楊東方：樓市溫度最艱難的時(shí)期已經(jīng)過去

2012-05-23 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷

　　五一前后不僅是一手房市場(chǎng)成交的高峰期，同時(shí)也迎來(lái)了二手房市場(chǎng)的回暖。通過二手房市場(chǎng)可以映射出珠海整體的樓市現(xiàn)狀嗎?本期樓市對(duì)話特別邀請(qǐng)正順地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顤|方與大家共同探討。

正順地產(chǎn)總經(jīng)理楊東方

　　市場(chǎng)洗牌真正開始

　　0352房網(wǎng)：有人認(rèn)為珠海是置業(yè)熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直很火爆，房屋的換手率也較高，從而帶旺了二手房交易市場(chǎng)，你同意這個(gè)觀點(diǎn)嗎?請(qǐng)簡(jiǎn)單介紹珠海二手房市場(chǎng)近年來(lái)的情況?

　　楊東方：珠海是珠江口西岸的核心城市，有著得天獨(dú)厚的海、天、島等自然優(yōu)勢(shì)，環(huán)境非常適合居住。這些都會(huì)吸引越來(lái)越多的人在珠海定居，同時(shí)促進(jìn)了珠海房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

　　珠海近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較火熱，來(lái)自內(nèi)地和港澳的置業(yè)者比較青睞珠海。也有來(lái)珠海創(chuàng)業(yè)的年輕人，都逐漸在珠海實(shí)現(xiàn)了自己的置業(yè)夢(mèng)想。隨著珠海主城區(qū)可開發(fā)地塊的逐漸減少，市區(qū)二手房逐漸成為市場(chǎng)的主角，二手房的市場(chǎng)也越來(lái)越活躍，更多的置業(yè)者把置業(yè)方向轉(zhuǎn)向了生活方便、商業(yè)發(fā)達(dá)地段的二手房。

　　自2011年調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，珠海市二手房市場(chǎng)逐漸變冷，交易量逐月下滑，購(gòu)房者觀望心態(tài)嚴(yán)重，市場(chǎng)變得不健康、不穩(wěn)定。2012年上半年，隨著按揭購(gòu)房政策的調(diào)整，二手房市場(chǎng)也開始有所好轉(zhuǎn)，“最艱難”的時(shí)期已經(jīng)過去，但市場(chǎng)的寒意仍在。

　　0352房網(wǎng)：自2011年的“雙限令”落地珠海以來(lái)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)晴雨表的“二手房市場(chǎng)”情況如何?是否經(jīng)歷了最初的觀望到冷淡再到近期的回暖過程?珠海的二手房中介機(jī)構(gòu)是如何應(yīng)對(duì)這些變化的?

　　楊東方：首先，自“雙限令”實(shí)施后，購(gòu)房者的心態(tài)發(fā)生了很大變化，很多的剛需購(gòu)房者，暫停了購(gòu)房計(jì)劃，市場(chǎng)的觀望情緒非常嚴(yán)重。這直接導(dǎo)致了成交量的急速下降，珠海市區(qū)二手房從市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展時(shí)期的每月1000多套成交量，降到最低時(shí)的300多套。

　　主要通過交易提成獲益的業(yè)務(wù)員收入急劇下降，這直接導(dǎo)致從業(yè)人員流失加劇。同時(shí)，市場(chǎng)格局開始發(fā)生變化，二手房中介機(jī)構(gòu)因無(wú)法承受長(zhǎng)期的低成交量而選擇縮減門店甚至倒閉，市場(chǎng)洗牌真正開始，截至2011年年底，全市的中介門店數(shù)量減少了一半左右。

　　面對(duì)市場(chǎng)的變化，我市的大部分二手房中介機(jī)構(gòu)也迅速進(jìn)行了調(diào)整，尋求轉(zhuǎn)型過冬。首先是積極開拓一手房銷售代理業(yè)務(wù)。當(dāng)市場(chǎng)成交量低迷時(shí)，開發(fā)商銷售遇阻，他們?cè)敢馔ㄟ^二手房中介代理銷售，二手房中介機(jī)構(gòu)所擁有的線下門店系統(tǒng)、二手房分銷渠道、門店業(yè)務(wù)員客戶資源和拓展能力，恰恰是當(dāng)前開發(fā)商所看重的優(yōu)勢(shì)。而中介企業(yè)也能借此增加業(yè)務(wù)量，并逐漸實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。其次，加大租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)投入，成立了專業(yè)的租賃服務(wù)團(tuán)隊(duì)。二手房市場(chǎng)冷清，房屋租賃業(yè)務(wù)卻在春節(jié)后開始回暖。但租賃工作比較繁瑣，出租期內(nèi)長(zhǎng)期存在退租、收租難、維修煩等事項(xiàng)，中介機(jī)構(gòu)由傳統(tǒng)的居間租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向高層次的代理服務(wù)，如托管與存房，為出租方提供更多的便利。

　　市場(chǎng)變得更加成熟

　　0352房網(wǎng)：二手房市場(chǎng)經(jīng)歷的這些過程，是否能映射出珠海一手房的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)?請(qǐng)談?wù)勀銓?duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體看法。

　　楊東方：二手房的歷程也基本折射出珠海一手房市場(chǎng)的變化。二手房的成交及價(jià)格變化是滯后于一手房的�？梢哉f一手房?jī)r(jià)格是二手房定價(jià)的對(duì)照物，當(dāng)二手房交易價(jià)格變化的時(shí)候，一手房的價(jià)格一定在此之前已經(jīng)做了調(diào)整。

　　珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速發(fā)展、成交火爆、市場(chǎng)調(diào)控、成交下降、價(jià)格下降等波動(dòng)的過程，在這些過程中，市場(chǎng)變得更加成熟，房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)也都在發(fā)展的過程中變得更加成熟，消費(fèi)者也變得更加理性，樓市的價(jià)格趨向于平衡，逐步達(dá)到合理的范圍，成交量也會(huì)逐漸恢復(fù)正常，這才是一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　二手房市場(chǎng)在品牌中介機(jī)構(gòu)的引導(dǎo)下，運(yùn)作規(guī)范、操作透明，挪用客戶款項(xiàng)、賺取差價(jià)等現(xiàn)象也逐漸消失，二手房交易機(jī)構(gòu)也在隨著二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定而逐漸走出困境。

　　0352房網(wǎng)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)控的時(shí)期，有不少消費(fèi)者選擇觀望，但仍有部分消費(fèi)者選擇出手，就二手房市場(chǎng)而言，這部分出手的是哪類的客戶群?是否邁入“純剛需”時(shí)代?

　　楊東方：二手房市場(chǎng)與一手房市場(chǎng)客戶相互交錯(cuò)，買二手房的人也可能會(huì)買一手房，買一手房的人賣二手房，在沒有顧客沒有購(gòu)買之前，有些客戶我們無(wú)法知道他到底是屬于哪個(gè)市場(chǎng)的?但在調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)期，市場(chǎng)需求還是會(huì)存在的。

　　剛需是目前開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)都在搶奪的市場(chǎng)，一手房以低首付和降價(jià)為手段，二手房則以低價(jià)和地段為手段。從我們的成交客戶統(tǒng)計(jì)來(lái)看，除了剛需還有部分投資客戶，并非“純剛需”一枝獨(dú)秀。只是剛需的市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈，除了開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)外，各個(gè)開發(fā)商內(nèi)部也在競(jìng)爭(zhēng)，所以剛需的成交成了市場(chǎng)的主導(dǎo)。

　　當(dāng)然，市場(chǎng)的低迷也給了投資者機(jī)會(huì)。首先，市場(chǎng)成交低迷時(shí)，小戶型住宅的議價(jià)空間加大，租賃市場(chǎng)比較穩(wěn)定，租金也在逐漸上升，所以買房出租成了投資的主要目的。其次，不在“限購(gòu)”范圍之內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的投資穩(wěn)定性被投資者看好，商鋪、寫字樓等商業(yè)物業(yè)的投資市場(chǎng)加大。另外，投資者走出市區(qū)，將投資目光關(guān)注到珠海未來(lái)潛力的西區(qū)紅旗、井岸、三灶等區(qū)域，這里的未來(lái)給了投資者更多的信心，帶動(dòng)投資客戶入市。

　　如何挑選二手房?

　　0352房網(wǎng)：二手房和新房相比，除了價(jià)格、地段具有優(yōu)勢(shì)外，是否還有房源信息均衡等其他優(yōu)勢(shì)?作為日趨理性的消費(fèi)者，該如何挑選二手房?

　　楊東方：在挑選二手房時(shí)，要注意以下幾個(gè)方面：小區(qū)自身的“硬件”條件是第一考慮因素，包括開發(fā)商品牌、項(xiàng)目地段、配套設(shè)施、園林景觀、房屋品質(zhì)、教育資源、物業(yè)管理等，好的小區(qū)“硬件”不僅住得舒心，對(duì)房屋的保值增值很有幫助，另外挑選品牌信譽(yù)好的大型中介機(jī)構(gòu)，信息多、運(yùn)作專業(yè)，可選擇性就會(huì)更高，更容易買到性價(jià)比高的房子;挑選房屋要找專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，明晰價(jià)格、產(chǎn)權(quán)等一系列的事項(xiàng);產(chǎn)權(quán)要確認(rèn)無(wú)查封、無(wú)抵押，交易時(shí)要和產(chǎn)權(quán)人或有公證處授權(quán)的委托人進(jìn)行交易，以上事項(xiàng)在未得到確認(rèn)時(shí)，不能輕易交定金給代理人或中介;過戶日期、交樓、戶口等事項(xiàng)要在合同中約定清楚。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）