童大煥：限暴利如何限制開發(fā)周期
2011-05-14 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》將于5月1日起實(shí)施，有房地產(chǎn)開發(fā)商稱，可能會(huì)通過提高申報(bào)價(jià)格的方式，規(guī)避《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。對(duì)此，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林4月26日晚間在接受中新社記者專訪時(shí)稱，“我們絕不會(huì)讓《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》成為一紙空文。”他透露，在規(guī)定實(shí)施之后，包括實(shí)施反暴利法規(guī)定在內(nèi)的一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施將陸續(xù)實(shí)施。
而在此期間，國(guó)務(wù)院督查組赴各地調(diào)查樓市調(diào)控成效過程中發(fā)現(xiàn)，一些地方不愿意對(duì)樓市 “動(dòng)真刀”，向督察組強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)?“房?jī)r(jià)不高”，并要求在調(diào)控中實(shí)行“分類指導(dǎo)”(即放松執(zhí)行力度)。從限購(gòu)、限價(jià)到反暴利，顯示國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控決心和力度不是在放松，而是要加強(qiáng)。
根據(jù)1995年中國(guó)頒布的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》，對(duì)于與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切聯(lián)系的商品和服務(wù)，國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項(xiàng)目，并實(shí)施利潤(rùn)率控制。如是，則國(guó)家發(fā)改部門對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施反暴利舉措，在法律依據(jù)上沒有障礙。
《暫行規(guī)定》要求，某一商品或者服務(wù)的價(jià)格水平、差價(jià)率、利潤(rùn)率均不得超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場(chǎng)平均價(jià)格的合理幅度，違者由價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)責(zé)令改正;拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。但是，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者通過改善經(jīng)營(yíng)管理，運(yùn)用新技術(shù)，降低成本，提高效益而實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)率除外。當(dāng)下很多房地產(chǎn)開發(fā)商用蝸牛速度開盤，以最充分地獲取土地升值的增值收益，如果按此規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，那么將有可能意味著同一樣樓盤不能漲價(jià)，它有可能促進(jìn)樓盤加快開發(fā)進(jìn)度，增加市場(chǎng)供應(yīng)，從而在一定程度上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
但是，反暴利暫行規(guī)定在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)施，可能面臨著幾個(gè)現(xiàn)實(shí)難題：
一是同一地段同類產(chǎn)品，由于開發(fā)商的拿地成本、資金渠道、開發(fā)周期等不同，一樣會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的極大差異，而這種價(jià)格差異，由于牽涉到復(fù)雜的會(huì)計(jì)過程，不一定能夠有很通俗的形式向社會(huì)公眾說清楚，因此完全有可能給監(jiān)管部門留下巨大的尋租空間。
二是復(fù)雜的會(huì)計(jì)程序不論是開發(fā)商委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，還是由政府相關(guān)部門委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，最終成本都要由開發(fā)商來(lái)負(fù)擔(dān)。那么這是增加開發(fā)成本呢，還是降低開發(fā)成本?
三是全國(guó)幾萬(wàn)家房地產(chǎn)公司，數(shù)倍于幾萬(wàn)家公司的開發(fā)項(xiàng)目，2000多個(gè)縣有多少發(fā)改委官員，每一個(gè)項(xiàng)目都要具體過問，能管得過來(lái)嗎?須知，發(fā)改委可不是“房地產(chǎn)發(fā)改委”，它還要承擔(dān)許許多多其他政府職能。
第四，除了成本、利潤(rùn)等一系列因素，房?jī)r(jià)上升的過程是一個(gè)“人聚財(cái)聚、人散財(cái)散”的過程，它不僅僅取決于成本和利潤(rùn)率，更取決于需求。在此情形下，即使從客觀上能夠做到嚴(yán)格限制開發(fā)商利潤(rùn)，也不能防止二手房價(jià)格上漲。
第五，如果開發(fā)商的利潤(rùn)空間必須嚴(yán)格限制，那么作為源頭的土地出讓的利潤(rùn)空間是否也有嚴(yán)格限制?如果是，那么現(xiàn)行公開公平公正的招拍掛制度將被徹底顛覆。
政府只有一只有限能力的手，并不是能量無(wú)限的千手觀音。與其事無(wú)巨細(xì)地去做根本做不好的事，不如市場(chǎng)的還給市場(chǎng)，價(jià)格隨行就市，而只需在土地招拍掛時(shí)附加前置條件，要求開發(fā)商在一定年限內(nèi)開發(fā)完畢，否則未開發(fā)完的土地?zé)o償收回。這樣一舉兩得：既能增加市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)而在一定程度上穩(wěn)定房?jī)r(jià)，又能更好更快地促進(jìn)城市發(fā)展社區(qū)完善。
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