聶梅生：資金流動(dòng)將是2011年房企的大事
2011-12-31 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
聶梅生教授曾多次獲得國(guó)內(nèi)外的獎(jiǎng)勵(lì)，包括：全國(guó)科學(xué)大會(huì)獎(jiǎng)、建設(shè)部科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)、國(guó)家九五科技攻關(guān)項(xiàng)目“2000年城鄉(xiāng)小康住宅科技產(chǎn)業(yè)示范工程”先進(jìn)個(gè)人、國(guó)家863項(xiàng)目“住宅產(chǎn)業(yè)CIMS工程”先進(jìn)個(gè)人等獎(jiǎng)項(xiàng)。不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱，更是地產(chǎn)界的先進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)者。
0352房網(wǎng)：聶會(huì)長(zhǎng)，您好。我們知道新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行一年多的時(shí)間了，您認(rèn)為這一年多來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的最大變化是什么?
聶梅生：經(jīng)過(guò)這一年的房地產(chǎn)調(diào)控，這幾個(gè)方面的變化是比較大的。第一，調(diào)控引起的原因就是投機(jī)炒房和投資，這一比例太大所以造成資產(chǎn)價(jià)格上升，房?jī)r(jià)上升等問(wèn)題。經(jīng)過(guò)一年的調(diào)控，我認(rèn)為炒房者基本出局了，投資性購(gòu)房也大大被壓縮了，尤其是對(duì)熱點(diǎn)城市的調(diào)控，應(yīng)該說(shuō)是很有成效的。
第二，房?jī)r(jià)穩(wěn)定地回調(diào)。不管是同比還是環(huán)比，而且這種趨勢(shì)看起來(lái)還要延續(xù)一段時(shí)間，這也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于穩(wěn)定。
第三，房地產(chǎn)投資，原來(lái)大家比較擔(dān)心的是會(huì)不會(huì)急速下滑。現(xiàn)在根據(jù)九月份的數(shù)據(jù)看起來(lái)，它內(nèi)部的結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些變化，可能商品住宅這部分的投資并沒(méi)有大幅度上升和下滑，但是保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)有一些分配給了房地產(chǎn)投資，所以投資并沒(méi)有看出明顯下降。
這幾個(gè)方面都是調(diào)控的目標(biāo)和大家所希望看到的，而且2011年調(diào)控目標(biāo)基本上接近于達(dá)到。因?yàn)楫?dāng)時(shí)各個(gè)城市制定的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，都是和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人均收入掛鉤�，F(xiàn)在根據(jù)三季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)GDP29點(diǎn)多，人均收入27點(diǎn)多，房?jī)r(jià)到現(xiàn)在為止都沒(méi)有超過(guò)這個(gè)目標(biāo)。
另外一點(diǎn)比較好的是保障性住房的開(kāi)工率，基本上達(dá)到95%，今年沒(méi)有懸念，能夠全部開(kāi)工。所以，我想當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的這幾大目標(biāo)都在現(xiàn)在得到了很好的成效，但是目前這個(gè)局面是不是能夠穩(wěn)定，后市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一些變化，還是要非常的小心謹(jǐn)慎。
0352房網(wǎng)：無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者來(lái)看，限購(gòu)令已經(jīng)是比較嚴(yán)厲的政策了，目前來(lái)看在一、二線(xiàn)城市效果已經(jīng)顯現(xiàn)。但是最近剛剛有14家銀行同時(shí)調(diào)高了首套房貸的貸款利率，不知道對(duì)于這個(gè)舉措您怎么看待?您覺(jué)得它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)包括房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響?
聶梅生：在目前還存在通脹壓力的情況下，按道理在貨幣工具中加息是常用的一個(gè)辦法，但是加息現(xiàn)在又有很多其他的問(wèn)題，不光是影響了房地產(chǎn)業(yè)，各個(gè)產(chǎn)業(yè)都會(huì)對(duì)加息增加的成本做出反應(yīng)。
現(xiàn)在假如說(shuō)把首套房貸提高，相當(dāng)于定向加息，其他的產(chǎn)業(yè)沒(méi)有加，但是對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)采取了加息的手段，而且不是所有的城市所有的銀行都采取了這種做法，有些城市的一些銀行采取了這樣一些做法。
其實(shí)，加息這件事情是不是一只靴子應(yīng)該落地，因?yàn)楝F(xiàn)在還是負(fù)利率，負(fù)利率的情況下當(dāng)然應(yīng)該加息，否則錢(qián)就越存越少，銀行收益也會(huì)下降。所以，目前在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，銀行在可允許幅度范圍內(nèi)采取加息，我個(gè)人認(rèn)為實(shí)際上是一種定向加息的行為，實(shí)際上它把這部分加了，其他的沒(méi)有加，等于是兩次加息的效果。
0352房網(wǎng)：有些人認(rèn)為從銀行這一舉措來(lái)看，因?yàn)閲?guó)家也沒(méi)有發(fā)布相關(guān)文件，因此更多的被理解為銀行自身的行為，就是從收益角度包括貸款資產(chǎn)池比較有限的角度所采取的措施。不知道您是怎么看待的?
聶梅生：都有吧。從銀行來(lái)講普遍面臨的一個(gè)問(wèn)題是比較緊的貨幣政策之下它沒(méi)有額度，另外也面臨了一個(gè)情況，現(xiàn)在在負(fù)利率的情況下，存儲(chǔ)很難抓到，因此銀行從量和規(guī)模上都有壓力。另外，它也存在了負(fù)利率的壓力。這種情況下，銀行從它自身的生存來(lái)講，需要提高利率，所以銀行一定有這方面的壓力。
如果量在減少，利又在減少，銀行怎么辦?現(xiàn)在量又在萎縮，利如果再萎縮的話(huà)，銀行本身也不能賠錢(qián)。所以，從銀行來(lái)講有這個(gè)沖動(dòng)。另外，還是在政策可調(diào)范圍之內(nèi)，它是允許有這個(gè)幅度的。所以它的效果肯定無(wú)疑是對(duì)目前的房地產(chǎn)形勢(shì)在緊縮的情況下，又踩了一腳剎車(chē)，絕對(duì)不是給你一個(gè)放松的信號(hào)，而是一個(gè)從緊的信號(hào)。
而這種從緊的信號(hào)，我個(gè)人認(rèn)為像這樣一類(lèi)的動(dòng)作和操作，是有一種市場(chǎng)行為在里面的，不完全是政府行為，更多可以認(rèn)為是市場(chǎng)行為。我覺(jué)得在更多的市場(chǎng)行為之下，對(duì)房?jī)r(jià)、對(duì)交易量、對(duì)銀行和地產(chǎn)商之間的這些事情，更多的采用一些市場(chǎng)行為會(huì)不會(huì)更好一些呢?
0352房網(wǎng)：根據(jù)我們私下向開(kāi)發(fā)商了解，他們?cè)谀壳昂暧^形勢(shì)下，已經(jīng)放棄了對(duì)于宏觀調(diào)控有可能放松的幻想。他們一致認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，真正的嚴(yán)冬已經(jīng)來(lái)臨，而且有些開(kāi)發(fā)商也在做一些應(yīng)對(duì)措施，戰(zhàn)略上做一些調(diào)整，不知道您對(duì)開(kāi)發(fā)商有什么樣好的建議?
聶梅生：如果你手里的存量房還在上升的情況下，肯定還是護(hù)住你的現(xiàn)金流，現(xiàn)金流穩(wěn)健是最重要的，因?yàn)橛锌赡苣愕拇媪糠窟�會(huì)繼續(xù)上升。市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)下調(diào)的話(huà)，你不可能很快的出貨，你沒(méi)有很多的現(xiàn)金流回來(lái)，這種情況下做一個(gè)比較長(zhǎng)期緊縮的準(zhǔn)備比較好，要量入為出。
還有一些目前資金比較充裕的開(kāi)發(fā)企業(yè)，還要稍微謹(jǐn)慎一些，是不是還要繼續(xù)投一線(xiàn)城市等調(diào)控非常嚴(yán)厲的城市和房地產(chǎn)項(xiàng)目，就要慎重考慮�？赡茱L(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大，要選擇一些價(jià)值洼地去投會(huì)更好一些。
0352房網(wǎng)：謝謝您接受我們的訪(fǎng)談。
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