最近的房地產(chǎn)市場怎么樣,是否能一直穩(wěn)步發(fā)展下去是一個重要的問題。在全國陷入調(diào)控的旋渦時,我們該如何應對?為此,我們采訪了首創(chuàng)集團董事長劉曉光,聽聽他從業(yè)15年以來,對房地產(chǎn)市場的看法。
0352房網(wǎng):在首創(chuàng)集團工作16年,您歷經(jīng)了中國房地產(chǎn)行業(yè)變遷。在歷史最嚴厲調(diào)控下,怎樣看待這一行業(yè)發(fā)展?
劉曉光:1998年住房制度改革,房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步,當時地產(chǎn)行業(yè)孕育著一個龐大的潛在市場。1998年到2004年的價格漲幅非常小,是一個很平緩的曲線。2004年到2006年的漲幅,略有一點增長。實際上真正增長是2008年以后。
現(xiàn)在,我仍然堅持我的觀點,我們還有15年的快速成長期。房地產(chǎn)行業(yè)是中國最大的行業(yè)之一。13億人口的消費離不開它,它也同時帶動了五六十個衍生行業(yè)。
目前,房地產(chǎn)行業(yè)會有調(diào)整。一個是利潤率的調(diào)整,不會再有暴利了,慢慢回歸到穩(wěn)健的利潤率上。第二是結(jié)構(gòu)調(diào)整,不能一味地蓋住宅,而是產(chǎn)業(yè)、住宅同步發(fā)展。
0352房網(wǎng):做商業(yè)地產(chǎn)資金是比較大的挑戰(zhàn),奧特萊斯的融資和回報模型是不是已經(jīng)建立起來,需要多長時間利潤最大化?
劉曉光:做商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)比做住宅的挑戰(zhàn)要大得多。奧特萊斯面臨的最大挑戰(zhàn)就是融資。比如要建十個奧特萊斯城市新中心,一個投資幾十億、上百億,十個就需近千億,這其中30%是商業(yè)、服務業(yè),也就是約有300億。這300億是押在那兒不能動的,而且開始是要賠錢的。自有資金肯定不夠,要有貸款、私募、信托、基金等多種渠道并進。
在奧特萊斯項目中,我們可以用住宅賺的錢來補貼商業(yè)的建設,商業(yè)建成之后的運營,每一個要養(yǎng)三年才能獲得回報。利潤最大化的時點可能要8年。因為這個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式不是一個兩個項目,做完計劃中的5個,可能差不多要四年時間。
保障房建設可設置微利模型
0352房網(wǎng):關(guān)于現(xiàn)在比較受關(guān)注的保障房建設,您有何建議?
劉曉光:我們要建立一個房地產(chǎn)市場的國家模型出來。現(xiàn)在雙軌制基本定調(diào),一個值得注意的問題是,一軌是保障房,應該做到真正保障。保障房建設可以設置一個微利模型,比如銀行利息是6%或7%,保障房回報可以給到8%或9%。希望政府能夠建立一個保障房的回報基金,萬一8%的回報有問題,可以以此補充一些。另外,我還主張,建立市場化的物業(yè)管理體制,讓住保障房的人也能夠享受好的服務。
0352房網(wǎng):您以前說過,我們的資金市場控制太嚴格了,對此有何建議?
劉曉光:確實有這個問題,房地產(chǎn)這個行業(yè),第一是高成長率行業(yè),第二是人民群眾需要的行業(yè)。那就需要提供一些資金支持和金融支持。怎么提供呢?一是老百姓不要光去買房來作為投資。開發(fā)點其他金融產(chǎn)品,比如長期的投資收益?zhèn)?%或9%的回報,讓老百姓享受中國地產(chǎn)業(yè)高速成長的成果。二是資本市場能不能稍微再寬點,做保障房、產(chǎn)業(yè)用房的允許上市融資。此外,房地產(chǎn)行業(yè)也是一個大的產(chǎn)業(yè),對于正常的開發(fā)貸,還是希望能夠讓它維持循環(huán)生產(chǎn)。
0352房網(wǎng):感謝您接受我們的專訪。
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