎng)：進(jìn)入五月，上海、北京、廣州、合肥等多個(gè)城市樓市價(jià)格變動(dòng)頻現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”心態(tài)明顯。在房?jī)r(jià)明顯下調(diào)及首套住房貸款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求購(gòu)房“窗口”是否已經(jīng)打開(kāi)?

　　張民耕：我個(gè)人認(rèn)為，自住性需求購(gòu)房“窗口”一定會(huì)打開(kāi)，但是這個(gè)“窗口期”在三季度可能會(huì)更好一點(diǎn)。

　　目前市場(chǎng)上商品住宅整體看仍然供大于求，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，合理定價(jià)、加快銷(xiāo)售、縮減投資、謹(jǐn)慎拿地仍是開(kāi)發(fā)商的主要策略。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步形成市場(chǎng)化和政策調(diào)控并行的常態(tài)化局面，巨額的庫(kù)存已經(jīng)使房?jī)r(jià)喪失了大規(guī)模上漲的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也將回歸到合理區(qū)間，整個(gè)行業(yè)將從暴利逐漸走向合理利潤(rùn)。

　　據(jù)了解，很多房企的資金鏈還是比較緊張的。但是資金最困難的時(shí)候應(yīng)該不會(huì)太早出現(xiàn)，預(yù)測(cè)在三季度之后。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在信托方面，2012年開(kāi)發(fā)商需要償付大約2500億的信托資金。而2013年需要償付3100億，因此，2012年下半年，開(kāi)發(fā)商的資金會(huì)更緊張，因?yàn)?012年的信托資金主要還款時(shí)間是在第二季度末第三季度初，這個(gè)時(shí)候房企的資金壓力是最大的。

　　所以，從第三季度房地產(chǎn)的資金方面來(lái)考慮，第三季度是購(gòu)房的“窗口期”，市場(chǎng)交易雙方已經(jīng)相持了數(shù)月，開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”心態(tài)更為明顯，屆時(shí)剛性需求購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會(huì)。

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